Bodenrichtwerte 2026 in Berlin, München, Hamburg und GFZ‑Anpassung

Was 2026 live ist – und wo

Berlin: Der Gutachterausschuss hat die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01. Januar 2026 veröffentlicht. Die offizielle Infoseite führt „Bodenrichtwerte 01.01.2026“ mit Erläuterungen (Stand 05.03.2026); BORIS Berlin bestätigt auswählbare Stichtage von 01.01.2002 bis 01.01.2026. Adresssuche und PDF‑Ausdruck sind möglich. Für die automatisierte Nutzung steht der 01.01.2026‑Jahrgang zusätzlich als WFS‑Datensatz im Berliner Open‑Data‑Portal bereit. ([berlin.de](https://www.berlin.de/gutachterausschuss/service/informationen-zu-den-bodenrichtwerten/)) ([berlin.de](https://www.berlin.de/gutachterausschuss/marktinformationen/bodenrichtwerte/)) ([daten.berlin.de](https://daten.berlin.de/datensaetze/bodenrichtwerte-01-01-2026-wfs-0933be9c?utm_source=openai))

München: Der Gutachterausschuss hat die Bodenrichtwerte am 09.06.2026 mit dem Stichtag 01.01.2026 beschlossen. Die Stadt kündigte die öffentliche Auslegung vom 20.07.2026 bis 14.08.2026 an. Das Erläuterungsblatt 2026 bestätigt den Beschluss und erläutert die Münchner Begriffsverwendung. Auskünfte werden über das Portal gegen Gebühr bereitgestellt. ([stadt.muenchen.de](https://stadt.muenchen.de/infos/bodenrichtwertemuenchen.html)) ([stadt.muenchen.de](https://stadt.muenchen.de/dam/jcr%3Aad25bf02-2e06-4675-8b70-984a475dbfaa/Erlaeuterung_Bodenrichtwerte_2026.pdf))

Hamburg: Der Datensatz mit den Werten zum 01.01.2026 ist im Transparenzportal mit Veröffentlichungsdatum 20.08.2026 veröffentlicht; CSV‑ und GML‑Downloads für 2026 sind dort verlinkt. Die interaktive Karte BORIS.HH ist kostenfrei nutzbar. Laut Datensatz folgt der GML‑Export ab 01.01.2025 dem „Bodenrichtwertmodell 3.0“. ([suche.transparenz.hamburg.de](https://suche.transparenz.hamburg.de/dataset/bodenrichtwerte-hamburg26)) ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/aemter-und-landesbetrieb/landesbetrieb-geoinformation-und-vermessung/produkte-und-dienstleistungen/karten-und-broschueren/bodenrichtwertkarte-245114?utm_source=openai))

Rechtsgrundlagen: Die Ermittlung erfolgt nach § 196 BauGB; die ImmoWertV (2021) regelt Grundsätze u. a. zu Bodenrichtwerten und „für die Wertermittlung erforderlichen Daten“. Umrechnungskoeffizienten sind in § 19 ImmoWertV vorgesehen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__196.html?utm_source=openai)) ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/)) ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/))

So rufen Sie 2026er Bodenrichtwerte je Stadt ab

Berlin (kostenfrei): Rufen Sie die BORIS‑Berlin‑Seite auf und wählen Sie den Stichtag „01.01.2026“. Geben Sie eine Adresse ein; die Karte liefert Zone, BRW in €/m² Boden, Nutzungsart und Referenzmerkmale. Ein druckfähiges PDF kann exportiert werden. Für die Modellintegration steht der WFS‑Dienst „Bodenrichtwerte 01.01.2026“ im Berliner Open‑Data‑Portal bereit. ([berlin.de](https://www.berlin.de/gutachterausschuss/marktinformationen/bodenrichtwerte/)) ([daten.berlin.de](https://daten.berlin.de/datensaetze/bodenrichtwerte-01-01-2026-wfs-0933be9c?utm_source=openai))

