Köln und Düsseldorf 2026 in BORISplus.NRW: Was sich geändert hat und wie Sie GFZ und Zonenhinweise lesen

Was zum Stichtag 1. Januar 2026 veröffentlicht wurde

Sowohl Köln als auch Düsseldorf haben zum Stichtag 1. Januar 2026 neue amtliche Richtwerte festgesetzt und im Portal BORISplus.NRW (BORIS‑NRW) veröffentlicht. In Köln hat der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte am 5. März 2026 beschlossen und am 13. März 2026 online gestellt; die Auskunft ist kostenfrei. ([stadt-koeln.de](https://www.stadt-koeln.de/mediaasset/content/bekanntmachungen/2026/2026.03.16_0050-01_gutachterausschuss_grundstueckswerte_2026.pdf))

Düsseldorf teilte am 19. Februar 2026 mit, dass die Boden‑ und Immobilienrichtwerte 2026 vorgestellt wurden; die Daten stehen kostenfrei über BORIS‑NRW bereit. ([duesseldorf.de](https://www.duesseldorf.de/medienportal/pressemitteilung?cHash=dd5bb6ffafdf1c52cb96f2c0d23f5f0d&tx_pld_frontpage%5Bnews%5D=63968))

Zudem stellte der Düsseldorfer Gutachterausschuss die Produktion gedruckter BRW/IRW‑Karten ein; ab dem Stichtag 01.01.2026 werden Richtwerte ausschließlich online über BORIS‑NRW bereitgestellt. ([gutachterausschuss.duesseldorf.de](https://gutachterausschuss.duesseldorf.de/fileadmin/Media/Downloads/Newsletter_01-2026.pdf))

Seit Ablauf des Jahres 2025 sind die Gutachterausschüsse landesweit verpflichtet, Immobilienrichtwerte (IRW) nach § 38 GrundWertVO NRW zu liefern. IRW sind georeferenzierte Vergleichsfaktoren in €/m² Wohnfläche für typische Objekte (Normobjekte) wie Eigentumswohnungen sowie Ein‑ und Zweifamilienhäuser. ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/gvnrw/2020-s1186/?utm_source=openai))

BORIS‑NRW ist das zentrale Portal des Landes für amtliche Marktdaten der Gutachterausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses; es enthält BRW, IRW, Grundstücksmarktberichte sowie den Online‑Immobilien‑Preis‑Kalkulator. ([gars.nrw](https://www.gars.nrw/images/user/GA_M%C3%BClheim_adR/pdf/GMB_MH_2025.01.pdf?utm_source=openai))

Eine Landesmeldung bestätigt, dass die zugrundeliegenden Marktdaten (Berichtsjahr 2025) für die 2026er Werte über BORIS‑NRW heruntergeladen werden können. ([im.nrw](https://www.im.nrw/grundstuecksmarktbericht-nordrhein-westfalen-2026-mehr-grundstueckskaeufe-preise-ziehen-wieder-0?utm_source=openai))

Was sich 2026 in Köln und Düsseldorf geändert hat

Düsseldorf meldete für 2025 weitgehend unveränderte Preise bei unbebauten Grundstücken; dies spricht für überwiegend stabile Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026. Bei bebauten Objekten zeigten sich differenzierte Entwicklungen: −1,4 % bei freistehenden Einfamilienhäusern, +0,8 % bei Reihenhäusern und +3,5 % bei Renditeobjekten; bei Eigentumswohnungen verlief die Entwicklung je Baualtersklasse unterschiedlich. ([duesseldorf.de](https://www.duesseldorf.de/medienportal/pressemitteilung?cHash=dd5bb6ffafdf1c52cb96f2c0d23f5f0d&tx_pld_frontpage%5Bnews%5D=63968))

Köln bestätigte den Beschluss und die Veröffentlichung der BRW 2026 (5. März bzw. 13. März 2026). Die einseitige Bekanntmachung beziffert keine stadtweiten Durchschnittsänderungen; maßgeblich sind die Zonenebene und die jeweilige Adresse in BORIS‑NRW, da Anpassungen zonal und nicht einheitlich erfolgen. ([stadt-koeln.de](https://www.stadt-koeln.de/mediaasset/content/bekanntmachungen/2026/2026.03.16_0050-01_gutachterausschuss_grundstueckswerte_2026.pdf))

Zur Einordnung der 2025er Preislage, die in die 2026er Werte einfließt, nennt der landesweite NRW‑Bericht Erstverkaufspreise von Eigentumswohnungen in mittleren Lagen: rund 7.040 €/m² in Düsseldorf und 6.490 €/m² in Köln. Das sind keine IRW oder BRW, sondern beobachtete Transaktionsniveaus, die das damalige Premium Düsseldorfs gegenüber Köln illustrieren. ([im.nrw](https://www.im.nrw/grundstuecksmarktbericht-nordrhein-westfalen-2026-mehr-grundstueckskaeufe-preise-ziehen-wieder-0?utm_source=openai))

