Stuttgart verdoppelt Zweitwohnungsteuer auf 20 % der Nettokaltmiete ab 1. Januar 2026 – wer zahlt, Fristen, Durchsetzung

Was sich ab dem 1. Januar 2026 geändert hat

Stuttgart hat den Steuersatz der Zweitwohnungsteuer zum 1. Januar 2026 auf 20 % der jährlichen Nettokaltmiete verdoppelt. Dies ergibt sich aus der städtischen Informationsseite und der aktualisierten Zweitwohnungssteuersatzung (ZwWStS). Bis Ende 2025 betrug der Satz 10 %. Die Stadt erhebt die Zweitwohnungsteuer seit dem 1. Januar 2011; die geltende Satzung wurde zuletzt am 4. Dezember 2025 geändert und im „Stuttgarter Stadtrecht“ bekannt gemacht. [Quellen: städtische Infoseite; ZwWStS, § 6; Kopfnoten der Satzung]

Wer zahlt: Definition der Zweitwohnung und Steuerschuldner

Steuerschuldner ist jede volljährige Person, die im Stadtgebiet eine Zweitwohnung „innehat“. Dieses „Innehaben“ umfasst sowohl Mieter als auch Eigentümer, die die Wohnung (auch nur zeitweise) selbst nutzen. Halten mehrere Volljährige dieselbe Wohnung als Zweitwohnung, haften sie als Gesamtschuldner; die Festsetzung kann anteilig je Person erfolgen. [Quellen: ZwWStS §§ 2, 4]

Eine Zweitwohnung ist jede Wohnung im Sinne des § 20 Bundesmeldegesetz (BMG), die neben der Hauptwohnung zu Erwerbs‑, Ausbildungs‑, Freizeit‑ oder sonstigen persönlichen Zwecken genutzt wird. Maßgeblich ist nicht allein die Anmeldung: Eine Wohnung ist steuerpflichtige Zweitwohnung, wenn sie nach § 21 BMG als Nebenwohnung gemeldet ist oder gemeldet sein müsste – auch wenn die Anmeldung unterblieben ist. Die Stadt erläutert dies mit Beispielen zu volljährigen Kindern: Eine eigens bereitgestellte „ehemalige Kinderzimmer“-Nutzung kann steuer‑ und meldepflichtig sein; reine gelegentliche Gästeübernachtungen nicht. [Quellen: städtische Infoseite; ZwWStS § 2; BMG]

Befreiungen sind eng und in § 3 ZwWStS geregelt. Wichtig: (1) Ehegatten bzw. eingetragene Lebenspartner, die nicht dauerhaft getrennt leben, sind befreit, wenn sie eine gemeinsame Hauptwohnung außerhalb Stuttgarts haben und die Stuttgarter Wohnung aus beruflichen/ausbildungsbedingten Gründen innehaben; (2) Wohnungen in Pflege‑ oder vergleichbaren Einrichtungen; (3) von öffentlichen oder gemeinnützigen Trägern zu therapeutischen bzw. jugendhilferechtlichen Zwecken überlassene Wohnungen; (4) Studierende bzw. Auszubildende mit einem Zimmer bei den Eltern, sofern sich die Hauptwohnung am Studien‑/Ausbildungsort befindet. Unverheiratete mit beruflich veranlasster Zweitwohnung sind nicht befreit. [Quellen: ZwWStS § 3; städtische Infoseite]

Bemessungsgrundlage und Berechnung der 20 %

Bemessungsgrundlage ist die jährliche Nettokaltmiete. Ist vertraglich nur eine Bruttokaltmiete (inklusive Nebenkosten, ohne Heizung) vereinbart, zieht Stuttgart 10 % ab. Bei Bruttowarmmiete (inklusive Nebenkosten und Heizung) zieht die Stadt 20 % ab. Als „Mietaufwand“ gelten alle vertraglich vereinbarten Überlassungsentgelte, zum Beispiel Pacht, Nutzungsentgelt, Erbbauzins oder Leibrente. [Quellen: ZwWStS § 5 Abs. 1–2; städtische Infoseite]

Bei eigengenutzten, unentgeltlich überlassenen oder verbilligt vermieteten Wohnungen setzt Stuttgart eine ortsübliche Nettokaltmiete an. Die Stadt gibt an, hierfür den Stuttgarter Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen heranzuziehen. [Quellen: ZwWStS § 5 Abs. 3; städtische Infoseite]

Seit dem 1. Januar 2026 beträgt der Steuersatz 20 % der jährlichen Nettokaltmiete. Beispiel der Stadt: Monatliche Miete 200 € entspricht 2.400 € Jahresmiete; 20 % daraus sind 480 € Zweitwohnungsteuer. [Quellen: städtische Infoseite]