München (gebührenpflichtig): Bestellen Sie einen Auszug über das Münchner Portal. Die städtische Seite bestätigt den Jahrgang 01.01.2026 (Beschluss 09.06.2026) und stellt das Erläuterungsblatt bereit. Online‑Auszüge ab 31.12.2012 sind gegen Gebühr erhältlich. ([stadt.muenchen.de](https://stadt.muenchen.de/infos/bodenrichtwertemuenchen.html)) ([stadt.muenchen.de](https://stadt.muenchen.de/dam/jcr%3Aad25bf02-2e06-4675-8b70-984a475dbfaa/Erlaeuterung_Bodenrichtwerte_2026.pdf))

Hamburg (kostenfrei + Downloads): Nutzen Sie BORIS.HH für die Parzellenansicht; für Serienauswertungen laden Sie CSV oder GML des Jahrgangs 2026 aus dem Datensatz „Bodenrichtwerte Hamburg“ (veröffentlicht am 20.08.2026). Die BORIS.HH‑Infoseite bestätigt die kostenfreie Nutzung einschließlich Ausdruck. ([suche.transparenz.hamburg.de](https://suche.transparenz.hamburg.de/dataset/bodenrichtwerte-hamburg26)) ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/aemter-und-landesbetrieb/landesbetrieb-geoinformation-und-vermessung/produkte-und-dienstleistungen/karten-und-broschueren/bodenrichtwertkarte-245114?utm_source=openai))

Hinweis: Hamburg stellt in Geo‑Online „Übersichtskarten über normierte Bodenrichtwerte“ (u. a. normiert auf WGFZ 1,0 bzw. 1.000 m²) bereit – gut für einen Plausibilitätscheck vor objektbezogenen Umrechnungen. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/aemter-und-landesbetrieb/landesbetrieb-geoinformation-und-vermessung/produkte-und-dienstleistungen/infos-ueber-grundstuecke/gutachterausschuss-fuer-grundstueckswerte/bodenrichtwerte-244526?utm_source=openai))

Einen BRW‑Datensatz lesen: GFZ/WGFZ und Bedeutung des Werts

Ein BRW ist ein durchschnittlicher Bodenwert je Zone in €/m² Bodenfläche auf Basis eines „Richtwertgrundstücks“ mit zonentypischen Merkmalen. Nach Bundesrecht (ImmoWertV §§ 13–17) enthält der Datensatz u. a. Nutzungsart, Entwicklungszustand und die prägenden Grundstücksmerkmale. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/))

GFZ versus WGFZ: In München wird die Nutzungsintensität als WGFZ („wertrelevante Geschossflächenzahl“) angegeben. Das Erläuterungsblatt 2026 erläutert, dass die WGFZ für die Wertermittlung maßgeblich ist und von der planungsrechtlichen GFZ abweichen kann; es beschreibt die Flächenansätze und warnt vor großen Transformationen zwischen sehr niedrigen und sehr hohen WGFZ, die sachverständige Würdigung erfordern. ([stadt.muenchen.de](https://stadt.muenchen.de/dam/jcr%3Aad25bf02-2e06-4675-8b70-984a475dbfaa/Erlaeuterung_Bodenrichtwerte_2026.pdf))

Auch Hamburg verweist auf normierte BRW sowie auf Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung von WGFZ, Grundstücksgröße, Anbauart und Lage im Baufeld. Ist ein BRW bereits normiert (z. B. auf WGFZ 1,0), prüfen Sie dies vor einer weiteren Umrechnung, um Doppelansätze zu vermeiden. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/aemter-und-landesbetrieb/landesbetrieb-geoinformation-und-vermessung/produkte-und-dienstleistungen/infos-ueber-grundstuecke/gutachterausschuss-fuer-grundstueckswerte/bodenrichtwerte-244526?utm_source=openai)) ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/aemter-und-landesbetrieb/landesbetrieb-geoinformation-und-vermessung/produkte-und-dienstleistungen/infos-ueber-grundstuecke/gutachterausschuss-fuer-grundstueckswerte/umrechnungskoeffizienten-244816?utm_source=openai))

