BauGB‑Upgrade 2026: Vorkauf bei Share‑Deals; das ändert sich ab 1.1.2027

Welches Gesetz ist das und ab wann gilt es?

Der Bund modernisiert das Baugesetzbuch (BauGB) und verwandte Verordnungen durch das „Gesetz zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts“ („BauGB‑Upgrade“). Das Bundeskabinett beschloss den Entwurf am 27. Mai 2026; im Bundestag liegt er seit dem 22. Juni 2026 als BT‑Drucksache 21/6588. Die Regierungsseite nennt als Zieltermin für die zentralen BauGB‑Teile den 1. Januar 2027. Die Kabinettsfassung sieht grundsätzlich den ersten Tag des auf die Verkündung folgenden Quartals vor; das konkrete Datum hängt daher von der Veröffentlichung im BGBl ab. Am 20. September 2026 befindet sich der Entwurf im parlamentarischen Verfahren; maßgeblich ist der spätere BGBl‑Hinweis. ([bundestag.de](https://www.bundestag.de/presse/hib/kurzmeldungen-1191668?utm_source=openai))

Für Käufer besonders relevant sind drei Säulen: neue kommunale Erwerbs‑ und Mitteilungsinstrumente bei Anteilsgeschäften (neue §§ 28a–28b BauGB), gezielte Eingriffe gegen verwahrloste Gebäude („Schrottimmobilien“) sowie eine vollständig digitale, internetbasierte Bauleitplanung und Bekanntmachung. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/065/2106588.pdf))

Share‑Deals: neues Erwerbsrecht der Gemeinde (§ 28a BauGB‑E)

Bislang knüpfte das gemeindliche Vorkaufsrecht nach §§ 24–28 BauGB an einen Grundstückskaufvertrag an. Der Entwurf fügt § 28a („Erwerbsrecht“) ein: Die Gemeinde kann durch Satzung verlangen, dass der Eigentümer an sie verkauft, wenn ein vorkaufsrechtsrelevantes Grundstück in eine Gesellschaft eingebracht werden soll – also in typischen Share‑Deal‑Konstellationen. Das Instrument gilt nur in Gebieten mit entsprechender Satzung; ohne Satzung greift § 28a nicht. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/065/2106588.pdf))

Ausnahmen: § 28a Abs. 2 nimmt Umstrukturierungen aus, die nach dem Umwandlungssteuergesetz oder nach § 6 Abs. 3 und 5 sowie § 16 Abs. 3 EStG begünstigt sind. Tätigt jedoch eine grundstücksentwickelnde, ‑vermietende oder ‑handelnde Gesellschaft den Erwerb als Haupttätigkeit, entfällt die Ausnahme; Indikatoren sind u. a. mehr als 50 % Umsatz aus diesen Tätigkeiten in den letzten fünf Wirtschaftsjahren oder das Grundstück als werthaltigster Vermögensgegenstand. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/065/2106588.pdf))

Fristen und Ablauf: Nach Mitteilung eines § 28a‑Vorgangs hat die Gemeinde drei Monate zur Ausübung durch notarielles Kaufangebot; der Eigentümer muss binnen eines Monats annehmen, wenn mindestens der Verkehrswert (§ 194 BauGB) geboten wird. Es gibt eine „Frühabfrage“: teilt der Eigentümer den geplanten Vorgang mit, muss die Gemeinde binnen zehn Werktagen entweder eine Prüfung ankündigen oder ein Nichtausübungs‑Negativzeugnis erteilen. Im Geltungsbereich einer § 28a‑Satzung sperrt § 28a die Grundbucheintragung ohne Negativzeugnis. Für Käufer bedeutet dies ein zusätzliches Dreimonats‑Fenster der Unsicherheit bei Einbringungsgeschäften in Gemeinden mit § 28a‑Satzung. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/065/2106588.pdf))

Fachbeiträge sehen § 28a gezielt gegen Umgehungsstrukturen gerichtet. In Großstädten mit aktiver Milieu‑ oder Entwicklungssteuerung ist mit § 28a‑Satzungen zu rechnen. ([taylorwessing.com](https://www.taylorwessing.com/de/insights-and-events/insights/2026/07/ausweitung-des-gemeindlichen-vorkaufsrechts-bei-share-deals?utm_source=openai))

