So werden die Grundsteuer‑Bescheide 2026 berechnet: neuer Grundsteuerwert und Hebesatz, die Sätze in Berlin, Hamburg und Frankfurt, die vierteljährlichen Fälligkeiten und warum Änderungen aus 2026 bis zum 31. März 2027 anzuzeigen sind.
Für 2026 spiegeln alle Grundsteuer‑Bescheide das reformierte System wider, das mit neuen Bewertungen zum 1. Januar 2025 begonnen hat. Die Steuerschuld ergibt sich aus dem festgestellten Grundsteuerwert (oder einem landesspezifischen Äquivalent), multipliziert mit der Steuermesszahl und anschließend mit dem kommunalen Hebesatz. Kurz: Grundsteuerwert × Messzahl × Hebesatz = Jahresgrundsteuer. Das Bundesfinanzministerium erläutert diese Berechnung und bestätigt, dass die Gemeinden den Hebesatz festlegen. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Monatsberichte/2021/11/Inhalte/Kapitel-3-Analysen/3-2-grundsteuerreform.htm?utm_source=openai))
Zentrale Hebesätze 2026: - Berlin (Grundsteuer B): 470 % seit dem 1. Januar 2025. Berlin hat den B‑Hebesatz von 810 % auf 470 % abgesenkt, um die Reform umzusetzen. ([berlin.de](https://www.berlin.de/grundsteuer/?utm_source=openai)) - Hamburg (Grundsteuer B): 975 % seit 2025. Zusätzlich gilt in Hamburg für bestimmte baureife, unbebaute Grundstücke eine Grundsteuer C mit 8.000 %. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/finanzbehoerde/themen/grundsteuer/aktuelles-295716)) - Frankfurt am Main (Grundsteuer B): 854,69 % im Kalenderjahr 2026; Grundsteuer A: 317,62 %. ([frankfurt.de](https://frankfurt.de/-/media/frankfurtde/service-und-rathaus/verwaltung/amtsblatt/pdf/amtsblatt/amtsblatt-2026/regulaere-ausgaben-2026/ab2026_nr_1-2-3.pdf))
Diese Prozentsätze sind Multiplikatoren auf die bundes‑ oder landesrechtliche Bemessungsgrundlage; es handelt sich nicht um Steuersätze auf den Marktwert. Die Unterschiede zwischen Städten sind erheblich und wirken sich unmittelbar auf die Jahreslast aus. Achten Sie stets auf die Kategorie: Grundsteuer A (Land‑ und Forstwirtschaft), B (meiste Wohn‑ und Geschäftsimmobilien) oder – in einigen Städten – C (bestimmte unbebaute Baugrundstücke). ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Monatsberichte/2021/11/Inhalte/Kapitel-3-Analysen/3-2-grundsteuerreform.htm?utm_source=openai))
Im Bundesmodell wird in den meisten Ländern – darunter Berlin – ein Grundsteuerwert mithilfe von Bodenwert und typisierter Miete ermittelt. Darauf wird eine deutlich abgesenkte Steuermesszahl angewandt (z. B. 0,031 % für Wohnen, 0,034 % für Nicht‑Wohnen), bevor der gemeindliche Hebesatz greift. Berlin folgt dem Bundesmodell, hat aber mit dem „Berliner Grundsteuermesszahlengesetz“ (BlnGrStMG) eigene Messzahlen festgelegt. Zugleich gilt der Berliner Hebesatz von 470 % seit dem 1. Januar 2025. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/faq-die-neue-grundsteuer.htm?utm_source=openai))
Hessen, Sitz von Frankfurt, nutzt für die Grundsteuer B kein Bundesmodell. Das Hessische Grundsteuergesetz (HGrStG) arbeitet mit dem „Flächen‑Faktor‑Verfahren“, das im Kern Flächen und einen aus Bodenrichtwerten abgeleiteten Lagefaktor kombiniert. Auch hier multipliziert die Kommune den so ermittelten Betrag mit ihrem Hebesatz – in Frankfurt 2026 mit 854,69 %. Das Land erläutert Methode und Rechtsgrundlagen. ([finanzamt.hessen.de](https://finanzamt.hessen.de/node/59?utm_source=openai))
Hamburg hat ein eigenes Stadt‑Modell. Der Hebesatz für Grundsteuer B beträgt 975 %; zusätzlich gibt es definierte Messzahlen (z. B. 70 % für Wohn‑ und 87 % für Nutzflächen) sowie eine hohe Grundsteuer C (8.000 %) für bestimmte unbebaute Baugrundstücke. Auch hier gilt: Bemessungsgröße × Messzahl × 975 % Hebesatz. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/finanzbehoerde/themen/grundsteuer/aktuelles-295716))
Berlin: Der Senat bestätigt einen Hebesatz der Grundsteuer B von 470 % ab dem 1. Januar 2025. Im Zuge der Reform hat Berlin die Grundsteuer A zudem auf 0 % gesetzt. Der Bescheid 2026 beruht daher auf dem Bundesmodell‑Grundsteuerwert, den Berliner Messzahlen nach BlnGrStMG und dem Hebesatz von 470 %. ([berlin.de](https://www.berlin.de/grundsteuer/?utm_source=openai))
Hamburg: Die Finanzbehörde hat 975 % für die Grundsteuer B festgelegt; im Startjahr 2025 gab es angepasste Zahlungstermine, ab 2026 gilt wieder der reguläre Rhythmus (15.02., 15.05., 15.08., 15.11.). Zusätzlich gelten hamburgische Messzahl‑Regeln und eine Grundsteuer C von 8.000 % für bestimmte baureife, unbebaute Grundstücke. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/finanzbehoerde/themen/grundsteuer/aktuelles-295716))
