Deutschland 2026 AML: Bargeldverbot, GwG‑Update 27.06., TR‑„Abweichung“

Einordnung: Was sich 2026 geändert hat

Drei Bausteine der Geldwäscheprävention sind 2026 für Kauf oder Finanzierung von Immobilien in Deutschland entscheidend. Erstens gilt das gesetzliche Bargeldverbot für Immobilientransaktionen nach § 16a Geldwäschegesetz (GwG) unverändert; es besteht seit dem 1. April 2023 und ist inzwischen vollständig in die Melderegeln für Immobilientransaktionen eingeflossen. Zweitens greift seit dem 1. Januar 2026 eine neue „Abweichungsmeldung“ nach § 23b GwG zu den im Transparenzregister hinterlegten Immobiliendaten. Drittens traten am 27. Juni 2026 Änderungen des GwG über das Gesetz zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen (ImmoVVDigG) in Kraft; sie verbessern u. a. AML‑Datenflüsse im Zusammenhang mit grunderwerbsteuerlichen Anzeigen. Parallel dazu verlangt die neue EU‑Geldwäscheverordnung (EU) 2024/1624 von der EU‑Geldwäschebehörde (AMLA), bis zum 10. Juli 2026 mehrere Leitlinien zu veröffentlichen – insbesondere zu internen Kontrollen, institutsweiten Risikoanalysen und laufender Überwachung.

Bargeldverbot: So wirkt es bei Beurkundung und Vollzug

Was verboten ist. Bei Kauf‑ oder Tauschverträgen über inländische Immobilien darf die Gegenleistung nicht in Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen erbracht werden. Dasselbe gilt beim Erwerb von Anteilen an Gesellschaften, zu deren Vermögen unmittelbar oder mittelbar eine inländische Immobilie gehört. Das regelt § 16a Abs. 1 GwG. Erfolgt dennoch eine Bar‑ oder Kryptozahlung, kann der Zahlende sie als ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangen; die Leistung gilt nicht als wirksame Kaufpreiszahlung.

Was der Notar prüft. Bevor der Notar den Eintragungsantrag zum Eigentumserwerb beim Grundbuchamt stellen darf, müssen Sie nachweisen, dass die Zahlung auf zulässigem Weg erfolgte. Zahlungsbestätigungen eines an der Transaktion beteiligten Kreditinstituts auf Käufer‑ oder Verkäuferseite sind ausdrücklich als geeignete Nachweise genannt; andere Unterlagen sind möglich, wenn sie eine unbare Zahlung belegen. Der Notar muss die Schlüssigkeit des Nachweises prüfen und darf den Antrag erst nach Abschluss dieser Prüfung stellen. Hat der Notar eine Verdachtsmeldung nach § 43 Abs. 1 GwG abgegeben, darf die Transaktion frühestens am fünften Werktag nach Abgang dieser Meldung durchgeführt werden. Vgl. § 16a Abs. 2–3 GwG.

Eingeschränkte Prüfpflichten. Die Pflicht des Notars zur Nachweisprüfung entfällt, wenn die Gegenleistung EUR 10.000 nicht übersteigt oder wenn die Zahlung über ein Notaranderkonto erfolgt. Wichtig: Diese Ausnahmen betreffen nur die Prüfpflicht des Notars. Das Bargeldverbot selbst gilt für die gesamte Gegenleistung weiter. Vgl. § 16a Abs. 5 GwG.

Warnzeichen, die Sie vermeiden müssen. Die Geldwäschegesetz‑Meldepflichtverordnung Immobilien (GwGMeldV‑Immobilien) enthält Indikatoren für eine Meldung an die Financial Intelligence Unit (FIU). Die (beabsichtigte) Nutzung der verbotenen Zahlungsmittel über EUR 10.000 ist ein meldepflichtiges Warnzeichen. Preisaufteilungen oder „Bar‑Nebenabreden“ außerhalb der Urkunde sind riskant und können die Eintragung blockieren, bis die Sache geklärt ist.

Transparenzregister: Immobiliendaten und neue „Abweichungsmeldung“

Welche Immobiliendaten gibt es im Register. Seit den Sanktionsdurchsetzungsreformen führt das Transparenzregister Immobilienkennungen für Rechtseinheiten, die im Grundbuch als Berechtigte eingetragen sind. Der Zugriff auf diese Immobiliendaten ist auf Behörden, Gerichte und bestimmte Verpflichtete – einschließlich Notare – beschränkt; er ist nicht öffentlich. Rechtsgrundlagen sind §§ 19a und 23 GwG.

Neu seit 1. Januar 2026: Abweichungsmeldungen zu Immobiliendaten. § 23b GwG begründet eine Pflicht bestimmter Stellen, Abweichungen zwischen den im Transparenzregister sichtbaren Immobiliendaten und den ihnen sonst vorliegenden Informationen zu melden. Meldepflichtig sind die in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GwG genannten Behörden, Verpflichtete nach § 2 Abs. 1 Nr. 1–3 und 7 GwG sowie Notare. Nach Eingang der Abweichungsmeldung kennzeichnet die registerführende Stelle den Eintrag als „in Prüfung“ und berichtigt die Zuordnung, wenn sich die Abweichung bestätigt. Die offiziellen Hilfeseiten des Transparenzregisters bezeichnen dies als „Abweichungsmeldung“.