Mitteilungspflichten bei Anteilsgeschäften von Grundstücksgesellschaften (§ 28b BauGB‑E)

Der neue § 28b ermächtigt Gemeinden per Satzung, Umstrukturierungen und Anteilstransaktionen nach § 1 Abs. 3 und 3a GrEStG mitzuteilen, sofern die Gesellschaft im Satzungsgebiet Grundstücke hält. Verpflichtet ist der Erwerber (bzw. in bestimmten § 1 Abs. 3‑Fällen der Veräußerer). Eine Kopie der Anzeige nach § 19 Abs. 1 GrEStG genügt; ein Verstoß gegen satzungsbasierte Mitteilungspflichten kann nach § 213 BauGB bußgeldbewehrt sein. Käufer mit SPVs sollten die Mitteilung in betroffenen Gemeinden fest in die Signing‑Closing‑Checkliste aufnehmen. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/065/2106588.pdf))

Aus der Praxis wird erwartet, dass § 28b Städten frühzeitig Transparenz über Share‑Deals verschafft und „stille“ Kontrollwechsel in sensiblen Gebieten erschwert. Die Bundesnotarkammer und weitere Akteure verweisen auf offene Folgefragen zu Rechtswirkungen und zur Verzahnung mit Negativzeugnissen. Nach Inkrafttreten ist mit Hinweisen der Länder/Gemeinden zu rechnen. ([bnotk.de](https://www.bnotk.de/stellungnahmen/details/referentenentwurf-eines-gesetzes-zur-modernisierung-des-staedtebau-und-raumordnungsrechts?utm_source=openai))

Maßnahmen gegen „Schrottimmobilien“

Der Entwurf schafft einen eigenen Vorkaufstatbestand für verwahrloste oder stark vernachlässigte Gebäude. § 24 Abs. 1 Nr. 8 erfasst Grundstücke mit Missständen/Mängeln nach § 177 Abs. 2, 3 BauGB, deren Zustand das Umfeld wesentlich negativ beeinträchtigt. In diesen Fällen kann die Gemeinde im Allgemeinwohlinteresse vorkaufen – auch, um instand zu setzen oder zurückzubauen. Um eine bekannte Lücke zu schließen, erlaubt § 24 Abs. 2 S. 2 den Gemeinden, das Vorkaufsrecht in festgelegten Gebieten auch auf den Erwerb einzelner Wohnungseigentumsrechte zu erstrecken – bislang regelmäßig nicht vom BauGB‑Vorkauf erfasst. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/065/2106588.pdf))

Die Durchsetzung wird verschärft: § 212a Abs. 3 nimmt Rechtsbehelfen gegen Instandsetzungs‑ oder Rückbaugebote in solchen Problem‑Gebieten die aufschiebende Wirkung; § 209 Abs. 3 ermöglicht das Betreten von Gebäuden (tagsüber) zur Vorbereitung von Maßnahmen. Diese Schritte setzen parlamentarische Forderungen um, Kommunen gegen gefährliche „Schrottimmobilien“ besser auszustatten. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/065/2106588.pdf))

Zudem werden § 26 (Ausschlussgründe) und § 27 (Abwendungsrecht) neu gefasst. In sozialen Erhaltungsgebieten (§ 172 Abs. 1 Nr. 2) ist der Vorkauf nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil die aktuelle Nutzung planentsprechend ist – eine Reaktion auf das BVerwG‑Urteil vom 9. November 2021, das die Praxis eingeschränkt hatte. Käufer maroder Häuser oder Einheiten in solchen Satzungsgebieten sollten ernsthaftes Vorkaufsrisiko in Zeitplan und Preis einpreisen. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/065/2106588.pdf))

