Zweitwohnungsteuer 2026: Berlin 20 % (seit 2025, auch Untermiete), München 18 %, Hamburg 12 % ab 2027

Geltungsbereich und wichtige Änderungen für 2026

Die Zweitwohnungsteuer ist eine kommunale Aufwandsteuer auf die persönliche Nutzung einer als Nebenwohnung gemeldeten Wohnung. Sie ist unabhängig von Einkommen- und Grundsteuer und bemisst sich grundsätzlich nach der Nettokaltmiete. Die persönliche Steuerpflicht knüpft an die melderechtlichen Verhältnisse an: Nach dem Bundesmeldegesetz (BMG) ist jede Wohnung innerhalb von zwei Wochen nach Einzug anzumelden; wer gewöhnlich im Ausland lebt, muss sich anmelden, sobald der Aufenthalt in einer Wohnung länger als drei Monate dauert. Unterlassene (Ab‑)Meldungen können zu Steuernachforderungen führen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bmg/BJNR108410013.html))

Berlin: Der Steuersatz beträgt seit dem Veranlagungszeitraum 1. Januar 2025 20 % der Nettokaltmiete; das geänderte Gesetz erfasst ausdrücklich auch „sonstige nutzungsberechtigte Personen“ und damit Untermieterinnen und Untermieter. Der Senat begründete die Änderung im November 2024; die Verkündung erfolgte am 31. Dezember 2024. ([service.berlin.de](https://service.berlin.de/dienstleistung/121859/standort/324158/pdf/))

München: Der geltende Steuersatz beträgt 18 % der jährlichen Nettokaltmiete. Der städtische Service vermerkt die Anhebung von 9 % bis 31. Dezember 2021 auf 18 % ab 1. Januar 2022; die Satzung (ZwStS) bestimmt in § 5 den Steuersatz 18 %. ([stadt.muenchen.de](https://stadt.muenchen.de/service/info/zweitwohnungsteuer/1074722/n0/))

Hamburg: Für 2026 gilt weiterhin 8 % der Nettokaltmiete. Ein Gesetz vom 4. März 2026 (veröffentlicht am 17. März 2026) erhöht den gesetzlichen Satz in § 6 HmbZWStG auf 12 % mit Wirkung zum 1. Januar 2027. Die Finanzbehörde weist auf die Erhöhung hin. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/service/info/111142061/))

Wer in den Städten steuerpflichtig ist

Berlin: Steuerpflichtig ist, wer die Zweitwohnung „innehat“, also wessen melderechtliche Verhältnisse (Nebenwohnung) die Zweitwohnungseigenschaft begründen. Erfasst sind Eigentümerinnen und Eigentümer, Mieterinnen und Mieter sowie sonstige nutzungsberechtigte Personen; Untermieterinnen und Untermieter sind seit der Änderung 2024/2025 ausdrücklich umfasst. Nutzen Sie eine eigene Berliner Wohnung nicht selbst, sondern vermieten sie weiter, fällt keine Zweitwohnungsteuer an. Zuständig ist zentral das Finanzamt Mitte/Tiergarten. ([berlin.de](https://www.berlin.de/sen/finanzen/dokumentendownload/steuern/informationen-fuer-steuerzahler-/zweitwohnung/berliner_zweitwohnungsteuergesetz.pdf))

München: Steuerpflichtig ist jede natürliche Person, die eine Zweitwohnung „innehat“. Erfasst sind Wohnungen zur eigenen Lebensführung oder für Familienangehörige; eine vorübergehende Überlassung an Dritte hindert die Zweitwohnungseigenschaft nicht. Reine Kapitalanlage mit dauerhafter Vermietung gilt nicht als Zweitwohnung. ([stadt.muenchen.de](https://stadt.muenchen.de/rathaus/stadtrecht/vorschrift/997/version2/0.html))

