Steuerliche Abschreibung 2026: 5 % degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG bis 30.09.2029 plus 5 % Sonder‑AfA nach § 7b EStG — was ausländische Vermieter kombinieren dürfen und was nicht

Was sich geändert hat und welche Stichtage gelten

Seit 2026 gelten zwei Bundesmaßnahmen für den Mietwohnungsneubau, die in vielen Fällen nebeneinander nutzbar sind.

Erstens wurde mit § 7 Abs. 5a EStG eine degressive Gebäude‑AfA für Wohngebäude wieder eingeführt: jährlich pauschal 5 % vom jeweiligen Buchwert. Begünstigt sind Fälle, in denen mit der Herstellung nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen wurde oder die Anschaffung auf einem in diesem Zeitraum geschlossenen Kaufvertrag beruht und die Wohnung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres angeschafft wird. Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist zulässig; umgekehrt nicht. Begünstigt sind Gebäude in der EU oder im EWR, soweit sie Wohnzwecken dienen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html))

Zweitens gewährt § 7b EStG eine zusätzliche Sonderabschreibung von bis zu 5 % pro Jahr für vier Jahre (insgesamt maximal 20 %) auf neue Mietwohnungen. Voraussetzung ist ein Bauantrag oder eine Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029. Die Wohnungen müssen sich in einem Gebäude befinden, das den Standard „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits‑Klasse erfüllt; der Nachweis erfolgt über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). ([dejure.org](https://dejure.org/gesetze/EStG/7b.html))

Heute ist der 20.09.2026. Beide Regelungen gelten, und der derzeitige Endtermin für den Eintritt neuer Projekte ist der 30.09.2029. Das BMF hat Details, Beispiele und Wechselwirkungen im Schreiben vom 21.05.2025 präzisiert. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Einkommensteuer/2025-05-21-anwendungsschreiben-7b-estg-neu.pdf?__blob=publicationFile&v=5))

5 % degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG — Anwendungsbereich, Satz und Wechsel

Begünstigt sind Wohngebäude (einschließlich Eigentumswohnungen) im EU/EWR‑Raum, die Sie innerhalb des Zeitfensters selbst herstellen oder auf Basis eines zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 geschlossenen Kaufvertrags bis spätestens 31.12. des Fertigstellungsjahres anschaffen. Der AfA‑Satz beträgt unveränderlich 5 % des jeweiligen Buchwerts pro Jahr. Beim späteren Wechsel zur linearen AfA wird vom dann verbleibenden Restwert auf die Restnutzungsdauer abgeschrieben; ein Wechsel zurück in die Degression ist ausgeschlossen. Während der degressiven AfA sind zusätzliche Abschreibungen wegen außergewöhnlicher Abnutzung (AfaA) ausgeschlossen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html))

Eine Deckelung der Bemessungsgrundlage enthält § 7 Abs. 5a EStG nicht. Es wird auf die vollen Anschaffungs‑ bzw. Herstellungskosten des Gebäudes abgestellt. Die Vorschrift ist eigenständig neben § 7b; sie kann auch ohne Erfüllung der energetischen oder Kostenvorgaben des § 7b genutzt werden. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html))

5 % Sonder‑AfA nach § 7b EStG — Kostenobergrenzen, EH40/QNG und Vermietungspflicht

§ 7b kann im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den drei Folgejahren mit bis zu 5 % pro Jahr in Anspruch genommen werden; Bemessungsgrundlage ist die einzelne Wohnung, nicht das Gebäude. Begünstigt sind Wohnungen, die aufgrund eines Bauantrags oder einer Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 geschaffen werden und sich in einem Gebäude mit dem Standard „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits‑Klasse befinden; der Nachweis erfolgt über ein QNG‑Siegel. Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden; kurzfristige Beherbergung ist nicht begünstigt. ([dejure.org](https://dejure.org/gesetze/EStG/7b.html))

Es gelten zwei Begrenzungen. Erstens die Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² Wohnfläche für den 2023–2029‑Zeitraum; bei Überschreitung entfällt § 7b vollständig. Zweitens ist die Bemessungsgrundlage für die Sonder‑AfA zudem auf 4.000 €/m² gedeckelt, auch wenn die tatsächlichen Kosten höher sind. Das BMF‑Schreiben vom 21.05.2025 erläutert die Flächenermittlung und die Anwendung der Deckelungen anhand von Beispielen. ([dejure.org](https://dejure.org/gesetze/EStG/7b.html))

Beihilferecht (EU‑Verordnung 2023/2831, De‑minimis) ist nur zu beachten, wenn die Sonder‑AfA im Rahmen von Gewinneinkünften (§§ 13, 15, 18 EStG) beansprucht wird; bei Vermietungseinkünften (§ 21 EStG) ist dies nicht erforderlich. Dies ergibt sich aus dem Gesetz und der vom BMF veröffentlichten Checkliste. ([dejure.org](https://dejure.org/gesetze/EStG/7b.html))