Vollständig digitale Bauleitplanung: Folgen für Ihre Due Diligence

Die Reform macht die Internetveröffentlichung zum rechtlich maßgeblichen Schritt beim Flächennutzungsplan und beim Bebauungsplan: § 6a und § 10a verlangen die Veröffentlichung im Internet im Standard XPlanung sowie die Zugänglichmachung über das zentrale Landesportal; die frühere papiergebundene „Ersatzbekanntmachung“ entfällt. Öffentlichkeits‑ und Behördenbeteiligung werden auf ein Online‑First‑Modell umgestellt, mit regulär 30‑tägigen Fristen und Verlängerungsmöglichkeit bis 45 Tage. Es gibt Soll‑Fristen: Verfahren „sollen“ binnen zwei Jahren abgeschlossen sein; zwischen Ende der Beteiligung und der endgültigen Online‑Veröffentlichung „sollen“ höchstens 12 Monate liegen. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/065/2106588.pdf))

Für Käufer erhöht das die Anforderungen an die Schreibtisch‑Prüfung: Pläne und Beteiligungsunterlagen stehen systematisch online, einschließlich der „zusammenfassenden Erklärung“. Prüfen Sie vor Unterzeichnung sowohl das Gemeindearchiv als auch das zentrale Landesportal für das Zielgebiet. Regierungshinweise betonen die Beschleunigung und Digitalisierung; Parlamentsunterlagen stellen den Bezug zu neuen kommunalen Instrumenten, auch bei Schrottimmobilien, her. ([bundesregierung.de](https://www.bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/staedtebau-reform-wohnungsbau-2433256?utm_source=openai))

Wichtig: Zwei‑ und Zwölf‑Monats‑Vorgaben sind Soll‑, keine Muss‑Fristen. Bereits vor Inkrafttreten förmlich eingeleitete Verfahren laufen im Grundsatz nach altem Recht weiter, sofern die Übergangsvorschrift nichts anderes regelt; maßgeblich ist der Text der Verkündung. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/065/2106588.pdf))

Was sich ab dem 1. Januar 2027 für Käufer ändert (Praxispunkte)

- Asset‑Deals in Satzungsgebieten bleiben vom Vorkaufsrecht und vom bekannten Negativzeugnis abhängig. In sozialen Erhaltungsgebieten ist der Ausschluss wegen aktueller Plan‑Konformität enger gefasst – das Vorkaufsrisiko steigt gegenüber dem Stand nach 2021. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/065/2106588.pdf))

- Share‑Deal‑Gestaltungen umgehen kommunale Eingriffe künftig nicht verlässlich. In § 28a‑Gebieten kann eine Einbringung das Erwerbsrecht der Gemeinde auslösen; kalkulieren Sie in betroffenen Gebieten drei Monate Puffer für Long‑Stop‑Termine und Finanzierungsbedingungen ein. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/065/2106588.pdf))

- Grundstücksgesellschaften in § 28b‑Gebieten müssen kontroll‑ oder strukturändernde Vorgänge melden, die grunderwerbsteuerlich anzeigepflichtig sind. Stimmen Sie Steuer‑, notarielle und kommunale Anzeigen ab, um Bußgelder nach § 213 zu vermeiden. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/065/2106588.pdf))

- Problemimmobilien‑Gebiete: Der Kauf eines maroden Miethauses oder einer Einheit in einem nach § 24 Abs. 1 Nr. 8 erfassten Gebäude birgt reales Vorkaufs‑ und Vollzugsrisiko, einschließlich nicht‑aufschiebender Instandsetzungs‑ oder Rückbaugebote. Preis und Zeitplan sollten das abbilden. Dies ist ein hohes Risiko: Holen Sie lokalen Rechtsrat ein. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/065/2106588.pdf))

- Zur Due Diligence gehören künftig die Gemeindeseite und das zentrale Landesportal mit Online‑Bekanntmachungen. Dokumentieren Sie 30‑/45‑Tage‑Beteiligungsfenster und das Datum der endgültigen Online‑Veröffentlichung für Long‑Stop‑Klauseln. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/065/2106588.pdf))

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Klären Sie für konkrete Transaktionen mit Notarin/Notar und einer immobilienrechtlichen Beratung, ob vor Ort § 28a/§ 28b‑Satzungen bestehen und welches BGBl‑Inkrafttretensdatum gilt. ([bmwsb.bund.de](https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/gesetzgebungsverfahren/DE/Downloads/stellungnahmen/baugb-upgrade/DNotV.pdf?__blob=publicationFile&v=2&utm_source=openai))