EZB 2,50 % am 10.09.2026: 10‑Jahres‑Darlehen jetzt ca. 3,7–4,2 % – so sichern sich Nicht‑Residenten die Kondition

Was die EZB am 10. September 2026 geändert hat – und warum das zählt

Am 10. September 2026 hat die EZB alle drei Leitzinsen um 25 Basispunkte erhöht. Die Einlagefazilität liegt bei 2,50 %, der Hauptrefinanzierungssatz bei 2,65 % und die Spitzenrefinanzierungsfazilität bei 2,90 %; Wirksamkeit ab dem 16. September 2026. Begründet wurde der Schritt mit anhaltenden Inflationsrisiken; die Projektionen sehen die Gesamtinflation im Mittel bei 3,0 % (2026), 2,5 % (2027) und 2,1 % (2028). Für Käufer setzt dies den kurzfristigen Anker für den Euro‑Geldmarkt. Zwar werden deutsche Bauzinsen stärker von Bund‑ und Pfandbrief‑Renditen beeinflusst als vom Leitzins, doch jede EZB‑Bewegung kann binnen Tagen auf die Refinanzierungskosten und damit die Angebotskonditionen durchschlagen. ([ecb.europa.eu](https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2026/html/ecb.mp260910~314e508016.en.html))

Seit dem 16. September bestätigen tägliche Reihen das Niveau von 2,50 % für die Einlagefazilität. Dieser Satz ist der Referenzpunkt für die Verzinsung von Überschussliquidität der Banken und prägt die für Bauzinsen relevanten Swap‑Kurven. ([fred.stlouisfed.org](https://fred.stlouisfed.org/graph/?id=ECBDFR%2C&utm_source=openai))

Wo 10‑Jahres‑Bauzinsen am 20. September 2026 stehen

Öffentliche Makler‑Updates im September 2026 verorten Zehn‑Jahres‑Angebote – abhängig von Beleihungsauslauf (LTV) und Bonität – in einer Spanne von 3,7–4,2 %. Interhyp meldete am 10. September 2026 rund 4,2 % für 10‑Jahres‑Darlehen. Der August‑Jahrgang von Baufi24 schloss im Schnitt bei 4,15 % mit einem Bestzins von 4,20 % für zehnjährige Bindung. Das Dr.-Klein‑Dashboard vom 3. September zeigte Top‑Konditionen zwischen etwa 3,93 % und 4,48 % über Laufzeiten hinweg; die Kurzfrist‑Leitschnur lautete, dass starke Profile bei zehn Jahren um 3,6–3,8 % stabilisieren könnten. Zusammengenommen deuten diese Befunde Mitte September auf Käuferangebote nahe 3,7–4,2 %. ([interhyp.de](https://www.interhyp.de/ueber-interhyp/presse/zinsupdate-september-2026/))

Die Bundesbank weist Neugeschäftszinsen als effektive Jahreszinsen nach anfänglicher Zinsbindung (u. a. >5–10 Jahre, >10 Jahre) aus – nützlich, um Bankdurchschnitte mit Markt‑Bestkonditionen zu spiegeln. Die offiziellen Reihen werden monatlich fortgeschrieben und helfen, unplausible Angebote einzuordnen. ([bundesbank.de](https://www.bundesbank.de/en/statistics/money-and-capital-markets/interest-rates-and-yields/housing-loans-to-households-mortgage-loans-secured-by-residential-real-estate-621950))

Bekommen Nicht‑Residenten ein deutsches 10‑Jahres‑Darlehen? Was Banken tatsächlich tun

Ein Gesetz mit einer pauschalen LTV‑Obergrenze für Wohnimmobilien gibt es nicht; die Kreditvergabe folgt der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und deutschen Regeln zur Kreditwürdigkeitsprüfung. In der Praxis unterscheiden Banken nach Wohnsitz und Einkommensstandort. Mehrere große Retail‑Institute beschränken Neudarlehen auf Kundinnen und Kunden mit Wohnsitz und Einkommen in Deutschland – das schließt viele Nicht‑Residenten aus. Beispiele: Commerzbank („Wohnsitz und unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland“), ING („Hauptwohnsitz in Deutschland und Einkommen in Deutschland“). Auch die Consorsbank verlangt den Hauptwohnsitz in Deutschland. ([commerzbank.de](https://www.commerzbank.de/privatkunden/immobilienkredite/baufinanzierung/?utm_source=openai))

Dort, wo Nicht‑Residenten finanziert werden, gehen Vermittlerangaben auseinander. Teils gilt 60–70 % LTV als üblich, vereinzelt bis ~80 % bei sehr guter Bonität; andere raten, mit 50–60 % LTV zu planen, da Banken Vollstreckungs‑ und Einkommensrisiken außerhalb Deutschlands einpreisen. Das sind Indikationen, keine Ansprüche; bei Nicht‑EU‑Status oder Einkommen in Fremdwährung werden Limits meist enger. ([seeki.eu](https://seeki.eu/de/deutschland/immobilienkauf-in-deutschland?utm_source=openai))

Zwei Schutzmechanismen sind zentral: Erstens muss die Kreditwürdigkeitsprüfung nach ImmoKWPLV (Umsetzung der EU‑Richtlinie) und bankaufsichtlichen Standards (MaRisk) erfolgen. Zweitens kann jedes festverzinsliche Immobiliendarlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden (§ 489 BGB). Dieses Recht ist zwingend und vertraglich nicht abdingbar. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/immokwplv/BJNR052900018.html?utm_source=openai))