Hamburg: Steuerpflichtig ist die Person, deren melderechtliche Verhältnisse die Nebenwohnung begründen. Bei Eigennutzung ohne Mietzahlung wird die Nettokaltmiete aus dem Hamburger Mietenspiegel abgeleitet. Für verheiratete bzw. verpartnerte Personen mit überwiegend beruflich genutzter Nebenwohnung und gemeinsamem Hauptwohnsitz außerhalb Hamburgs gilt eine gesetzliche Befreiung. Zuständig ist das Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/service/info/111142061/))

Steuersätze, Bemessung und Fälligkeiten

Berlin: 20 % der Nettokaltmiete, angesetzt mit der im ersten vollen Monat des Ermittlungszeitraums geschuldeten Nettokaltmiete multipliziert mit der Zahl der Monate im Besteuerungsjahr. Die Jahressteuer ist grundsätzlich am 15. Juli fällig; solange kein aktueller Bescheid vorliegt, sind Vorauszahlungen in Höhe der zuletzt festgesetzten Jahressteuer ebenfalls am 15. Juli zu entrichten. ([service.berlin.de](https://service.berlin.de/dienstleistung/121859/standort/324158/pdf/))

München: 18 % der Jahresnettokaltmiete. Bei Bruttomietvereinbarungen schreibt die Satzung Rechenabzüge zur Ermittlung der Nettokaltmiete vor. Laut städtischem Service gilt der 18‑%‑Satz seit dem 1. Januar 2022; die Fälligkeit ist regelmäßig der 1. Juli. ([stadt.muenchen.de](https://stadt.muenchen.de/rathaus/stadtrecht/vorschrift/997/version2/0.html))

Hamburg: 8 % der Nettokaltmiete im Jahr 2026. Bei Eigennutzung ohne Mietzahlung wird eine vergleichbare Nettokaltmiete aus dem Mietenspiegel abgeleitet. Die Steuererklärung ist bis zum 31. Mai des laufenden Jahres abzugeben (bei Anmeldung der Nebenwohnung zum 1. Mai oder später bis zum Monatsende des Folgemonats). Fällig sind Viertelbeträge am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Ab 1. Januar 2027 erhöht § 6 HmbZWStG den Satz auf 12 %. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/service/info/111142061/))

Anmelde- und Erklärungsfristen für Nichtansässige

- Anmeldung: Nach § 17 BMG ist jede Wohnung innerhalb von zwei Wochen nach Einzug anzumelden. Wer gewöhnlich im Ausland lebt und im Inland nicht anderweitig gemeldet ist, muss eine Wohnung anmelden, sobald der Aufenthalt dort drei Monate überschreitet (§ 27 Abs. 2 BMG). ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bmg/BJNR108410013.html)) - Berlin Steuererklärung: Die Zweitwohnungsteuererklärung ist bis zum 31. Mai des Ermittlungsjahres abzugeben; beginnt die Steuerpflicht nach dem 1. Mai, endet die Frist mit Ablauf des Folgemonats. Die Pflicht zur Abgabe besteht auch ohne vorherige Aufforderung; in der Praxis versendet das Finanzamt Mitte/Tiergarten in der Regel etwa einen Monat nach Anmeldung einer Nebenwohnung Unterlagen. ([berlin.de](https://www.berlin.de/sen/finanzen/dokumentendownload/steuern/informationen-fuer-steuerzahler-/zweitwohnung/berliner_zweitwohnungsteuergesetz.pdf)) - München Anzeige und Erklärung: Die Inhaberschaft einer Zweitwohnung ist binnen eines Monats anzuzeigen; die melderechtliche Anmeldung gilt als Anzeige. Die Steuererklärung ist binnen eines Monats nach Aufforderung bzw. bei Änderungen der Bemessungsgrundlage abzugeben. ([stadt.muenchen.de](https://stadt.muenchen.de/rathaus/stadtrecht/vorschrift/997/version2/0.html)) - Hamburg Erklärung und Vorauszahlungen: Abgabe bis 31. Mai (bzw. bis Monatsende des Folgemonats bei Anmeldung zum 1. Mai oder später). Zahlung in Viertelbeträgen zu den gesetzlichen Terminen. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/service/info/111142061/))