Frankfurt am Main: Das Amtsblatt bestätigt den fortgeltenden Hebesatz von 854,69 % für die Grundsteuer B im Jahr 2026 und nennt die üblichen Vierteljahres‑Fälligkeiten. Frankfurt setzt zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage das hessische Flächen‑Faktor‑Modell um und multipliziert anschließend mit dem städtischen Hebesatz. ([frankfurt.de](https://frankfurt.de/-/media/frankfurtde/service-und-rathaus/verwaltung/amtsblatt/pdf/amtsblatt/amtsblatt-2026/regulaere-ausgaben-2026/ab2026_nr_1-2-3.pdf))
Ohne Antrag auf Jahreszahlung ist die Grundsteuer in vier gleichen Raten am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Das regelt § 28 Grundsteuergesetz (GrStG). Fällt ein Termin auf ein Wochenende oder einen Feiertag, verschiebt sich die Fälligkeit auf den nächsten Werktag. Eine Jahreszahlung am 1. Juli ist auf Antrag möglich; der Antrag ist in der Regel bis zum 30. September des Vorjahres zu stellen. Kommunen weisen diese Termine häufig zusätzlich aus; Frankfurt tut dies in seiner Bekanntmachung 2026. ([lsth.bundesfinanzministerium.de](https://lsth.bundesfinanzministerium.de/grsth/2022-2025/A-BewG-GrStG-AE/GrStG-AE/Abschnitt-III-Festsetzung-und-Entrichtung-der-Grundsteuer/Paragraf-28/inhalt.html?utm_source=openai))
Die Teilnahme am SEPA‑Lastschriftverfahren ist möglich und wird u. a. von Hamburg ausdrücklich empfohlen, um Fristversäumnisse zu vermeiden. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/finanzbehoerde/themen/grundsteuer/aktuelles-295716))
Wenn sich im Jahr 2026 an Ihrem Grundstück etwas ändert, das die Bemessungsgrundlage beeinflusst – z. B. Fertigstellung eines Neubaus oder Anbaus, Abriss oder Nutzungsänderung –, müssen Sie die Grundsteuer‑Änderungsanzeige bis zum 31. März 2027 beim Finanzamt einreichen. Rechtsgrundlage ist § 228 Bewertungsgesetz (BewG), der eine Anzeige innerhalb von drei Monaten nach Ablauf des Kalenderjahres vorschreibt. Hamburg liefert ein konkretes Beispiel: Wird ein Haus am 1. August 2026 fertig, gilt das Grundstück ab dem 1. Januar 2027 als „bebaut“; die Anzeige ist bis zum 31. März 2027 abzugeben, bei Verspätung drohen Zuschläge. Berlin weist ebenfalls auf die Anzeigepflicht hin und hat frühere Fristverlängerungen nur für die Einführungsjahre dokumentiert. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__228.html?utm_source=openai))
Praxis‑Hinweis: Reichen Sie die Anzeige möglichst elektronisch über ELSTER ein; viele Länder erwarten inzwischen die Online‑Übermittlung. Bei Unsicherheiten, ob eine Änderung „wesentlich“ ist, fragen Sie eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater. ([elster.de](https://www.elster.de/eportal/helpGlobal?themaGlobal=help_grundsteueraendazhh_2&utm_source=openai))
- Prüfen Sie den im Bescheid 2026 ausgewiesenen Hebesatz und die zutreffende Kategorie (A, B bzw. C, soweit einschlägig). - Stimmen Sie die Berechnungskette ab: Grundsteuerwert (bzw. landesspezifisches Äquivalent) × Messzahl × städtischer Hebesatz. - Notieren Sie die Fälligkeitstermine 2026 oder erteilen Sie – wo möglich – ein SEPA‑Mandat. - Hat es 2026 bauliche oder nutzungsbezogene Änderungen gegeben, bereiten Sie die Anzeige bis zum 31. März 2027 vor.
Dieser Beitrag ist allgemeine Information. Für eine objektspezifische Strukturierung wenden Sie sich an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater mit Landes‑Expertise zur Grundsteuer. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/finanzbehoerde/themen/grundsteuer/aktuelles-295716))
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Deutschland erlaubt 5 % degressive AfA für neue Wohngebäude bei Baubeginn oder Kaufvertrag vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 sowie eine zusätzliche 5 %‑Sonder‑AfA nach § 7b EStG — oft kombinierbar, jedoch mit strengen Kosten‑ und EH40/QNG‑Vorgaben.
Ab 20.05.2026 verpflichtet die EU‑VO 2024/1028 Plattformen zur Nummernprüfung und monatlichen Datenübermittlung. In Berlin und Hamburg besteht Registrierpflicht; Münchens neue ZeS gilt ab 01.08.2026.
Zum 20. September 2026 liegt der EZB‑Einlagensatz bei 2,50 %. Deutsche 10‑Jahres‑Darlehen werden um 3,7–4,2 % angeboten. So sichern Sie als Nicht‑Resident im September 2026 eine 10‑jährige Zinsbindung.