Ab 20.05.2026 verpflichtet die EU‑VO 2024/1028 Plattformen zur Nummernprüfung und monatlichen Datenübermittlung. In Berlin und Hamburg besteht Registrierpflicht; Münchens neue ZeS gilt ab 01.08.2026.
Die Verordnung (EU) 2024/1028 gilt ab dem 20.05.2026 in allen Mitgliedstaaten. Sie vereinheitlicht, wie Behörden Daten zu über Plattformen angebotenen Kurzzeitvermietungen erhalten. Lokale Zugangsregeln ersetzt sie nicht; Städte dürfen weiterhin Genehmigungen, Höchstgrenzen oder Verbote erlassen, sofern verhältnismäßig. Die Verordnung ist praxisrelevant, weil Behörden damit verlässliche Daten und grenzüberschreitende Durchsetzungswerkzeuge erhalten. ([eur-lex.europa.eu](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?qid=1786397039677&uri=CELEX%3A32024R1028))
Wesentliche Punkte für Gastgeber:innen und Verwalter:innen:
- Registriernummer und Anzeige im Inserat: Wo es ein Registrierungsverfahren gibt, müssen Gastgeber die Nummer der Plattform mitteilen und in jedem Inserat anzeigen. Plattformen müssen ihre Oberfläche so gestalten, dass bei bestehender Registrierungspflicht eine Nummer abgefragt und angezeigt wird. ([eur-lex.europa.eu](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?qid=1786397039677&uri=CELEX%3A32024R1028))
- Stichprobenprüfungen durch Plattformen: Plattformen müssen regelmäßig stichprobenartig prüfen, ob ein Registrierungsverfahren existiert und ob Nummern gültig sind, gestützt auf das nationale digitale Zugangstor. ([eur-lex.europa.eu](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?qid=1786397039677&uri=CELEX%3A32024R1028))
- Monatliche Aktivitätsdaten: Für Einheiten in vom Mitgliedstaat gelisteten Gebieten müssen Plattformen monatlich Aktivitätsdaten je Einheit an das nationale Eingangstor übermitteln – einschließlich Registriernummer, genauer Adresse und URL. Kleine/mikro Plattformen (unter 4.250 Inseraten monatlicher Durchschnitt im Vorquartal) berichten quartalsweise. ([eur-lex.europa.eu](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?qid=1786397039677&uri=CELEX%3A32024R1028))
- Sanktionen und Vollzug: Die Mitgliedstaaten setzen wirksame, abschreckende Bußgelder fest. Die Bundesnetzagentur nennt für Plattformverstöße Bußgelder bis zu 100.000 €. ([eur-lex.europa.eu](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?qid=1786397039677&uri=CELEX%3A32024R1028))
Für ausländische Käufer:innen gilt: Ohne gültige lokale Registriernummer – wo sie verlangt wird – wird ein Inserat nach dem 20.05.2026 voraussichtlich blockiert oder entfernt; die monatlichen Plattformdaten erleichtern die Aufdeckung von Verstößen. ([eur-lex.europa.eu](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?qid=1786397039677&uri=CELEX%3A32024R1028))
In Berlin gilt seit dem 01.08.2018 die Pflicht, in Online‑Angeboten eine Registriernummer anzugeben. Wer ohne Nummer inseriert oder eine falsche/ungültige Nummer nutzt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Der gesetzliche Bußgeldhöchstbetrag für solche inseratsbezogenen Verstöße liegt bei 250.000 €. Für Kernverstöße (z. B. Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken ohne Genehmigung) beträgt der Höchstbetrag 500.000 €. ([berlin.de](https://www.berlin.de/sen/justiz/service/gesetze-und-verordnungen/2018/ausgabe-nr-10-vom-19-4-2018-s-201-216.pdf))
So läuft es 2026 praktisch ab:
- Antragstellung beim zuständigen Bezirksamt auf Genehmigung und Vergabe der Registriernummer. Die Stadt betont, dass die Pflicht zur Registriernummer eingeführt wurde, um auf Plattformen Transparenz zu schaffen. ([service.berlin.de](https://service.berlin.de/dienstleistung/328146/?utm_source=openai))
