BMF‑Arbeitshilfe 2026 zur Kaufpreisaufteilung: Änderungen, typische Kostenansätze und Auswirkungen auf die Gebäude‑AfA 2026

Was sich im Februar/März 2026 tatsächlich geändert hat

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat die Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung und die Anleitung „mit Stand März 2026“ neu herausgegeben. Im Datenportal ist der Datensatz mit Aktualisierung vom 16. März 2026 und „Zeitbezug: Feb. 2026 – heute“ hinterlegt. Ein separates Änderungsprotokoll gibt es nicht; der Stand ist jedoch amtlich dokumentiert. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Datenportal/Daten/frei-nutzbare-produkte/Anwendungen/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke.html))

Die Anleitung 2026 betont erneut, dass es sich um eine „qualifizierte Schätzung“ handelt, die sachverständig begründet widerlegbar ist. Außerdem beschreibt sie die Abfragerangfolge der Daten – Vergleichs‑, dann Ertrags‑, dann Sachwertverfahren – und dass Eingabefelder ausgegraut werden, wenn ein Verfahren nicht anwendbar ist. Diese Punkte prägen die Anwendung in der Praxis. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/Steuern/Berechnung-Anleitung-Stand-Februar-2026.pdf?__blob=publicationFile&v=7))

Die in der Arbeitshilfe hinterlegten Modellansätze wurden auf Werte mit Geltung ab 1. Januar 2025 aktualisiert (mit jährlicher Indexierung). Für Wohnnutzung nennt die Anleitung Verwaltungskosten von 359 € je Wohnung bzw. je Ein‑/Zweifamilienhaus, 429 € je Eigentumswohnung, 47 € je Garage, Instandhaltung von 14,00 €/m² und 106 € je Garage sowie ein Mietausfallwagnis von 2 %; bei Nichtwohnnutzung gelten 3 % Verwaltungskosten und 4 % Mietausfallwagnis bezogen auf die marktüblich erzielbare Miete. Die jährliche Fortschreibung ist beschrieben. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/Steuern/Berechnung-Anleitung-Stand-Februar-2026.pdf?__blob=publicationFile&v=7))

Klar gestellt sind zudem Stichtage und Quellen: Bewertungsstichtag ist der Vertragsabschluss (nicht der Nutzen‑/Lastenwechsel); der Bodenwert ist mit dem zuletzt vor Vertragsschluss ermittelten Bodenrichtwert des zuständigen Gutachterausschusses anzusetzen. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/Steuern/Berechnung-Anleitung-Stand-Februar-2026.pdf?__blob=publicationFile&v=7))

Fachbeiträge verweisen auf die März‑Ausgabe 2026; bereits im Februar 2026 meldeten Newsletter eine neue Fassung. Für Erwerbe 2026 ist daher auf die Unterlagen „Stand März 2026“ abzustellen. ([haufe.de](https://www.haufe.de/steuern/finanzverwaltung/bmf-arbeitshilfe-zur-kaufpreisaufteilung_164_447462.html))

Welche Eingaben das Tool verlangt und welche typischen Kostenwerte es nutzt

Abzufragen sind Grundstücks‑/Gebäudeart, Vertragsdatum, Flächen, Bodenrichtwert, ggf. Vergleichsfaktoren oder Mieten sowie (für das Sachwertverfahren) typisierte Herstellungskosten. Die Anleitung grenzt den Anwendungsbereich ab: Erfasst sind die in Anlage 4 ImmoWertV aufgeführten Gebäudearten; hallenartige Gebäude sind nicht abgedeckt. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/Steuern/Berechnung-Anleitung-Stand-Februar-2026.pdf?__blob=publicationFile&v=7))

Der Bodenwert ergibt sich aus Grundstücksgröße mal amtlichem Bodenrichtwert; soweit der Gutachterausschuss eine wertbestimmende Grundstücksgröße vorgibt, ist diese zu verwenden; andernfalls sieht die Anleitung u. a. eine pauschale Ansatzmöglichkeit für „Hinterland“‑Flächen vor. Da der Gesamtkaufpreis im Verhältnis der getrennt ermittelten Boden‑ und Gebäudewerte aufgeteilt wird, führt ein höherer Bodenrichtwert rechnerisch zu einem höheren Boden‑ und damit niedrigeren Gebäudeanteil am festen Gesamtkaufpreis. Das folgt unmittelbar aus den in der Anleitung beschriebenen Rechenschritten. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/Steuern/Berechnung-Anleitung-Stand-Februar-2026.pdf?__blob=publicationFile&v=7))

Im Sachwertbeispiel startet die Arbeitshilfe mit NHK 2010‑Werten (etwa 835 €/m² BGF für ein freistehendes EFH, Standardstufe 3), wandelt BGF mithilfe hinterlegter Faktoren in Wohnfläche um, addiert 3 % pauschal für Außenanlagen, indiziert mit dem Baupreisindex auf das Anschaffungsjahr und berücksichtigt anschließend Regional‑ und Altersabschläge. Im Beispiel ergeben sich so typisierte Herstellungskosten (THK) von rund 2.666 €/m² vor Multiplikation mit der Wohnfläche. Es handelt sich um Modellgrößen, nicht um Marktpreise. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/Steuern/Berechnung-Anleitung-Stand-Februar-2026.pdf?__blob=publicationFile&v=7))

