TKG‑Novelle 2026, Ende Nebenkostenprivileg und OLG Karlsruhe: Pflichten 2026/27

1) Was seit dem 1. Juli 2024 weggefallen ist f4 und was weiterhin umlagefe4hig ist

Das Kabel‑TV‑„Nebenkostenprivileg“ ist zum 1. Juli 2024 entfallen. Seit diesem Datum dfcrfen monatliche Entgelte ffcr den gebe4udeweiten Kabel‑ bzw. Breitband‑TV‑Anschluss nicht mehr fcber die Betriebskosten abgerechnet werden. Mieter zahlen entweder direkt an den von ihnen gewe4hlten Anbieter oder f4 sofern der Vermieter einen TK‑Dienst anbietet f4 an den Vermieter auf Basis eines gesonderten Dienstvertrags. Dann gelten die Kundenschutzregeln des Telekommunikationsgesetzes (TKG) wie ffcr jeden Anbieter: vorvertragliche Informationen, Vertragszusammenfassung sowie das Recht, nach Ablauf der Erstlaufzeit mit Frist von einem Monat zu kfcndigen. Die Bundesnetzagentur beste4tigt dies und nennt ausdrfccklich ein einmonatiges Kfcndigungsrecht gegenfcber vom Vermieter bereitgestellten TK‑Diensten, sofern das Mietverhe4ltnis seit mindestens 24 Monaten besteht. Das allgemeine Monats‑Kfcndigungsrecht nach der Mindestlaufzeit ist in a7 56 TKG geregelt und gilt auch ffcr Paketvertre4ge mit Internet oder Telefon. [Quellen]

2) Glasfaser im Gebe4ude: das „Glasfaserbereitstellungsentgelt“ nach a7 72 TKG

Wenn ein Gebe4udeeigentfcmer oder ein TK‑Netzbetreiber ein rein glasfaserbasiertes Inhouse‑Netz (passive NE4 und Glasfaserkabel) installiert und an ein f6ffentliches Netz mit sehr hoher Kapazite4t anschliedft, darf der Betreiber bei entsprechender Gestattungsvereinbarung ein reguliertes „Glasfaserbereitstellungsentgelt“ (GBE) erheben. Die Deckel sind strikt: hf6chstens 60a080 pro Wohnung und Jahr sowie insgesamt hf6chstens 540a080 pro Wohnung. Der Erhebungszeitraum betre4gt bis zu ffcnf Jahre und kann auf bis zu neun Jahre verle4ngert werden, wenn ffcnf Jahre zur Refinanzierung der inhouse ff6rderfe4higen Kosten nicht ausreichen. Das GBE gilt nur, wenn die gebe4udeinterne Glasfaser spe4testens am 31. Dezember 2027 errichtet wurde. Nach Ablauf des GBE muss der Eigentfcmer die Inhouse‑Infrastruktur betriebsbereit halten und anderen Anbietern am Hausfcbergabepunkt (HdcP) einen unentgeltlichen, diskriminierungsfreien Zugang gewe4hren. We4hrend des GBE trifft diese Pflicht bereits den Betreiber; danach den Eigentfcmer. Die BNetzA betont zudem, dass Mieter ihren Anbieter frei we4hlen kf6nnen; ein GBE darf die Wahlfreiheit nicht einschre4nken. [Quellen]

Ffcr Mietvertre4ge und Hausordnungen bedeutet das 2026/27 konkret: Planen Sie eine eigentfcmerfinanzierte Inhouse‑Glasfaser in 2026–2027, gestalten Sie eine GBE‑Klausel, die (i) den Deckel von 5a080/Monat (60a080/Jahr) und 540a080 gesamt nennt, (ii) die Laufzeit auf ffcnf Jahre begrenzt und eine Verle4ngerung auf bis zu neun Jahre nur bei belegter Unterdeckung vorsieht, (iii) Open‑Access am HdcP beste4tigt und (iv) das Errichtungsdatum dokumentiert, um die Frist „bis 31.12.2027“ zu belegen. [Quellen]

3) Der TKG‑Entwurf 2026: Verfahrensstand und Inhouse‑Schwerpunkte

Am 10./11. Juni 2026 hat das Bundeskabinett den Regierungsentwurf („Kabinettentwurf“) der TKG‑Novelle 2026 beschlossen; das Gesetz befindet sich im parlamentarischen Verfahren. Die Verfahrensseite des Ministeriums beste4tigt die Schwerpunkte: Angleichung an die EU‑Gigabit‑Infrastrukturverordnung (Verordnung (EU) 2024/1309, voll anwendbar seit dem 12. Mai 2026), Beschleunigung von Genehmigungen, Verankerung eines nationalen „Gigabit‑Grundbuchs“ sowie Anpassungen ffcr gebe4udeinterne Netze (NE4). Kommentatoren heben neue a7a7a022a/22b TKG‑E zur symmetrischen Zugangsregulierung und zum Zugang zu gebe4udeinterner Verkabelung hervor sowie eine geste4rkte Rolle der BNetzA bei Gebiets‑ und Bedingungsfestlegungen; die Branche ist fcber Umfang und Eingriffsintensite4t geteilter Meinung. Diese Punkte kf6nnen sich im Gesetzgebungsverfahren noch e4ndern. [Quellen]