GFZ/WGFZ‑Anpassungen in der Preisfindung anwenden

Bundesmethodik: § 19 ImmoWertV erlaubt Umrechnungskoeffizienten zur Anpassung eines BRW an Abweichungen zwischen Richtwertgrundstück und Ihrem Objekt – einschließlich der Intensität (GFZ/WGFZ). Die Tabellen werden lokal veröffentlicht. In Berlin stellt der Gutachterausschuss GFZ‑Koeffizienten zum Download bereit; Hamburg erläutert deren Einsatz für Intensität, Grundstücksgröße, Anbauart und Stellung im Baufeld. Verwenden Sie stets die zum Bewertungsjahr passende Tabelle. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/)) ([berlin.de](https://www.berlin.de/gutachterausschuss/fragen/fachliche-fragen/artikel.187960.php)) ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/aemter-und-landesbetrieb/landesbetrieb-geoinformation-und-vermessung/produkte-und-dienstleistungen/infos-ueber-grundstuecke/gutachterausschuss-fuer-grundstueckswerte/umrechnungskoeffizienten-244816?utm_source=openai))

Arbeitsablauf für Entwicklungsgrundstücke: 1) Rufen Sie den BRW zum 01.01.2026 für die richtige Zone und Nutzungsart ab (Berlin und Hamburg kostenfrei; München als bestellter Auszug). Notieren Sie die zum BRW gehörige GFZ/WGFZ. ([berlin.de](https://www.berlin.de/gutachterausschuss/marktinformationen/bodenrichtwerte/)) ([suche.transparenz.hamburg.de](https://suche.transparenz.hamburg.de/dataset/bodenrichtwerte-hamburg26)) ([stadt.muenchen.de](https://stadt.muenchen.de/infos/bodenrichtwertemuenchen.html)) 2) Vergleichen Sie Ihre geplante Intensität mit der Referenz. Suchen Sie die amtlichen GFZ/WGFZ‑Tabellen für den 2026‑Jahrgang. Berlin veröffentlicht explizite GFZ‑Tabellen; das Münchner Erläuterungsblatt beschreibt die WGFZ‑Anwendung und warnt vor großen linearen Transformationen; Hamburg erläutert die koeffizientenbasierte Anpassung. ([berlin.de](https://www.berlin.de/gutachterausschuss/fragen/fachliche-fragen/artikel.187960.php)) ([stadt.muenchen.de](https://stadt.muenchen.de/dam/jcr%3Aad25bf02-2e06-4675-8b70-984a475dbfaa/Erlaeuterung_Bodenrichtwerte_2026.pdf)) ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/aemter-und-landesbetrieb/landesbetrieb-geoinformation-und-vermessung/produkte-und-dienstleistungen/infos-ueber-grundstuecke/gutachterausschuss-fuer-grundstueckswerte/umrechnungskoeffizienten-244816?utm_source=openai)) 3) Rechnen Sie den Bodenwert um: Angepasster BRW = Zonen‑BRW × K_GFZ (und ggf. × K_Grundstücksgröße × K_Anbauart × K_Stellung). Multiplizieren Sie anschließend mit der Grundstücksfläche. Dokumentieren Sie jeden Faktor mit Quellenangabe. (Die Symbolik hier ist Platzhalter – maßgeblich sind die amtlichen Tabellen.) 4) Plausibilisieren Sie anhand etwaiger „normierter BRW“ (z. B. Hamburg WGFZ 1,0) und – soweit verfügbar – Vergleichskäufe. Benötigen Sie einen Wert zu einem anderen Stichtag, nutzen Sie Indexreihen nach § 18 ImmoWertV oder beauftragen Sie eine/n Sachverständige/n. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/aemter-und-landesbetrieb/landesbetrieb-geoinformation-und-vermessung/produkte-und-dienstleistungen/infos-ueber-grundstuecke/gutachterausschuss-fuer-grundstueckswerte/bodenrichtwerte-244526?utm_source=openai)) ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/))