Rechtsbehelfe: welches Mittel, welches Gericht, welche Frist

Berlin ordnet Streitigkeiten zur Zweitwohnungsteuer der Finanzgerichtsbarkeit zu. Zunächst ist binnen eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids Einspruch beim Finanzamt einzulegen; fehlt eine ordnungsgemäße Rechtsbehelfsbelehrung, verlängert sich die Frist auf ein Jahr (§ 356 AO). Nach der Einspruchsentscheidung ist Klage beim Finanzgericht Berlin‑Brandenburg möglich. Der Bundesfinanzhof hat Berliner Zweitwohnungsteuerfälle behandelt und damit den finanzgerichtlichen Rechtsweg bestätigt. Maßgeblich ist stets die Rechtsbehelfsbelehrung im Bescheid. ([berliner-mieterverein.de](https://www.berliner-mieterverein.de/downloads/infoblaetter/fl167.pdf?utm_source=openai))

Bayern (München): Im Kommunalabgabenrecht gilt ein „fakultatives“ Vorverfahren—innerhalb eines Monats können Sie entweder Widerspruch bei der Behörde einlegen oder ohne Vorverfahren unmittelbar Klage beim Verwaltungsgericht erheben (Art. 12/15 AGVwGO). Die Rechtsprechung zur Münchner Zweitwohnungsteuer greift regelmäßig die rechtzeitige Widerspruchseinlegung auf; maßgeblich ist die Monatsfrist ab Bekanntgabe. ([gesetze-bayern.de](https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayAGVwGO-12?utm_source=openai))

Hamburg: Als von der Finanzbehörde verwaltete Steuer gelten die allgemeinen Fristen des Abgabenverfahrens; der Einspruch ist binnen eines Monats ab Bekanntgabe einzulegen (AO). Die städtische Service‑Seite beschreibt Einreichung und Raten; bindend sind die Angaben zur Rechtsbehelfsfrist im Bescheid. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__356.html?utm_source=openai))

Praktische Risikopunkte für Nichtansässige

- Zustellung von Bescheiden: Geben Sie eine verlässliche deutsche Zustelladresse an. In Berlin kann ohne inländische Anschrift an der Nebenwohnung zugestellt werden. ([berlin.de](https://www.berlin.de/sen/finanzen/dokumentendownload/steuern/informationen-fuer-steuerzahler-/zweitwohnung/berliner_zweitwohnungsteuergesetz.pdf)) - Untermiete in Berlin: Seit der Änderung 2024/2025 sind Untermieterinnen und Untermieter mit gemeldeter Nebenwohnung steuerpflichtig; auch kurzzeitige möblierte Nutzungen können erfasst werden, wenn anderswo eine Hauptwohnung besteht. ([berlin.de](https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2024/pressemitteilung.1506722.php?utm_source=openai)) - Kapitalanlage vs. Eigennutzung: Wird eine Wohnung als Kapitalanlage vermietet und nicht persönlich genutzt, liegt grundsätzlich keine Zweitwohnung vor (siehe Berlin und München). Falsche Einordnung birgt Nachversteuerungs- und Zinsrisiken. ([service.berlin.de](https://service.berlin.de/dienstleistung/121859/standort/324158/pdf/)) - Hamburg 2027: Ab 1. Januar 2027 gilt der 12‑%‑Satz für Hamburger Zweitwohnungen; berücksichtigen Sie dies in Ihrer Planung. ([umwelt-online.de](https://www.umwelt-online.de/regelwerk/allgemei/laender/hh/z26_0098.htm))

Dies ist keine persönliche Steuerberatung. Klären Sie Ihren Einzelfall mit einer Steuerberaterin bzw. einem Steuerberater mit Erfahrung im Kommunalabgabenrecht oder mit einer auf Verwaltungs- bzw. Finanzgerichtsverfahren spezialisierten Rechtsanwältin bzw. einem Rechtsanwalt.