vdp‑Wohnindex +1,9 % j/j in Q2 2026 (Eigentumswohnungen +2,6 %): Renditerechnung in den Top‑7 im Herbst

Was sich bis Q2 2026 verändert hat

Der vdp‑Immobilienpreisindex weist für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2026 einen Anstieg um 1,9 % gegenüber dem Vorjahresquartal aus. Innerhalb des Wohnsegments legten Eigentumswohnungen am stärksten zu (+2,6 % j/j); Ein‑ und Zweifamilienhäuser stiegen um 2,0 %, Mehrfamilienhäuser um 1,6 %. Gegenüber Q1 2026 erhöhten sich die Wohnpreise um 0,3 %. Bundesweit zogen die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern um 3,2 % j/j an; der vdp‑Index für Liegenschaftszinsen bei Mehrfamilienhäusern erhöhte sich um 1,5 % j/j. Grundlage sind echte Transaktionsdaten der Banken, nicht Inserate. ([vdpresearch.de](https://www.vdpresearch.de/uneinheitliche-entwicklung-der-immobilienpreise/))

In den Top‑7‑Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart) weist der vdp +2,1 % j/j bei Wohnpreisen aus. Nach Städten: Hamburg +3,8 %, Köln +2,5 %, Frankfurt +2,4 %, Düsseldorf +2,4 %, München +2,3 %, Berlin +1,6 %, Stuttgart +0,7 %. Die Neuvertragsmieten legten in den Top‑7 um durchschnittlich 1,5 % j/j zu; Spitzenreiter war Düsseldorf mit 3,6 %, Berlin verzeichnete 0,6 %. Der Liegenschaftszinsen‑Index für die Ballungsräume gab um 0,7 % nach. ([vdpresearch.de](https://www.vdpresearch.de/uneinheitliche-entwicklung-der-immobilienpreise/))

Das ImmoScout24‑WohnBarometer Q2 2026 bestätigt die Richtung: In mehreren Metropolen zieht die Suchnachfrage an, während die Angebotsmieten in den Großstädten quartalsweise nur moderat steigen (+0,5 % im Bestand; +0,7 % im Neubau). ([immobilienscout24.de](https://www.immobilienscout24.de/wohnbarometer.html?utm_source=openai))

Finanzierungskosten in den Herbst 2026 hinein

Am 10. September 2026 erhöhte die EZB den Einlagenzins auf 2,50 % (wirksam ab 16. September 2026). Das ist der kurzfristige Zinsanker für Euro‑Baufinanzierungen im Herbst. ([ecb.europa.eu](https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2026/html/ecb.mp260910~314e508016.en.html?utm_source=openai))

Die deutschen Bauzinsen reagieren zeitverzögert. Laut Bundesbank lag der durchschnittliche Effektivzins im Neugeschäft für Wohnungsbaukredite mit 5–10 Jahren Zinsbindung im Juli 2026 bei 3,78 % p. a. (volumengewichtet). Nach dem EZB‑Schritt ist mit schrittweiser Anpassung der Bankangebote zu rechnen; konkrete Konditionen hängen von Beleihungsauslauf, Schuldendienstfähigkeit, Besicherung und Bonität ab. ([baufiblick.de](https://baufiblick.de/bauzinsen/?utm_source=openai))

Die Kreditstandards für Wohnungsbaukredite wurden im zweiten Quartal 2026 laut Bank Lending Survey verschärft; das dämpft den Leverage, obwohl die Transaktionsaktivität zunimmt. ([bundesbank.de](https://www.bundesbank.de/en/press/press-releases/july-results-of-the-bank-lending-survey-in-germany-941388?utm_source=openai))

Renditerechnung: Was die vdp‑Stabilisierung in Zahlen bedeutet

Die Bruttorendite ist die jährliche Kaltmiete dividiert durch den Kaufpreis. Bewegen sich Mieten und Preise, lässt sich die Veränderung der Bruttorendite näherungsweise als Mietänderung minus Preisänderung ausdrücken. Mit den vdp‑Top‑7‑Werten ergibt sich: Mieten +1,5 % j/j und Preise +2,1 % j/j bedeuten Bruttorenditen, die rund 0,6 % unter dem Vorjahr liegen: 1,015 / 1,021 ≈ 0,994, also ein Rückgang des Renditeniveaus um ca. 0,6 %. Das passt zum Rückgang des vdp‑Liegenschaftszinsen‑Index in den Top‑7 um 0,7 % j/j. ([vdpresearch.de](https://www.vdpresearch.de/uneinheitliche-entwicklung-der-immobilienpreise/))

Bundesweit ist das Bild anders: Laut vdp stiegen die Neuvertragsmieten stärker als die Preise von Mehrfamilienhäusern; der nationale Liegenschaftszinsen‑Proxy legte um 1,5 % j/j zu. Bei gleicher NOI‑Marge stützt das eine leichte Erholung der Anfangsrenditen in Sekundärstädten, während die Top‑7 leicht komprimieren. ([vdpresearch.de](https://www.vdpresearch.de/uneinheitliche-entwicklung-der-immobilienpreise/))