- Bei der selbst genutzten Hauptwohnung ist eine Gästezimmernutzung bis zu 49 % der Wohnfläche genehmigungsfrei, aber anzeigepflichtig und mit der Vergabe einer Registriernummer verbunden. ([service.berlin.de](https://service.berlin.de/dienstleistung/326217/?utm_source=openai))
- Bei einer Nebenwohnung wird in der Regel nur bis zu 90 Tagen pro Jahr ein schutzwürdiges privates Interesse anerkannt; darüber hinaus wird eine Genehmigung grundsätzlich versagt. ([service.berlin.de](https://service.berlin.de/dienstleistung/328146/?utm_source=openai))
Die Senatsverwaltung hat 2026 Vollzugshinweise angepasst, um den Gleichlauf mit der EU‑Verordnung herzustellen; Berlin stellt klar, dass die Registriernummer Transparenz und Nachverfolgbarkeit schafft. Ab 20.05.2026 ist mit engerer Plattform‑Kooperation und monatlichen Datenflüssen zu rechnen. ([berlin.de](https://www.berlin.de/sen/wohnen/_assets/rechtliches/durchfuehrung-des-zweckentfremdungsverbot-gesetzes-mitteilung-1-2026_neufassung-der-bussgeld-rahmenbetraege.pdf?ts=1773651250&utm_source=openai))
Risikohinweis: Hohe Bußgelder sind real. Berlin nutzt automatisierte Online‑Kontrollen und gerichtlich bestätigte Datenauskünfte gegenüber Plattformen; Folge können Entfernungsanordnungen und steigende Sanktionen sein. Holen Sie vor einem STR‑Kauf in Berlin anwaltlichen Rat ein. ([berlin.de](https://www.berlin.de/gerichte/verwaltungsgericht/presse/pressemitteilungen/2021/pressemitteilung.1099345.php?utm_source=openai))
In Hamburg ist für Inserate zur Kurzzeitüberlassung die Wohnraumschutznummer vorgeschrieben. Ein Inserat ohne Nummer oder mit falschen Angaben ist eine Ordnungswidrigkeit; die Stadt nennt Bußgelder bis zu 500.000 €. Eine eigene Hauptwohnung ist bis zu acht Wochen pro Kalenderjahr genehmigungsfrei, die Nummer ist dennoch erforderlich. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/service/info/111293529/n0/?utm_source=openai))
Praktische Punkte 2026:
- Registrierung und Meldungen: Das Serviceportal erläutert die Pflicht zur Beantragung der Nummer und – sofern die Plattform die Belegungsdaten nicht nach EU‑Recht liefert – zur Meldung jeder einzelnen Überlassung bis zum Ende des Folgemonats an das Bezirksamt. ([serviceportal.gemeinsamonline.de](https://serviceportal.gemeinsamonline.de/Onlinedienste/Service/Entry/AFM_WRSreg?utm_source=openai))
- Nummernformat ab 2026: Seit Mai 2026 werden Nummern mit „DEU“ und dem Hamburger Gemeindeschlüssel 02000000 vorangestellt, um die EU‑Datenaustauschformate zu erfüllen. ([serviceportal.gemeinsamonline.de](https://serviceportal.gemeinsamonline.de/Onlinedienste/Service/Entry/AFM_WRSreg?utm_source=openai))
- Langjährige Pflicht: Die Pflicht zur Registrierung für Inserate besteht seit 2019 und gilt auch im Rahmen der EU‑Verordnung fort. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/aktuelles/pressemeldungen/2019-03-11-bsw-registierungspflicht-wohnungen-514904?utm_source=openai))
- Rechtsgrundlage: Anzeigepflicht der Nummer in Inseraten und Meldung der Belegungen beruhen auf § 13 HmbWoSchG und den Verwaltungshinweisen. Die EU‑VO 2024/1028 ist inzwischen ausdrücklich im Hamburger Vollzug verankert. ([umwelt-online.de](https://www.umwelt-online.de/regelwerk/bau/laender/hh/woschg.htm?utm_source=openai))