Was ausländische Käufer tun sollten. Kaufen Sie über eine Gesellschaft oder Rechtsgestaltung, achten Sie auf Konsistenz zwischen wirtschaftlich Berechtigten und Grundbucheintrag Ihrer Einheit. Banken und Notare gleichen das Register ab und erstatten eine Abweichungsmeldung, wenn Angaben nicht zu ihren KYC‑Unterlagen oder zur Urkunde passen. Unstimmigkeiten können den Vollzug verzögern.

27. Juni 2026: GwG‑Änderungen zur digitalen Abwicklung von Immobilien

Am 27. Juni 2026 änderte Artikel 14 des ImmoVVDigG das GwG. Relevanter Punkt für Immobilientransaktionen ist eine neue Datenzugriffsregel, die es der FIU unter definierten Verdachtsschwellen erlaubt, Datensätze bei den Landesfinanzbehörden abzurufen, die über das elektronische Anzeigeverfahren zur Grunderwerbsteuer (GrEStG §§ 18 und 22a) eingehen. Ziel ist der Abgleich steuerlich relevanter Vertragsdaten mit AML‑Erkenntnissen, wenn Anhaltspunkte für Geldwäscherisiken bestehen. Dasselbe Gesetz passte mehrere Transparenzregister‑Vorschriften mit Immobilienbezug an; konsolidierte Fassungen der §§ 19a, 22 und 23 zeigen den Rechtsstand Ende Juni 2026.

Für Käufer und Finanzierer ist die Botschaft praktisch: Angaben aus der Grunderwerbsteuer‑Anzeige können – bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen – in AML‑Analysen einfließen. Rechnen Sie mit strengeren Konsistenzprüfungen zwischen notarieller Urkunde, Steueranzeige, Bank‑KYC und Transparenzregister. Unklare oder unvollständige Angaben erhöhen Rückfragen von Banken, Notaren oder Behörden.

EU‑Ebene: AMLA‑Leitlinien bis 10. Juli 2026

Die Verordnung (EU) 2024/1624 gibt AMLA feste Fristen vor. Bis zum 10. Juli 2026 muss AMLA Leitlinien zum Umfang interner Grundsätze, Verfahren und Kontrollen (Artikel 9 Abs. 4), zu Mindestinhalten der institutsweiten Risikoanalyse (Artikel 10 Abs. 4) sowie zur laufenden Überwachung von Geschäftsbeziehungen und Transaktionen (Artikel 26 Abs. 5) veröffentlichen. AMLA hat im Frühjahr/Sommer 2026 entsprechende Konsultationen durchgeführt. Für nichtfinanzielle Verpflichtete im Immobilienbereich (Notare, bestimmte Intermediäre) setzen diese EU‑Leitlinien den Rahmen für Aufsichtserwartungen an Personalausstattung der Compliance‑Funktionen, Dokumentationsstandards und Überwachungsroutinen.

Wenn Sie über eine Zweckgesellschaft oder grenzüberschreitend agieren, planen Sie eine Dokumentation, die Verhältnismäßigkeit nachweist: Risikoanalysen zugeschnitten auf Objekt, Mieter‑ und Länderprofil; klare Zuweisung der AML‑Rollen; Monitoring, das an Mietströme und Kapitalbewegungen anknüpft. Deutsche Gegenparteien (Banken, Notare) erwarten diese Ausrichtung, sobald die EU‑Instrumente gelten.

Checkliste: So bereiten Sie einen sauberen, finanzierbaren Deal vor

- Leiten Sie die gesamte Gegenleistung über nachvollziehbare Zahlungskonten. Nutzen Sie für keinen Teil des Preises Bargeld, Kryptowerte, Edelmetalle oder Edelsteine. - Klären Sie früh mit dem Notar, welche Zahlungsnachweise akzeptiert werden. Beschaffen Sie Bankbestätigungen passend zu den Zahlungsregelungen der Urkunde. - Stellen Sie sicher, dass die Transparenzregister‑Daten Ihrer Einheit (wirtschaftlich Berechtigte und etwaige Immobiliendaten) korrekt sind und mit Grundbuch sowie Bank‑KYC übereinstimmen. Andernfalls droht eine „Abweichungsmeldung“. - Stimmen Sie sich frühzeitig mit der Bank‑Compliance ab; Nicht‑Residenten durchlaufen häufig erweiterte KYC‑ und Herkunftsnachweise. - Wird eine Verdachtsmeldung abgegeben, planen Sie Puffer ein: Die Transaktion darf erst am fünften Werktag nach Abgang der Meldung fortgeführt werden. - Bei komplexen Strukturen und Fonds halten Sie ein AML‑Unterlagenpaket bereit, das die AMLA‑Themen Juli 2026 abdeckt: interne Kontrollen, institutsweite Risikoanalyse, laufende Überwachung.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung. Für konkrete Fälle wenden Sie sich an einen deutschen Notar (Verfahren nach § 16a GwG), an im Geldwäscherecht versierte Rechtsanwälte (GwG/Transparenzregister) und an Ihre Bank (Zahlungsnachweise).