Stuttgart‑Mietspiegel 2025/2026: Neuvermietung rechtssicher ab 1.1.2026 mit 10‑%‑Deckel

Was seit dem 1. Januar 2026 gilt

Stuttgart unterliegt 2026 weiterhin der baden‑württembergischen „Mietpreisbremse“. Die Landesregierung hat die Mietpreisbegrenzungsverordnung verlängert; sie ist am 1. Januar 2026 in Kraft getreten und gilt bis zum 31. Dezember 2026. In diesen Gebieten darf die Neuvertragsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Die Begrenzung ergibt sich aus § 556d Abs. 1 BGB und greift nur dort, wo eine Landesverordnung gilt – was 2026 in Stuttgart der Fall ist. ([mlw.baden-wuerttemberg.de](https://mlw.baden-wuerttemberg.de/de/bauen-wohnen/wohnungsbau/mietpreisbremse))

Zwei gesetzliche Ausnahmen sind für Neuvermietungen wichtig: (i) die erste Vermietung einer Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, und (ii) die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Beides steht in § 556f BGB. Außerdem dürfen Modernisierungen der letzten drei Jahre vor Vertragsbeginn den Deckel in Höhe des Betrags überschreiten, der sich bei einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB ergäbe (§ 556e Abs. 2 BGB). ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html))

Wenn Sie sich auf eine Ausnahme (Vormiete, Modernisierung, Neubau/Erstvermietung) berufen wollen, müssen Sie die Mieterin bzw. den Mieter vor Unterschrift in Textform informieren. Ohne diese vorvertraglichen Auskünfte können Sie sich nicht auf die Ausnahme stützen; eine zu hohe Miete ist zurückforderbar. Erst nach Nachholung der Auskunft wirkt sie – und dann erst nach zwei Jahren. Das regelt § 556g Abs. 1a BGB. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556g.html))

Unabhängig davon gilt in laufenden Verträgen die abgesenkte 15‑%‑Kappungsgrenze innerhalb von drei Jahren nach § 558 Abs. 3 BGB in denselben Gemeinden wie die Mietpreisbremse. Das ist kein Neuvermietungs‑, aber ein wichtiges Kalkulations‑Thema. ([mlw.baden-wuerttemberg.de](https://mlw.baden-wuerttemberg.de/de/bauen-wohnen/wohnungsbau/kappungsgrenze))

Der qualifizierte Stuttgarter Mietspiegel 2025/2026

Der Mietspiegel 2025/2026 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Er wurde am 6. Dezember 2024 vom Gemeinderat anerkannt und gilt von Januar 2025 bis Dezember 2026. Grundlage ist eine Stichprobe aus April 2024; zuständig sind das Statistische Amt sowie das Amt für Stadtplanung und Wohnen. ([stuttgart.de](https://www.stuttgart.de/medien/ibs/mietspiegel_2025_2026.pdf))

Der Aufbau erfolgt in drei Schritten: - Zuerst entnehmen Sie den „Grundwert“ (€/m²) nach Wohnflächengruppe und Baualtersklasse. Beispiele: 40–<70 m², Baujahr 1985–2006: 10,32 €/m²; 90–<115 m² bis 1984: 8,94 €/m²; 21–<30 m², Baujahr 1985–2006: 12,96 €/m². Für ab Mai 2024 fertiggestellte Wohnungen werden keine Werte ausgewiesen. ([stuttgart.de](https://www.stuttgart.de/medien/ibs/mietspiegel_2025_2026.pdf)) - Als Nächstes erfolgt die Anpassung an die Lagekategorie („Mitte 1/2/3“, „Filder 1/2/3“, „Neckar“, „Nord 1/2/3“). Typische Zuschläge reichen von +0,40 €/m² („Nord 2“) bis +1,36 €/m² („Mitte 3“). ([stuttgart.de](https://www.stuttgart.de/medien/ibs/mietspiegel_2025_2026.pdf)) - Danach werden Ausstattungs‑/Energie‑Zu‑ und Abschläge berücksichtigt (siehe unten). Anschließend bildet der Mietspiegel eine Spanne um den errechneten Durchschnittswert ab: −1,80 €/m² bis +1,77 €/m². ([stuttgart.de](https://www.stuttgart.de/medien/ibs/mietspiegel_2025_2026.pdf))