Fazit für Investor:innen: In Hamburg müssen Sie Zeit für die Nummernvergabe und die nachgelagerten Meldungen einplanen (oder sicherstellen, dass Ihre Plattform ab dem 20.05.2026 die Daten nach EU‑Vorgaben übermittelt). ([eur-lex.europa.eu](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?qid=1786397039677&uri=CELEX%3A32024R1028))
Münchens neue Zweckentfremdungssatzung (ZeS) wurde am 01.07.2026 beschlossen und gilt ab dem 01.08.2026. Eine Nutzung zu Zwecken der Fremdenbeherbergung ist eine Zweckentfremdung, wenn die Wohnung dafür mehr als acht Wochen pro Kalenderjahr eingesetzt wird. Die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken ohne Genehmigung kann mit bis zu 500.000 € geahndet werden; Verstöße gegen die Registrierungspflichten sind mit bis zu 50.000 € bedroht. ([stadt.muenchen.de](https://stadt.muenchen.de/rathaus/stadtrecht/vorschrift/970/version2/0.html))
Wesentlich ist § 5a ZeS: Er führt ein Registrierungsverfahren für über Online‑Plattformen gezeigte Kurzzeitangebote ein – auf Basis des bayerischen Ermächtigungsgesetzes und der unmittelbar geltenden EU‑VO 2024/1028. Plattformen werden daher ab dem 01.08.2026 voraussichtlich eine Münchner Registriernummer für Inserate mit Münchner Adressen verlangen. ([stadt.muenchen.de](https://stadt.muenchen.de/rathaus/stadtrecht/vorschrift/970/version2/0.html))
Für den Städtevergleich: Berlin regelt stark über Genehmigungen, 49 %‑Gästezimmer in der Hauptwohnung und eine 90‑Tage‑Praxis bei Nebenwohnungen; Hamburg fokussiert die Wohnraumschutznummer plus Meldung jeder Überlassung; München setzt eine Acht‑Wochen‑Schwelle und führt ein eigenes Registrierungsverfahren im Gleichlauf mit den EU‑Datenflüssen ein. Lassen Sie Ihr Nutzungskonzept vor Vertragsabschluss anwaltlich prüfen. ([service.berlin.de](https://service.berlin.de/dienstleistung/326217/?utm_source=openai))
- Vor Vertragsunterzeichnung: Prüfen Sie mit lokaler Rechtsberatung, ob für Ihre Adresse und Ihren Einzelfall eine Genehmigung realistisch ist; Plattformen werden nach dem 20.05.2026 eine städtische Registriernummer verlangen (in München ab 01.08.2026).
- Zeit für Compliance einplanen: Berlin und Hamburg vergeben Nummern über die Bezirksämter; Hamburg verlangt zusätzlich Meldungen jeder Überlassung, sofern Ihre Plattform die Daten nicht nach EU‑Recht übermittelt. ([service.berlin.de](https://service.berlin.de/dienstleistung/328146/?utm_source=openai))
- Plattformen konfigurieren: Achten Sie auf korrekte Anzeige der Registriernummer und Adresse. In Berlin kann das Fehlen der Nummer mit bis zu 250.000 € geahndet werden; München setzt für Registrierungsverstöße bis zu 50.000 € fest. ([berlin.de](https://www.berlin.de/sen/justiz/service/gesetze-und-verordnungen/2018/ausgabe-nr-10-vom-19-4-2018-s-201-216.pdf))
- Unterlagen bereithalten: Die EU sieht die Aufbewahrung von Registrierungsdaten während der Gültigkeit und bis zu 18 Monate nach Löschung vor; mit Nachprüfungen ist zu rechnen. ([eur-lex.europa.eu](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?qid=1786397039677&uri=CELEX%3A32024R1028))
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Deutschland erlaubt 5 % degressive AfA für neue Wohngebäude bei Baubeginn oder Kaufvertrag vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 sowie eine zusätzliche 5 %‑Sonder‑AfA nach § 7b EStG — oft kombinierbar, jedoch mit strengen Kosten‑ und EH40/QNG‑Vorgaben.
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Berlin und Hamburg haben das Genehmigungsregime nach § 250 BauGB bis 31.12.2030 verlängert. In Hessen endete die landesweite Regelung am 01.01.2026. So funktioniert die Genehmigung – und diese Risiken bestehen beim Aufteilen und Verkaufen.