Berlin und Hamburg haben das Genehmigungsregime nach § 250 BauGB bis 31.12.2030 verlängert. In Hessen endete die landesweite Regelung am 01.01.2026. So funktioniert die Genehmigung – und diese Risiken bestehen beim Aufteilen und Verkaufen.
Das bundesweite „Bau‑Turbo“-Gesetz (Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung) hat die Ermächtigung der Länder, Genehmigungspflichten für Umwandlungen nach § 250 BauGB in angespannten Wohnungsmärkten anzuordnen, bis Dezember 2030 verlängert. Das Bundesbauministerium bestätigt die Fortgeltung von § 250 BauGB und der Gebietsbestimmung nach § 201a BauGB bis 2030. ([berlin.de](https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2025/pressemitteilung.1615174.php?utm_source=openai))
Berlin hat am 11. November 2025 eine neue stadtweite Umwandlungsverordnung beschlossen. Sie gilt seit dem 1. Januar 2026 und tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2030 außer Kraft. Betroffen sind bestehende Mietwohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen; hier ist die Begründung von Wohn‑ oder Teileigentum genehmigungspflichtig. ([berlin.de](https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/umwandlungsverordnung/))
Hamburg führte die § 250‑BauGB‑Verordnung am 13. November 2021 ein und hat die Genehmigungspflicht um weitere fünf Jahre bis Ende 2030 verlängert. Die Stadt verweist darauf, dass Genehmigungen regelmäßig versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährdet ist; Merkblätter und Fachseiten bestätigen den stadtweiten Anwendungsbereich. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/resource/blob/52894/d55b8a49ebe105e453ac261de48b5231/merkblatt-zum-genehmigungserfordernis-250-baugb-data.pdf?utm_source=openai))
Hessen hat seine landesweite Verordnung nach § 250 BauGB nicht verlängert. Offizielle Seiten mehrerer Städte halten fest, dass die Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB am 31. Dezember 2025 endete; seit dem 01. Januar 2026 greift eine Genehmigung nur noch in ausgewiesenen sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 BauGB (Milieuschutz). Frankfurt und Wiesbaden bestätigen das Ende der landesweiten § 250‑Regelung. ([bauaufsicht-frankfurt.de](https://www.bauaufsicht-frankfurt.de/service/umwandlung-von-wohn-und-teileigentum?utm_source=openai))
Die Landesregierung hat den Auslaufplan im Landtag dokumentiert: Der § 250‑basierte Umwandlungsvorbehalt endete am 31.12.2025; andere Teile der landesrechtlichen Regelungen laufen länger (u. a. § 172‑Regelungen), begründen aber keinen landesweiten Genehmigungsvorbehalt mehr. Käufer sollten 2026 in Hessen nur dort mit einer Genehmigungspflicht rechnen, wo ein Gebiet ausdrücklich per § 172 BauGB festgesetzt ist. ([starweb.hessen.de](https://starweb.hessen.de/cache/PLPR/21/5/00005.pdf))
Geltungsbereich. In festgelegten „angespannten Wohnungsmärkten“ (§ 201a BauGB) ist die Umwandlung bestehender Mietgebäude in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig, wenn das Gebäude am Tag des erstmaligen Inkrafttretens der Landesverordnung bereits bestand und mehr als fünf Wohnungen hat. Berlin hat dies ab 01.01.2026 ausdrücklich neu gefasst; Hamburg nutzt dieselbe Schwelle. Flächen mit zusätzlicher Wohnraumschaffung sowie Gebäude mit bis zu fünf Wohnungen sind ausgenommen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__250.html?utm_source=openai))
Ausnahmen. Das Gesetz nennt enge Tatbestände, in denen die Genehmigung zu erteilen ist: Erbauseinandersetzung, Eigennutzung innerhalb der Familie, Veräußerung an mindestens zwei Drittel der Mieter, wirtschaftliche Unzumutbarkeit oder Erfüllung vor dem Stichtag gesicherter Ansprüche (Vormerkung). Berlin betont, dass für die „Zwei‑Drittel‑Mieter“-Variante unter der Bedingung der Genehmigung stehende Kaufverträge für das erforderliche Quorum vorzulegen sind. Business‑Pläne genügen nicht. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__250.html?utm_source=openai))
Vorrang gegenüber § 172‑Gebieten. Liegt das Gebäude in einem sozialen Erhaltungsgebiet, hat § 250 für Häuser mit mehr als fünf Einheiten Vorrang; § 172 greift dort nur noch bis einschließlich fünf Einheiten. Hamburg stellt diese Systematik ausdrücklich dar. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/resource/blob/1085280/36f52309b69ace62e88879a2681fc09f/d-begruendung-zum-erlass-der-sozerhvo-barmbek-nord-data.pdf?utm_source=openai))