Im Ertragswertverfahren zieht die Arbeitshilfe modellhafte Bewirtschaftungskosten von der erzielbaren Miete ab. Für Wohnnutzung gelten die 2025‑Ansätze wie oben genannt; der Gebäudereinertrag wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert. Das Beispiel arbeitet mit 3,5 %, sofern kein objektbezogener Liegenschaftszinssatz vorliegt. Ist die Anzahl der Einheiten unbekannt, schätzt das Tool sie aus einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 94 m² (nach Destatis, in der Anleitung zitiert). ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/Steuern/Berechnung-Anleitung-Stand-Februar-2026.pdf?__blob=publicationFile&v=7))

Auswirkungen auf die Gebäude‑AfA bei Käufen 2026

Die Aufteilung bestimmt den Gebäudeanteil Ihrer gesamten Anschaffungskosten; dieser Anteil ist die AfA‑Bemessungsgrundlage. Für Erwerbe 2026 gilt die lineare Gebäude‑AfA nach § 7 Abs. 4 EStG: 3 % jährlich bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022, 2 % bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 sowie 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925; nicht zu Wohnzwecken dienende Betriebsgebäude mit Bauantrag nach dem 31.03.1985 werden ebenfalls mit 3 % abgeschrieben. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html))

Beim Erwerb eines im Jahr 2026 fertiggestellten Wohngebäudes ist die degressive AfA von 5 % nur möglich, wenn sich das Objekt im EU/EWR‑Gebiet befindet und bis zum Ende des Fertigstellungsjahres angeschafft wurde, wobei der obligatorische Kaufvertrag zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 abgeschlossen sein muss. Andernfalls gilt die lineare AfA. Die Arbeitshilfe beeinflusst nur die Höhe der Gebäude‑Bemessungsgrundlage, nicht den gesetzlichen Satz. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html))

Die Anleitung stellt klar: Bewertungsstichtag ist der Vertragsabschluss; Anschaffungsnebenkosten (z. B. GrESt, Notar, Makler) gehören in den Gesamtkaufpreis, bevor proportional aufgeteilt wird – der Gebäudeanteil übernimmt diese Kosten anteilig in die AfA‑Basis. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/Steuern/Berechnung-Anleitung-Stand-Februar-2026.pdf?__blob=publicationFile&v=7))

Ist im Vertrag bereits eine Aufteilung vereinbart, ist diese der Besteuerung zugrunde zu legen, wenn sie die realen Wertverhältnisse widerspiegelt und wirtschaftlich haltbar ist; der BFH hat entschieden, dass Gerichte eine vertragliche Aufteilung nicht schlicht durch das Ergebnis der BMF‑Arbeitshilfe ersetzen dürfen. Die Arbeitshilfe ist damit ein Begründungsmittel, aber nicht bindend. Bei erheblichen Beträgen sollten Sie ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erwägen. ([anwalt24.de](https://www.anwalt24.de/urteile/bfh/2015-09-16/ix-r-12_14?utm_source=openai))

Praktische Schritte für ausländische Käufer mit der Fassung 2026

- Beschaffen Sie den für den letzten Ermittlungsstichtag vor Ihrem Vertragsdatum geltenden Bodenrichtwert beim örtlichen Gutachterausschuss. Wenn eine wertbestimmende Grundstücksgröße veröffentlicht ist, berücksichtigen Sie diese; andernfalls nutzen Sie die Anleitungshinweise zu „Hinterland“‑Flächen. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/Steuern/Berechnung-Anleitung-Stand-Februar-2026.pdf?__blob=publicationFile&v=7))

- Liegen Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen oder Ein‑/Zweifamilienhäuser vor, sammeln Sie diese; das Tool zieht dann das Vergleichswertverfahren vor. Fehlen Vergleichsfaktoren, sichern Sie Mietnachweise, damit das Ertragswertverfahren geprüft werden kann, bevor auf den Sachwert ausgewichen wird. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/Steuern/Berechnung-Anleitung-Stand-Februar-2026.pdf?__blob=publicationFile&v=7))

- Rechnen Sie bei Wohnobjekten mit Modellansätzen auf Basis 1. Januar 2025 und einer jährlichen Indexierung. Prüfen Sie die verwendete Indexbasis gegenüber Ihrem Anschaffungsjahr. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/Steuern/Berechnung-Anleitung-Stand-Februar-2026.pdf?__blob=publicationFile&v=7))

- Die Arbeitshilfe ist ausdrücklich widerlegbar. Lassen Sie bei hohen Beträgen eine deutsche Steuerberatung (Steuerberater) einbinden und ggf. ein ImmoWertV‑konformes Gutachten erstellen. Gerichte sind an die Arbeitshilfe nicht gebunden. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/Steuern/Berechnung-Anleitung-Stand-Februar-2026.pdf?__blob=publicationFile&v=7))