Organisatorisch erleichtert Düsseldorfs Umstellung auf rein digitale Karten ab dem Jahrgang 2026 den Zugriff: BRW und IRW werden direkt im BORIS‑NRW‑Portal abgerufen. ([gutachterausschuss.duesseldorf.de](https://gutachterausschuss.duesseldorf.de/fileadmin/Media/Downloads/Newsletter_01-2026.pdf))

So lesen Sie eine BRW‑Zone in BORIS‑NRW: GFZ und Zonenhinweise sind entscheidend

Ein Bodenrichtwert (BRW) ist der durchschnittliche Bodenwert je Quadratmeter innerhalb einer Zone für ein definiertes Richtwert‑(Bezugs‑)grundstück. Zone und „Bezugsgrundstück“ haben beschreibende Merkmale wie Nutzungsart, Entwicklungszustand, Zahl der Vollgeschosse und vor allem die Geschossflächenzahl. ([gars.nrw](https://www.gars.nrw/images/user/GA_Hamm/gmb/GMB_112_2023_pflichtig.pdf?utm_source=openai))

GFZ bezeichnet das Verhältnis der gesamten Geschossfläche oberirdischer Geschosse zur Grundstücksfläche; sie ist ein Maß der baulichen Nutzung nach der Baunutzungsverordnung. In der Wertermittlung kann zusätzlich die „wertrelevante Geschossflächenzahl“ (WGFZ) nach § 16 Abs. 4 ImmoWertV 2021 maßgeblich sein. Das BRW‑Datenmodell von BORIS enthält ein Feld zur Berechnungsvorschrift (GFZBV: 01 = WGFZ nach ImmoWertV, 86/90 = BauNVO‑Regeln). Prüfen Sie, welche Vorschrift in „Ihrer“ Zone gilt, bevor Sie Umrechnungen anwenden. ([de.wikipedia.org](https://de.wikipedia.org/wiki/Ma%C3%9F_der_baulichen_Nutzung?utm_source=openai))

Zonenhinweise („Bemerkungen“) nennen häufig, ob eine Zone „erschließungsbeitragsfrei“ ist oder noch beitragspflichtig, und enthalten weitere Annahmen. In NRW bedeutet „erschließungsbeitragsfrei“, dass Erschließungs‑ und Kanalanschlussbeiträge im BRW enthalten sind; die Grundstücksmarktberichte erläutern diese Konvention. ([gars.nrw](https://www.gars.nrw/images/user/GA_Kreis_Kleve/gmb/GMB_313_2024_pflichtig.pdf?utm_source=openai))

In der BORIS‑Karte öffnen Sie die vollständige Zonendefinition per Klick auf den Wert. Ausschüsse wie Wuppertal verweisen ausdrücklich auf diese Funktion. Lesen Sie die Merkmale und Hinweise, bevor Sie einen BRW mit der Grundstücksgröße multiplizieren; weicht Ihr Grundstück vom Bezugsgrundstück ab (GFZ, Tiefe, Breite, Erschließung), sind die amtlichen Umrechnungsregeln des jeweiligen Marktberichts anzuwenden. ([gutachterausschuss.wuppertal.de](https://gutachterausschuss.wuppertal.de/bodenrichtwertdefinition.html?utm_source=openai))

Wichtige Einschränkungen: BRW beziehen sich auf unbebaute Grundstücke. Sie sind nicht gleichzusetzen mit einem Marktpreis einer Bestandsimmobilie. Wo der Bebauungsplan unterschiedliche Ausnutzungen erlaubt (z. B. GFZ‑Spannen) oder der Ausschuss WGFZ‑basierte Tabellen vorgibt, führt die falsche GFZ/WGFZ‑Annahme zu Fehlbewertungen. Im Zweifel wenden Sie sich an eine öffentlich bestellte Sachverständige bzw. einen solchen Sachverständigen vor Ort. ([opengeodata.nrw.de](https://www.opengeodata.nrw.de/produkte/infrastruktur_bauen_wohnen/boris/BRW/BRW_Datenmodell.pdf))

Immobilienrichtwerte und der Preis‑Kalkulator: Was sie leisten – und was nicht

Die nordrhein‑westfälischen Immobilienrichtwerte (IRW) sind zonale Vergleichsfaktoren in €/m² Wohnfläche für typische Objekte (Eigentumswohnung; Ein‑/Zweifamilienhaus). Sie erweitern die BRW auf die Gesamtimmobilie (Boden plus Gebäude) für ein standardisiertes Normobjekt der jeweiligen Zone. Zu den IRW werden amtliche Umrechnungskoeffizienten veröffentlicht, mit denen von den Normobjekt‑Merkmalen auf das konkrete Objekt umgerechnet wird. ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/gvnrw/2020-s1186/?utm_source=openai))

