Deutschland: Genehmigungen drehen Mai–Juli 2026—was das für Fertigstellungen 2027/28 in Berlin, Hamburg, München und Köln bedeutet

Was sich im Mai–Juli 2026 gedreht hat

Die Wohnungsbaugenehmigungen haben sich zur Jahresmitte 2026 erkennbar gedreht. Destatis meldete im Mai 2026 +24,7 % gegenüber dem Vorjahr (21 000 Wohnungen), im Juni +13,8 % (21 600) und im Juli +1,9 % (22 500). Die Juni‑Mitteilung (Nr. 291 vom 18. August 2026) bestätigte zugleich den stärksten Anstieg im ersten Halbjahr seit 2016: 126 300 Wohnungen in H1 2026, +15,1 % j/j. Die Juli‑Mitteilung (Nr. 330 vom 18. September 2026) zeigte, dass der Aufwärtstrend anhält. Destatis weist darauf hin, dass Nachmeldungen die Monatsergebnisse beeinflussen—kurzfristige Schwankungen sind normal.

Für Großstädte entscheidend: Getrieben wird die Belebung vom Mehrfamilienhausbau. Von Januar bis Juli 2026 stiegen die Genehmigungen für Wohnungen in neuen Mehrfamilienhäusern bundesweit um rund +15 % (79 700 von 121 200 Neubauwohnungen in Wohngebäuden). Diese Struktur ist wichtig, weil Wohnungen in Mehrfamilienhäusern typischerweise länger bis zur Fertigstellung brauchen als Ein‑ und Zweifamilienhäuser.

Vom Bescheid zur Bezugsfertigkeit: der Zeitpfad

Genehmigungen erzeugen kein sofortiges Angebot. Laut Destatis stieg die durchschnittliche „Abwicklungsdauer“ bis zur Fertigstellung bei den im Jahr 2024 fertiggestellten Wohnungen auf 26 Monate (2023: 24 Monate; 2020: 20 Monate). Frühere Auswertungen zum Mehrfamilienhausbau zeigen zudem eine große Streuung: 2019 wurden nur gut ein Viertel der Projekte binnen 18 Monaten fertig, rund ein Drittel brauchte 30 Monate oder länger. Das passt zur heutigen Realität dichter, komplexer Stadtvorhaben.

Folge: Wohnungen, die im Mai–Juli 2026 genehmigt wurden, tauchen überwiegend ab Ende 2027 bis 2028 in den Fertigstellungsstatistiken auf—der Schwerpunkt voraussichtlich 2028. Ein‑/Zweifamilienhäuser oder serielle/modulare Vorhaben können früher erscheinen; komplexe Mehrfamilienhäuser benötigen meist länger.

Zwei Vorbehalte sind für Prognosen wesentlich: (1) Genehmigungen können verfallen, wenn nicht binnen der in den Landesbauordnungen gesetzten Fristen begonnen wird (z. B. § 73 HBauO in Hamburg und § 73 BauO Bln in Berlin regeln Geltungsdauer und Verlängerungen); und (2) Kapazitäten und Finanzierung steuern das Tempo. Die Branchendaten sind zur Jahresmitte 2026 leicht stützend (Juni 2026: Beschäftigte im Bauhauptgewerbe +1,5 % j/j).

Berlin: langer Mehrfamilien‑Pipeline, stärkster Effekt 2028

Die Fertigstellungen hielten sich 2024: Berlin meldete 15 362 fertiggestellte Wohnungen (Pressemitteilung Nr. 70 vom 19. Mai 2025). Davon waren 14 632 Neubauwohnungen und 13 637 in Mehrfamilienhäusern—ein klarer Hinweis auf die Dominanz des Mehrfamiliensegments. Der Bauüberhang zum 31.12.2024 wird je nach amtlicher Quelle mit 49 554 bis 50 408 Wohnungen angegeben (unterschiedliche Stichtage/Abgrenzungen). 2025 kam zudem ein deutlicher Genehmigungsaufschwung auf 14 079 Wohnungen (+44,1 % j/j), der die Fertigstellungen für 2027/28 „vorlädt“.

In Summe: Bei 26 Monaten durchschnittlicher Bauzeit und einem Mehrfamilien‑Schwerpunkt bringt der Genehmigungsimpuls Mitte 2026 2027 nur begrenzte Entlastung; die Hauptwelle dürfte in 2028 sichtbar werden. Die Größe des Jahrgangs 2024 im Bauüberhang wirkt als Puffer—vorausgesetzt, Vorhaben lassen sich ohne neue Finanzierungs‑ oder Kostenschocks von „unter Dach“ zur Fertigstellung bringen.