Risiken und Grenzen: - Große Intensitätssprünge sind heikel. München warnt ausdrücklich, dass starke Wechsel zwischen sehr niedriger und sehr hoher WGFZ eine fallbezogene fachliche Würdigung erfordern; vermeiden Sie einfache Linearität. ([stadt.muenchen.de](https://stadt.muenchen.de/dam/jcr%3Aad25bf02-2e06-4675-8b70-984a475dbfaa/Erlaeuterung_Bodenrichtwerte_2026.pdf)) - BRW sind Zonenmittelwerte. Randlagen, untypische Zuschnitte, Altlasten, Denkmalschutz, Dienstbarkeiten oder besondere Planungsüberlagerungen können ohne Anpassung zu Fehlwerten führen. Nutzen Sie die Erläuterungen zum jeweiligen Jahrgang. ([berlin.de](https://www.berlin.de/gutachterausschuss/service/informationen-zu-den-bodenrichtwerten/)) - In der Besteuerung greifen Finanzämter ebenfalls auf BRW zurück (BewG). Verwechseln Sie fiskalische Werte nicht mit marktüblichen Dealparametern. Holen Sie bei hohen Einsätzen eine/n öffentlich bestellte/n und vereidigte/n Sachverständige/n oder eine Auskunft des Gutachterausschusses ein. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/BJNR010350934.html?utm_source=openai))

Stadtspezifische Hinweise

Berlin: Die GFZ‑Koeffizienten stellt der Gutachterausschuss zum Download bereit; sie gelten u. a. für Wohn‑ sowie Dienstleistungs‑/Büroflächen. Weicht die projektierte Intensität von der Referenz ab, ist der Bodenwert nach Berliner Vorgaben mittels Koeffizienten anzupassen. ([berlin.de](https://www.berlin.de/gutachterausschuss/fragen/fachliche-fragen/artikel.187960.php)) ([bbu.de](https://bbu.de/sites/default/files/2026-05/amtsblatt-berlin_23_2026.pdf?utm_source=openai))

München: Arbeiten Sie mit der WGFZ‑Definition des Erläuterungsblatts 2026. Dort sind die Zählregeln (z. B. Teilanrechnung im Dachgeschoss) erläutert; die WGFZ kann von der planungsrechtlichen GFZ abweichen. In sehr hochpreisigen Innenstadtlagen ist besondere Vorsicht geboten; Linearität gilt dort nicht ohne Weiteres. ([stadt.muenchen.de](https://stadt.muenchen.de/dam/jcr%3Aad25bf02-2e06-4675-8b70-984a475dbfaa/Erlaeuterung_Bodenrichtwerte_2026.pdf))

Hamburg: Das Transparenzportal weist das Veröffentlichungsdatum 20.08.2026 aus und stellt CSV/GML zum Download bereit; die BORIS.HH‑Nutzung inkl. Ausdruck ist kostenlos. Die städtische Seite erläutert den Einsatz von Umrechnungskoeffizienten für WGFZ, Grundstücksgröße, Anbauart und Stellung; Geo‑Online bietet „Übersichtskarten normierter BRW“. ([suche.transparenz.hamburg.de](https://suche.transparenz.hamburg.de/dataset/bodenrichtwerte-hamburg26)) ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/aemter-und-landesbetrieb/landesbetrieb-geoinformation-und-vermessung/produkte-und-dienstleistungen/karten-und-broschueren/bodenrichtwertkarte-245114?utm_source=openai)) ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/aemter-und-landesbetrieb/landesbetrieb-geoinformation-und-vermessung/produkte-und-dienstleistungen/infos-ueber-grundstuecke/gutachterausschuss-fuer-grundstueckswerte/umrechnungskoeffizienten-244816?utm_source=openai)) ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/aemter-und-landesbetrieb/landesbetrieb-geoinformation-und-vermessung/produkte-und-dienstleistungen/infos-ueber-grundstuecke/gutachterausschuss-fuer-grundstueckswerte/bodenrichtwerte-244526?utm_source=openai))