Fristen: Anzeige, Erklärung und Zahlung

Die Stadtkämmerei ist innerhalb eines Monats zu informieren, wenn Sie eine Zweitwohnung innehaben oder aufgeben. An‑ und Abmeldungen beim Bürgerbüro gelten als Anzeige im steuerlichen Sinn. Änderungen mit Einfluss auf die Steuer (z. B. Mietänderungen) sind unverzüglich schriftlich mitzuteilen; eine Steuererklärung mit Nachweisen ist innerhalb eines Monats ab Aufforderung abzugeben. [Quellen: ZwWStS §§ 9–10]

Die Zweitwohnungsteuer ist eine Jahressteuer; die Steuerpflicht entsteht jeweils am 1. Januar. Beginnt oder endet die Zweitwohnungseigenschaft im Laufe des Jahres, wird monatsweise zeitanteilig berechnet. Die Festsetzung erfolgt per Bescheid. Die Steuer wird erstmals einen Monat nach Bekanntgabe fällig. Bis zur Bekanntgabe eines neuen Bescheids ist sie in den Folgejahren jeweils zum 1. Juli ohne weitere Aufforderung zu zahlen. Die Stadt empfiehlt das SEPA‑Lastschriftverfahren. Die Erklärung kann online über das Landesportal service‑bw eingereicht werden. [Quellen: ZwWStS §§ 7–8; städtische Infoseite; service‑bw]

Durchsetzung: So setzt Stuttgart (und andere Städte) die Steuer durch

Stuttgart verzahnt die Steuer mit Meldewesen und Datenaustausch. Die Meldebehörde übermittelt der Stadtkämmerei bei Anmeldungen einer Nebenwohnung personenbezogene Daten zur Sicherung eines gleichmäßigen Vollzugs. Vermieter, Eigentümer und WEG‑Verwalter sind nach § 93 Abgabenordnung (AO) zur Mitwirkung verpflichtet. [Quellen: ZwWStS §§ 11, 13]

Es drohen Sanktionen. Verstöße gegen Anzeige‑, Erklärungs‑ oder Mitwirkungspflichten sowie unrichtige oder unvollständige Angaben sind Ordnungswidrigkeiten und können mit bis zu 10.000 € Bußgeld nach § 8 Abs. 3 KAG Baden‑Württemberg geahndet werden; dies ist in § 12 ZwWStS übernommen. Die Stadt weist zudem ausdrücklich darauf hin, dass eine „Schein‑Abmeldung“ zur Steuervermeidung rechtswidrig ist und sogar eine Steuerhinterziehung darstellen kann. [Quellen: ZwWStS § 12; städtische Infoseite]

Auch andere Großstädte arbeiten ähnlich. In Berlin kombiniert das Zweitwohnungsteuer‑Gesetz Meldedaten mit Steuererklärungs‑pflichten; eine Negativerklärung kann verlangt werden, wenn die Nebenwohnung keine Zweitwohnung im Sinne des Gesetzes ist. Rechtsgrundlagen unterscheiden sich je nach Land, das Muster aus Meldedaten, Pflichtangaben, Bescheiden und Bußgeldern ist jedoch vergleichbar. Prüfen Sie stets die örtliche Satzung am jeweiligen Standort. [Quellen: Berliner Zweitwohnungsteuergesetz und Hinweise]

Praktische Hinweise für ausländische Käufer und Expatriates

• Wer in Stuttgart ein Pied‑à‑terre hält und die Hauptwohnung anderswo hat, löst in der Regel die kommunale Steuer aus – auch ohne Anmeldung als Nebenwohnung. Maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse sowie die BMG‑Definitionen von Wohnung und Nebenwohnung. [Quellen: städtische Infoseite; BMG]

• Kalkulieren Sie ab dem Veranlagungsjahr 2026 mit 20 % der jährlichen Nettokaltmiete. Bei Eigennutzung oder unentgeltlicher Familiennutzung ist mit einer ortsüblichen, vergleichsbasierten Nettokaltmiete zu rechnen. [Quellen: städtische Infoseite; ZwWStS § 5]

• Notieren Sie die Ein‑Monats‑Fristen bei Begründung, Änderungen und Aufforderungen zur Erklärung. Verspätete oder fehlende Anzeigen können zu Bußgeldern bis 10.000 € und Nachveranlagungen führen. SEPA‑Lastschrift mindert Fristversäumnis‑Risiken. [Quellen: ZwWStS §§ 8–10; städtische Infoseite]

• Befreiungen sind eng. Wenn Sie eine Befreiung annehmen, sichern Sie Belege (z. B. Arbeits‑ oder Ausbildungsverträge) und reichen Sie diese mit der Erklärung ein. Im Zweifel wenden Sie sich an eine/n deutsche/n Steuerberater/in oder eine/n in Baden‑Württemberg zugelassene/n Rechtsanwalt/Rechtsanwältin. Dieser Text ist allgemeine Information, keine Beratung. [Quellen: ZwWStS § 3; städtische Infoseite]