Dürfen § 7 Abs. 5a und § 7b kombiniert werden? Ja — so funktioniert es

Das BMF bestätigt, dass die Sonder‑AfA nach § 7b zusätzlich zur linearen AfA nach § 7 Abs. 4 oder zur degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a beansprucht werden kann. In der Praxis berechnen Sie die degressive AfA auf die vollen Gebäudeanschaffungs‑/Herstellungskosten, während § 7b wohnungsbezogen auf die jeweilige Bemessungsgrundlage (gedeckelt auf 4.000 €/m²) angewandt wird. Nach vier Jahren wird der verbleibende Buchwert (nach beiden AfA‑Strömen) weiter abgeschrieben — bei Verbleib in der Degression mit 5 % vom Restbuchwert, bei Wechsel zur Linearisierung mit dem linearen Satz über die Restnutzungsdauer. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Einkommensteuer/2025-05-21-anwendungsschreiben-7b-estg-neu.pdf?__blob=publicationFile&v=5))

Das amtliche Beispiel zeigt bei 1.000.000 € begünstigten Kosten die Kombination aus 5 % § 7b und 5 % Degression (§ 7 Abs. 5a): Nach vier Jahren wurden insgesamt 385.494 € abgeschrieben; der Restbuchwert für Jahr 5 beträgt 614.506 €. Dies ergibt sich aus der parallelen Anwendung beider Ströme und der Fortführung vom Restwert. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Einkommensteuer/2025-05-21-anwendungsschreiben-7b-estg-neu.pdf?__blob=publicationFile&v=5))

Was Sie nicht kombinieren oder tun dürfen

Eine Kumulation der § 7b‑Sonder‑AfA mit den erhöhten Absetzungen nach §§ 7h oder 7i EStG (Sanierungsgebiete bzw. Baudenkmäler) für dieselben Maßnahmen ist ausgeschlossen; § 7a Abs. 5 EStG enthält ein Kumulationsverbot. Treffen die Vorschriften nebeneinander zu, muss für die betroffenen Maßnahmen gewählt werden. Die lineare oder degressive AfA ist neben § 7b zwingend vorzunehmen. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Einkommensteuer/2025-05-21-anwendungsschreiben-7b-estg-neu.pdf?__blob=publicationFile&v=5))

Werden die Nutzungsvoraussetzungen (Entgeltlichkeit und Vermietung im Jahr der Anschaffung/Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren) nicht erfüllt, wird innerhalb dieses Zeitraums mit nicht einkommen‑/körperschaftsteuerpflichtigem Gewinn veräußert oder wird die Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² innerhalb von drei Kalenderjahren nach Ablauf des Anschaffungs‑/Fertigstellungsjahres durch nachträgliche Kosten überschritten, sind alle § 7b‑Abschreibungen mit Zinsen rückgängig zu machen. Kurzfristige Beherbergung gilt nicht als Wohnzweck. ([dejure.org](https://dejure.org/gesetze/EStG/7b.html))

Während der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a sind AfaA ausgeschlossen; ein Wechsel ist nur in Richtung von der Degression zur Linearisierung zulässig. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html))

Nichtansässige Eigentümer: Anspruch, Erklärungen und typische Fallstricke

Die Abschreibungsvorschriften gelten unabhängig vom Wohnsitz. Wer in Deutschland Vermietungseinkünfte erzielt, unterliegt hierfür der beschränkten Steuerpflicht nach § 49 EStG und kann Werbungskosten einschließlich AfA und Sonderabschreibungen bei der deutschen Steuererklärung abziehen. ELSTER‑Leitfäden bestätigen, dass Anschaffungs‑/Herstellungskosten eines Gebäudes über die AfA (einschließlich einschlägiger Sonderabschreibungen) als Werbungskosten zu berücksichtigen sind. Für Nachweise (QNG, Flächenberechnung, Kostengliederung) empfiehlt sich eine steuerliche Vertretung vor Ort. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__49.html?utm_source=openai))

Zwei Fallstricke sind für grenzüberschreitende Anleger zentral. Erstens müssen die Zeitnachweise exakt zum Gesetz passen: Für § 7 Abs. 5a ist entweder der dokumentierte Baubeginn nach dem 30.09.2023 nachzuweisen oder — beim Kauf — ein verbindlicher Kaufvertrag zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 sowie die Anschaffung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres. Bei § 7b kommt es auf den Bauantrag/die Bauanzeige zwischen dem 01.01.2023 und dem 30.09.2029 an, nicht auf den tatsächlichen Baubeginn. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html))

Zweitens sollten EH40/QNG‑Nachweis und beide Kostengrenzen des § 7b von Anfang an dokumentiert werden. Überschreiten nachträgliche Herstellungskosten innerhalb von drei Kalenderjahren nach Ablauf des Anschaffungs‑/Fertigstellungsjahres die 5.200 €/m²‑Grenze, werden die bislang genutzten § 7b‑Abschreibungen verzinst rückgängig gemacht. Führen Sie wohnungsbezogene Akten, da § 7b wohnungsbezogen ist, § 7 Abs. 5a hingegen auf den Gebäude‑Restwert abstellt. Diese Darstellung ersetzt keine individuelle Beratung; wenden Sie sich an eine/n Steuerberater/in mit Erfahrung in grenzüberschreitenden Fällen. ([dejure.org](https://dejure.org/gesetze/EStG/7b.html))