So setzen Sie das für den Herbst 2026 im Modell um: - Start mit den in Ihrem Teilmarkt tatsächlich erzielten Bruttorenditen, nicht mit Inseraten. - Mieten gemäß vdp oder lokaler Evidenz ansetzen; in den Top‑7 liegt die Spanne aktuell bei 1–2 % j/j. Für die Vorsicht zusätzlich mit 0 % testen. ([vdpresearch.de](https://www.vdpresearch.de/uneinheitliche-entwicklung-der-immobilienpreise/)) - Finanzierung zu Angebotssätzen modellieren. Bei 3,78 % (5–10 J.; Juli 2026) zusätzlich +50–100 Bp Sensitivität für eine Frühherbst‑Anpassung prüfen. ([baufiblick.de](https://baufiblick.de/bauzinsen/?utm_source=openai)) - Kosten, die die Nettorendite mindern, explizit abbilden: Leerstand, nicht umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltung und CAPEX. Diese sind objektabhängig; konservative Ansätze und Rücklagen mit Verwalter oder Sachverständigem abstimmen.

Städtenotizen für Investoren

- Hamburg liegt mit +3,8 % j/j beim Preiswachstum vorn; entscheidend ist, ob die Mieten Schritt halten, um Renditen zu sichern. ([vdpresearch.de](https://www.vdpresearch.de/uneinheitliche-entwicklung-der-immobilienpreise/)) - Düsseldorf verzeichnet den schnellsten Mietanstieg der Top‑7 mit 3,6 % j/j – positiv für die Renditestabilisierung bei leicht steigenden Preisen. ([vdpresearch.de](https://www.vdpresearch.de/uneinheitliche-entwicklung-der-immobilienpreise/)) - Berlin weist mit 0,6 % j/j das schwächste Mietwachstum bei gleichzeitig +1,6 % j/j Preisen auf; kalkulieren Sie eine leichte Renditekompression ein, sofern Sie keinen Neuvermietungs‑Hebel im Rahmen des Mietspiegels realisieren. ([vdpresearch.de](https://www.vdpresearch.de/uneinheitliche-entwicklung-der-immobilienpreise/)) - München, Frankfurt und Köln liegen beim Preiswachstum im Mittelfeld (+2,3 % bis +2,5 % j/j); für den Leverage gilt: Nettorenditen müssen die Gesamtfinanzierungskosten inklusive ggf. Tilgung übersteigen. ([vdpresearch.de](https://www.vdpresearch.de/uneinheitliche-entwicklung-der-immobilienpreise/))

Transaktionskosten, die die Nettorendite bewegen

Die Grunderwerbsteuer (RETT) ist Ländersache und bei Beurkundung fällig. Für die Top‑7 gelten aktuell folgende Sätze: Berlin 6,0 %; Hamburg 5,5 %; Bayern (München) 3,5 %; Nordrhein‑Westfalen (Köln, Düsseldorf) 6,5 %; Hessen (Frankfurt) 6,0 %; Baden‑Württemberg (Stuttgart) 5,0 %. Eine konsolidierte Übersicht mit Stichtagen stellt das Land Brandenburg bereit. ([finanzamt.brandenburg.de](https://finanzamt.brandenburg.de/fa/de/steuern/steuerinformationen/grunderwerbsteuer/))

Notar‑ und Grundbuchkosten sind gesetzlich (GNotKG) geregelt und vom Geschäftswert sowie Leistungsumfang abhängig; es gibt keinen festen Prozentsatz. Die Bundesnotarkammer bietet einen offiziellen Gebührenrechner und Beispiele; maßgeblich ist die detaillierte Kostenrechnung Ihres Notars. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/gnotkg/BJNR258610013.html?utm_source=openai))

Die Grundsteuer ist laufende OPEX und gehört in die Nettorendite. Seit Januar 2025 gilt bundesweit das reformierte System; die tatsächliche Jahreslast hängt vom kommunalen Hebesatz ab – prüfen Sie die Stadt Ihres Modells. ([gtai.de](https://www.gtai.de/en/invest/investment-guide/taxation-of-real-estate-561540?utm_source=openai))

Praxistipp: Bauen Sie die Nettorendite „bottom‑up“. Start mit der Bruttorendite, ziehen Sie nicht umlagefähige Kosten und realistischen Leerstand ab, dann die Finanzierung (Zins und Tilgung) aufschlagen. Für Sensitivitäten +50–100 Bp bei den Kreditzinsen und flache Mieten in Berlin einplanen – entsprechend der langsameren Mietdynamik in den Daten. ([vdpresearch.de](https://www.vdpresearch.de/uneinheitliche-entwicklung-der-immobilienpreise/))

Wen Sie vor dem Gebot fragen sollten

- Steuerberater für Grunderwerbsteuer, Abschreibung und laufende Grundsteuer. - Notar für Struktur des Kaufs, aufschiebende Bedingungen und eine detaillierte Kostenschätzung nach GNotKG. - Hausverwaltung bzw. Sachverständiger für OPEX‑, CAPEX‑ und Leerstandsannahmen passend zu Ihrem Teilmarkt. - Finanzierungsbank oder -vermittler für verbindliche Angebote nach der EZB‑Entscheidung vom 10. September 2026. ([ecb.europa.eu](https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2026/html/ecb.mp260910~314e508016.en.html?utm_source=openai))