Keine Eintragung ohne Nachweis. Das Grundbuchamt darf die Teilung nur eintragen, wenn die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachgewiesen ist. Das folgt aus § 250 Abs. 5 BauGB und wird in Hamburger Merkblättern wiederholt. Ohne diesen Nachweis kann der Notar eine WEG‑Aufteilung in betroffenen Gebieten nicht vollziehen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__250.html?utm_source=openai))
Welches Datum zählt. Rechtsprechung und notarielle Hinweise stellen klar: Maßgeblich ist die Antragstellung beim Grundbuchamt. Geht ein vollständiger Antrag vor Inkrafttreten der Verordnung ein, kann § 878 BGB die Eintragung schützen; wird ein Antrag zurückgewiesen und später – nach Inkrafttreten – neu gestellt, unterliegt er § 250. Aktuelle Hinweise betonen das auch bei nachträglichem Erfolg im Beschwerdeweg. ([dnoti.de](https://www.dnoti.de/entscheidungen/details/?cHash=dba5b43d8b2619a5a7deaa60bd478abe&tx_dnotionlineplusapi_decisions%5Bnodeid%5D=ff6e8b0f-6267-49c1-9192-5a53ee1f2582&utm_source=openai))
Nachweismaßstab für Ausnahmen. Berliner Gerichte verlangen für Ausnahmetatbestände, insbesondere beim „Zwei‑Drittel‑Mieter“-Weg, konkrete Nachweise; bloße Verpflichtungserklärungen reichen nicht. Die Behörden dürfen tatsächliche Verträge verlangen, um das gesetzliche Ziel sicherzustellen. ([de.openlegaldata.io](https://de.openlegaldata.io/case/ovgbebb-2023-09-07-13-k-36822?utm_source=openai))
Berlin und Hamburg. Für Bestandsgebäude mit mehr als fünf Einheiten ist bis zum 31.12.2030 mit einem Genehmigungsverfahren zu rechnen. Ohne gesetzlichen Ausnahmetatbestand sind Genehmigungen selten. Modelle, die auf Vorverkäufe an Mieter setzen, müssen unterschriebene Verträge im Zwei‑Drittel‑Umfang nachweisen. Andernfalls drohen Versagung, versunkene Marketingkosten und Verzögerungen. Offizielle Hinweise und Rechtsprechung setzen die Hürden hoch. Ziehen Sie vor Festlegung einer Aufteilungsstrategie unbedingt einen Notar und eine/n Fachanwältin/Fachanwalt für öffentliches Baurecht hinzu. ([berlin.de](https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/umwandlungsverordnung/))
Hessen. Seit dem 01.01.2026 besteht kein landesweiter § 250‑BauGB‑Vorbehalt mehr. Außerhalb von § 172‑Erhaltungsgebieten lässt sich eine Teilung grundsätzlich ohne § 250‑Genehmigung vollziehen. Liegt das Objekt jedoch in einem kommunalen Milieuschutzgebiet, kann weiterhin eine Genehmigung nach § 172 BauGB erforderlich sein. Frankfurt und Wiesbaden erläutern die Lage ab 2026. Klären Sie stets die Gebietslage schriftlich bei der Kommune und die Eintragungsstrategie mit dem Notar. ([bauaufsicht-frankfurt.de](https://www.bauaufsicht-frankfurt.de/service/umwandlung-von-wohn-und-teileigentum?utm_source=openai))
Grundbuch‑Timing. Wer Ende 2025 mit „Aufteilen und Verkaufen“ geplant hat, muss die Stichtage beachten: Nur Anträge, die vor den neuen Verordnungsdaten beim Grundbuchamt eingegangen sind, profitieren von § 878 BGB. Spätere Neu‑Anträge – auch nach erfolgreicher Beschwerde – gelten als neue Einreichungen und benötigen eine § 250‑Genehmigung. Vorverträge können dadurch nicht fristgerecht vollzogen werden. ([zfir-online.de](https://www.zfir-online.de/heft-8-2024/zfir-2024-350-erforderliche-genehmigung-gem-250-baugb-nach-erfolgreicher-grundbuchbeschwerde-bei-zwischenzeitlichem/?utm_source=openai))
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Deutschland erlaubt 5 % degressive AfA für neue Wohngebäude bei Baubeginn oder Kaufvertrag vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 sowie eine zusätzliche 5 %‑Sonder‑AfA nach § 7b EStG — oft kombinierbar, jedoch mit strengen Kosten‑ und EH40/QNG‑Vorgaben.
Ab 20.05.2026 verpflichtet die EU‑VO 2024/1028 Plattformen zur Nummernprüfung und monatlichen Datenübermittlung. In Berlin und Hamburg besteht Registrierpflicht; Münchens neue ZeS gilt ab 01.08.2026.
Zum 20. September 2026 liegt der EZB‑Einlagensatz bei 2,50 %. Deutsche 10‑Jahres‑Darlehen werden um 3,7–4,2 % angeboten. So sichern Sie als Nicht‑Resident im September 2026 eine 10‑jährige Zinsbindung.