So sichern Sie im September 2026 eine 10‑Jahres‑Zinsbindung aus dem Ausland

1) Passende Finanzierer identifizieren. Ohne deutschen Wohnsitz oder Euro‑Einkommen beginnen Sie am besten bei Vermittlern, die regelmäßig Nicht‑Residenten platzieren; viele Universalbanken nehmen solche Anträge nicht an. Rechnen Sie damit, Erwerbsnebenkosten (Steuer, Notar, Makler) und oft auch einen Teil des Kaufpreises aus Eigenmitteln zu tragen; planen Sie mindestens die Nebenkosten in bar ein. Die ING weist ausdrücklich darauf hin, dass Nebenkosten nicht finanziert werden. ([commerzbank.de](https://www.commerzbank.de/privatkunden/immobilienkredite/baufinanzierung/?utm_source=openai))

2) Unterlagen bankfertig aufbereiten. Üblich sind: Reisepass, Adressnachweis, Einkommensbelege (aktuelle Gehaltsabrechnungen oder bei Selbständigen zwei Jahre Steuerunterlagen), Kontoauszüge, Vermögens‑/Verbindlichkeitenübersicht sowie Objektunterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, bei WEG Protokolle/Abrechnungen). Ausländische Nachweise benötigen häufig beglaubigte Übersetzungen oder Apostille. Eine Interhyp‑Checkliste zeigt die Standardakte. ([interhyp.de](https://www.interhyp.de/baufinanzierung/welche-unterlagen?utm_source=openai))

3) Identifizierung und Beurkundung aus dem Ausland. Banken müssen Sie nach GwG identifizieren. Die BaFin lässt konformes Video‑Ident zu; einzelne Institute verlangen weiterhin konsularische oder notarielle Beglaubigungen. Für Grundschuldbestellung und grundbuchrelevante Erklärungen sind öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden erforderlich (§ 29 GBO). Deutsche Auslandsvertretungen können Unterschriften beglaubigen; prüfen Sie Termine vor Ort. ([bafin.de](https://bafin.de/SharedDocs/Veroeffentlichungen/DE/Auslegungsentscheidung/A/ae_videoident_rs_3_2017.html?utm_source=openai))

4) Zinssatz sichern und bis zur Auszahlung überbrücken. Nach Zusage ist das Vertragsangebot nur befristet gültig (z. B. DKB: 14 Tage). Liegt der Notartermin später, verhandeln Sie eine bereitstellungszinsfreie Zeit (typisch 6–12 Monate); danach berechnen Banken auf nicht abgerufene Beträge meist 0,25 % pro Monat. Diese Kosten sind relevant, falls sich der Abschluss verzögert. ([dkb.de](https://www.dkb.de/fragen-antworten/wie-funktioniert-der-digitale-vertragsabschluss-der-baufinanzierung?utm_source=openai))

5) Forward‑Darlehen nur bei Anschlussfinanzierung. Forward‑Kredite sichern einen zukünftigen Zinssatz (bis ca. 60–66 Monate im Voraus), verursachen aber je Forward‑Monat einen Aufschlag. Sie dienen der Prolongation, nicht dem aktuellen Kauf mit zeitnahem Kapitalbedarf. ([de.wikipedia.org](https://de.wikipedia.org/wiki/Forward-Darlehen?utm_source=openai))

6) Ausstieg und Vorfälligkeit. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung vor Ablauf von zehn Jahren verlangen Banken regelmäßig eine Vorfälligkeitsentschädigung; ab zehn Jahren nach Vollauszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen (§ 489 BGB). ([de.wikipedia.org](https://de.wikipedia.org/wiki/Vorf%C3%A4lligkeitsentsch%C3%A4digung?utm_source=openai))

Zentrale Risiken und wer helfen kann

- Währung: Bei Einkommen außerhalb des Euro kürzen Banken häufig die Anrechenbarkeit oder lehnen ab. Manche Institute akzeptieren nur in Deutschland erzieltes Einkommen; klären Sie dies mit einem Vermittler, bevor Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen. ([ing.de](https://www.ing.de/kredit/kundenservice-wohnkredit/?utm_source=openai))

- Kosten: Gehen Sie davon aus, Erwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln zu zahlen. Deutsche Banken finanzieren Grunderwerbsteuer und Notar in der Regel nicht; planen Sie je nach Bundesland 8–15 % zusätzlich zum Kaufpreis ein. ([finanztip.de](https://www.finanztip.de/baufinanzierung/nebenkosten-hauskauf/?utm_source=openai))

- Timing: Angebote laufen ab; nicht abgerufene Mittel kosten nach der bereitstellungszinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen. Berücksichtigen Sie realistische Fristen für Notar und Grundbucheintragung im Zeitplan. ([de.wikipedia.org](https://de.wikipedia.org/wiki/Bereitstellungszins?utm_source=openai))

- Formvorschriften: Grundbucheinträge erfordern öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden; Auslandsunterschriften bedeuten oft konsularische Beglaubigung und Versandzeiten. Ziehen Sie für die Grundschuld einen deutschen Notar und für Formfragen eine örtliche Rechtsberatung hinzu. ([gesetze-im-internet.juris.de](https://www.gesetze-im-internet.juris.de/gbo/__29.html?utm_source=openai))

Propertyfinder.de ist kein Kreditgeber, Vermittler, Steuer‑ oder Rechtsberater. Für individuelle Beratung wenden Sie sich an einen regulierten Baufinanzierungsvermittler, eine Steuerberaterin/einen Steuerberater sowie eine deutsche Notarin/einen deutschen Notar bzw. eine Rechtsanwältin/einen Rechtsanwalt.