Hamburg: Fertigstellungen 2024 hoch; größter Effekt voraussichtlich 2028

Hamburgs Fertigstellungen sprangen 2024 deutlich auf 8 319 Wohnungen (+39 % ggü. 2023, Statistikamt Nord). Das stützt die Jahre 2025–2026, während der bundesweite Genehmigungsanstieg Mitte 2026—bei städtisch typischen Bauzeiten—vor allem um 2028 in Hamburgs Pipeline ankommen dürfte. Das Statistikamt Nord weist den Bauüberhang samt Baufortschritt aus; die Zeitreihen zeigen einen anhaltenden Puffer, der—bei stabiler Finanzierung und ausreichenden Kapazitäten—in Fertigstellungen übergehen kann. Erwartbar sind 2027 nur begrenzte Entlastungen, 2028 dagegen spürbare Effekte in Mehrfamilien‑Schwerpunkten wie der HafenCity und innenstadtnahen Lagen.

München: großer Überhang, mehrjährige Mehrfamilien‑Lieferkette

München meldete 2024 insgesamt 6 501 fertiggestellte Wohnungen (Stadtstatistik). Der Überhang ist groß: Zum 31.12.2024 verzeichnete die Stadt rund 28 600 Wohnungen im Bauüberhang des Wohnungsbaus, verteilt auf die Phasen „noch nicht begonnen“, „im Bau“ und „unter Dach“. Angesichts hoher Mehrfamilien‑Anteile und standortspezifischer Komplexität ist der Bauzyklus tendenziell länger. Der Genehmigungsimpuls Mitte 2026 deutet daher auf nur geringe Effekte Ende 2027 und einen klareren Schub im Verlauf des Jahres 2028—unter der Annahme stabiler Kapazitäten und Finanzierung.

Für Kaufinteressierte in westlichen und nördlichen Stadtbezirken mit großen Pipeline‑Vorhaben ist die Zusammensetzung des Überhangs—insbesondere der Anteil „unter Dach“—der beste Kurzfrist‑Indikator für Übergaben 2027.

Köln: Einbruch 2024, aber verwertbarer Überhang

Kölns Fertigstellungen brachen 2024 auf 1 819 Wohnungen ein (–48,5 % j/j; Pressemitteilung der Stadt Köln); entsprechend stieg der Bauüberhang. Frühere Statistische Nachrichten zeigen, dass der Mehrfamilien‑Überhang in den letzten Jahren um 7 000 Wohnungen lag. Bei 26 Monaten durchschnittlicher Bauzeit und einer starken Mehrfamilien‑Ausrichtung der Innenstadtlagen wird der Genehmigungsschub Mitte 2026 eher die Fertigstellungen 2028 als 2027 anheben. Wer die Quartals‑Updates des Kölner Statistikamts—insbesondere die Aufteilung des Überhangs nach Baufortschritt—verfolgt, erkennt früh, welche Vorhaben realistisch 2027 liefern können.

Genehmigungen können verfallen, wenn nicht binnen der in der BauO NRW vorgesehenen Fristen begonnen wird; Verlängerungen sind im Einzelfall möglich. Entwickler haben daher Anreize, ausgereifte Projekte bei stabileren Finanzierungskonditionen schneller anzuschieben.

Investor‑Checkliste für 2027/28

- Rechnen Sie 2027 in den vier A‑Städten nur mit begrenzter Entlastung; der Genehmigungsaufschwung 2026 wirkt vor allem 2028. - Verfolgen Sie den Bauüberhang nach Baufortschritt. Berlin (ca. 50 000 Einheiten Ende 2024) und München (ca. 28 600 Einheiten Ende 2024) verfügen über Puffer, die in Fertigstellungen übergehen können. - Mehrfamilien dominiert: In Berlin waren 2024 rund 93 % der Neubaufertigstellungen Mehrfamilienhäuser. Bundesweit entfielen Jan–Jul 2026 rund zwei Drittel der Neubauwohnungen auf Mehrfamilienhäuser. - Genehmigungen können verfallen; prüfen Sie vor Ihrer Kalkulation die landesrechtlichen Geltungs‑ und Verlängerungsregeln. - Dieser Beitrag ist keine Rechts‑, Steuer‑ oder Anlageberatung. Für projektspezifische Fragen wenden Sie sich an eine/n Fachanwältin/Fachanwalt für Bau‑ und Architektenrecht sowie an eine lokale Projektsteuerung.