Die Anwendung erläutern die Ausschüsse in ihren Grundstücksmarktberichten; BORIS‑NRW bietet zudem einen integrierten Immobilien‑Preis‑Kalkulator, der IRW und veröffentlichte Anpassungen (z. B. für Wohnfläche und Baujahr) nutzt. ([gars.nrw](https://gars.nrw/images/user/GA_Kreis_Soest/Soest_GMB_326_2024_pflichtig.pdf?utm_source=openai))

Für 2026 bestätigt Düsseldorf die Verfügbarkeit der IRW; Köln stellt IRW im Rahmen des landesweiten Systems mit dem Grundstücksmarktbericht bereit. ([duesseldorf.de](https://www.duesseldorf.de/medienportal/pressemitteilung?cHash=dd5bb6ffafdf1c52cb96f2c0d23f5f0d&tx_pld_frontpage%5Bnews%5D=63968))

Für Automatisierung stellt NRW IRW außerdem als amtlichen Kartendienst (WMS) mit Verfügbarkeit auch 2026 bereit. Das belegt die landesweite Bereitstellung; für die Nutzung müssen dennoch die in jeder Zone verlinkten örtlichen Fachinformationen gelesen werden. ([data.gov.de](https://data.gov.de/suche/daten/immobilienrichtwerte-nrw889f6?ids=06ba5e9e-1f8f-4b1d-80db-00e067b7007c&ids=1a0ae610-7d96-4d77-8cec-5b66af70a88b&ids=3073b267-a9ff-4d8b-a8cb-ce675f764b51&ids=97a3f920-1fee-44d0-90de-7a5685a774fb&ids=cfd3c5e7-8f80-4945-b0fb-be821274dfb9&utm_source=openai))

IRW ersetzen kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und keine bankseitige Bewertung. Für verbindliche Werte (z. B. Finanzierung, Steuerstreit) beauftragen Sie eine öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige bzw. einen solchen Sachverständigen. ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/lrgv/rechtsverordnung/22062021-verordnung-ueber-die-amtliche-grundstueckswertermittlung-nordrhein/?utm_source=openai))

Checkliste für ausländische Käuferinnen und Käufer in Köln und Düsseldorf

- Suchen Sie Ihre Zone in BORIS‑NRW und öffnen Sie die Detailansicht. Lesen Sie alle Merkmale: Nutzungsart, Entwicklungszustand, „erschließungsbeitragsfrei“ vs. „beitragspflichtig“, Geschosszahl, GFZ/WGFZ und ggf. Spannweiten. ([gars.nrw](https://www.gars.nrw/images/user/GA_M%C3%BClheim_adR/pdf/GMB_MH_2025.01.pdf?utm_source=openai)) - Weicht Ihr Grundstück vom Bezugsgrundstück ab (andere GFZ/WGFZ, ungewöhnliche Tiefe/Breite, Ecklage, anstehende Straßenausbauten), verzichten Sie auf die einfache Rechnung BRW × m². Nutzen Sie die amtlichen Umrechnungsfaktoren aus dem Grundstücksmarktbericht oder beauftragen Sie eine lokale Sachverständige bzw. einen Sachverständigen. ([gars.nrw](https://www.gars.nrw/images/user/GA_Hamm/gmb/GMB_112_2023_pflichtig.pdf?utm_source=openai)) - Bei Bestandsimmobilien starten Sie mit dem IRW der Zone und passen ihn im Online‑Preis‑Kalkulator für Baujahr und Wohnfläche an. Das Ergebnis ist ein indikativ­er Vergleichswert, kein bindendes Gutachten. ([gars.nrw](https://gars.nrw/images/user/GA_Kreis_Soest/Soest_GMB_326_2024_pflichtig.pdf?utm_source=openai)) - Plausibilisieren Sie mit Marktkontext. Für 2025 (Basis der 2026er Werte) nennt NRW Erstverkaufspreise von Eigentumswohnungen um 7.040 €/m² in Düsseldorf und 6.490 €/m² in Köln in mittleren Lagen. Das ergänzt, ersetzt aber nicht BRW/IRW. ([im.nrw](https://www.im.nrw/grundstuecksmarktbericht-nordrhein-westfalen-2026-mehr-grundstueckskaeufe-preise-ziehen-wieder-0?utm_source=openai)) - Risiko­punkte: GFZ statt WGFZ (oder umgekehrt) verwenden; Erschließungsbeiträge übersehen; gedruckte Karten als aktuell annehmen (Düsseldorf ist ab 01.01.2026 rein digital); BRW als Hauspreis missverstehen. ([gutachterausschuss.duesseldorf.de](https://gutachterausschuss.duesseldorf.de/fileadmin/Media/Downloads/Newsletter_01-2026.pdf))