Konsequenzen ffcr Vermieter/Verwalter 2026/27: Rechnen Sie mit strengeren, standardisierten Inhouse‑Vorgaben und erhf6hten Nachweispflichten. Stellen Sie sich auf nachvollziehbare Prozesse ffcr Zugangsbegehren zur passiven Inhouse‑Infrastruktur ein. Halten Sie (bei WEG) Beschlfcsse und Protokolle bereit und passen Sie diese nach Inkrafttreten der Novelle an. [Quellen]

4) OLG Karlsruhe vom 24. Juni 2026: Mieterzustimmung reicht nicht

Mit Beschluss vom 24. Juni 2026 (6 W 15/26) stoppte das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe einen TK‑Anbieter, der ohne Erlaubnis der Eigentfcmerin Steigleitungen und Wohnungsanschlfcsse verlegt hatte und sich allein auf einen vom Mieter geschlossenen Vertrag stfctzte. Das Gericht ordnete den Rfcckbau an und untersagte weitere Arbeiten ohne Zustimmung der Eigentfcmerin; ffcr Zuwiderhandlungen drohten Ordnungsgelder bis zu 250.000a080. Das Gericht stellte klar: Die EU‑Gigabit‑Infrastrukturverordnung (Art. 11 Abs. 4) setzt die Zustimmung des Eigentfc mers nicht audfer Kraft. Die Duldungspflicht des TKG (a7a0145 TKG) greift nur unter engen Voraussetzungen, insbesondere wenn es keine gleichwertige vorhandene Infrastruktur ffcr den begehrten Anschluss gibt; ist eine solche vorhanden, besteht keine Duldungspflicht. Ffcr Hausordnungen gilt daher: Keine Bohrungen, Steigleitungen oder Wohnungszuge4nge ohne schriftliche Zustimmung des Eigentfc mers/der WEG; Zeitfenster ffcr Zuge4nge koordinieren; den Zugang zum HdcP und die Arbeiten protokollieren. [Quellen]

5) Was Sie 2026/27 in Mietvertre4gen und Hausordnungen e4ndern sollten

- Streichen Sie jede Klausel, die Kabel‑TV‑ oder „Breitbandverteilungs“‑Gebfchren fcber die Betriebskosten umlegt. Passen Sie die Betriebskostenvorauszahlungen ab der ersten Mietperiode nach dem 1. Juli 2024 an. Der Deutsche Mieterbund erwartet ab Juli 2024 eine Absenkung der Vorauszahlungen um die Kabel‑TV‑Kosten; stellen Sie sicher, dass Ihre Abrechnungen 2024/25 dies abbilden. [Quellen]

- Bieten Sie weiterhin TV/Internet als Vermieterleistung an, trennen Sie diese in einen separaten TK‑Dienstvertrag nach den TKG‑Kundenschutzregeln (Informationspflichten nach a7a752, 54–55 TKG; Kfcndigung nach a7 56 TKG; Me4ngelrechte nach a7a757–58 TKG). Stellen Sie Vertragsinformationen und Vertragszusammenfassung vor Vertragsschluss bereit; verankern Sie die Monats‑Kfcndigung nach der Erstlaufzeit. [Quellen]

- Planen Sie 2026–2027 eine Inhouse‑Glasfaser? Nehmen Sie eine GBE‑Klausel mit 60a080/Jahr und 540a080 gesamt, ffcnf Jahren Laufzeit (Verle4ngerung bis zu neun Jahren bei belegter Unterdeckung) und Open‑Access am HdcP auf. Bewahren Sie Abnahme‑ und Bestandsunterlagen auf, um die Errichtung bis spe4testens 31. Dezember 2027 (GBE‑Stichtag) nachzuweisen. [Quellen]

- Aktualisieren Sie die Hausordnung ffcr Monteurszuge4nge: schriftliche Zustimmung des Eigentfc mers/der WEG ffcr Bohrungen, Steigleitungen und Wohnungsarbeiten; Zeitfenster und Aufsicht festlegen; Identifikation des Betreibers und von Subunternehmern verlangen; Lage des HdcP benennen. Verweisen Sie auf a7 145 TKG (Duldungspflicht), aber stellen Sie klar, dass diese nur ohne vorhandene gleichwertige Infrastruktur greift f4 im Einklang mit OLG Karlsruhe. [Quellen]

- In WEGs: Setzen Sie Alt‑Sammelvertre4ge zum Kabel auf die Tagesordnung; fassen Sie ggf. Beschlfcsse zur Beendigung und f4 falls gewfcnscht f4 zur Beschaffung einer gebe4udeinternen Glasfaser auf GBE‑Basis mit Open‑Access. Passen Sie das Hausgeld an das Ende der Umlagefe4higkeit ab 1. Juli 2024 an. [Quellen]

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Holen Sie ffcr die objektbezogene Gestaltung und Prozessrisiken Rat bei einer/einem Fachanwalt/Fachanwe4ltin ffcr Miet‑ und Wohnungseigentumsrecht oder im TK‑Recht mit TKG‑Praxis ein.