Für die exakte Lagezuordnung stellt die Stadt eine Karte bereit und empfiehlt zur Grenzprüfung die digitale Anwendung „Stuttgart Maps“. Ein Online‑Mietrechner ist über die Mietspiegel‑Seite verlinkt. ([stuttgart.de](https://www.stuttgart.de/medien/ibs/mietspiegel_2025_2026.pdf?utm_source=openai))

Typische Lage‑ und Ausstattungs‑Anpassungen

Lagezuschläge im Mietspiegel 2025/2026 umfassen unter anderem: „Mitte 3“ +1,36 €/m², „Mitte 2“ +1,21 €/m², „Mitte 1“ +0,84 €/m²; „Filder 3“ +0,86 €/m², „Filder 2“ +0,51 €/m² (kein Zuschlag in „Filder 1“); „Nord 3“ +0,53 €/m², „Nord 2“ +0,40 €/m² (kein Zuschlag in „Nord 1“); „Neckar“ ohne Zuschlag. ([stuttgart.de](https://www.stuttgart.de/medien/ibs/mietspiegel_2025_2026.pdf))

Ausstattungs‑ und Energie‑Zu‑/Abschläge werden einzeln ausgewiesen. Beispiele: Energieausweis‑Klasse A+/A/B +0,25 €/m²; Flächenheizung +0,77 €/m²; Aufzug in Gebäuden unter 8 Stockwerken +0,32 €/m²; Videogegensprechanlage +0,65 €/m²; elektrische Rollläden +0,55 €/m²; Dusche mit niedrigem/bodenebenen Einstieg +0,21 €/m²; Dreifachverglasung +0,31 €/m²; offene Küche +0,26 €/m². Es gibt auch Abzüge (z. B. keine zentrale Warmwasserbereitung −0,37 €/m²; Linoleum im Wohn‑/Schlafbereich −0,67 €/m²). ([stuttgart.de](https://www.stuttgart.de/medien/ibs/mietspiegel_2025_2026.pdf))

Der Mietspiegel erläutert die Einordnung innerhalb der Spanne. Abweichungen vom errechneten Durchschnitt sind nur bei erheblichen Abweichungen vom Standard, an Kategoriegrenzen (Fläche/Baujahr/Lage) oder bei deutlich abweichender Mikrolage gerechtfertigt. Der maximal zulässige Spannenzuschlag bzw. ‑abschlag beträgt −1,80 €/m² oder +1,77 €/m². ([stuttgart.de](https://www.stuttgart.de/medien/ibs/mietspiegel_2025_2026.pdf))

Schritt für Schritt: rechtssichere Neuvermietungsmiete zum 1.1.2026

1) Anwendungsbereich und Ausnahmen prüfen. Wurde die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet, gilt die Mietpreisbremse nicht. Bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung (regelmäßig mindestens ein Drittel der Neubaukosten plus qualitative Aufwertungen) greift die Bremse ebenfalls nicht. Wurden innerhalb der letzten drei Jahre vor Vertragsbeginn Modernisierungen durchgeführt, dürfen Sie die daraus resultierende Modernisierungsumlage nach § 556e Abs. 2 BGB zusätzlich berücksichtigen. Alles belegen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html))

2) Ortsübliche Vergleichsmiete mit dem Mietspiegel 2025/2026 bestimmen. Beispiel: 65 m², Baujahr 1985–2006 ⇒ Grundwert 10,32 €/m². Liegt die Wohnung in „Mitte 2“ (+1,21), mit Energieklasse B (+0,25) und Flächenheizung (+0,77), ergibt sich ein Durchschnitt von 12,55 €/m². Die Spanne liegt dann bei 10,75 bis 14,32 €/m² (−1,80/+1,77 von 12,55). Ihre Einordnung innerhalb der Spanne muss begründet werden (Erhaltungszustand, Mikrolage etc.). Sichern Sie Rechenweg und Karten‑Zuordnung. ([stuttgart.de](https://www.stuttgart.de/medien/ibs/mietspiegel_2025_2026.pdf))

3) 10‑%‑Deckel anwenden. Die zum 1. Januar 2026 vereinbarte Neuvertragsmiete darf 110 % der für die konkrete Wohnung begründeten ortsüblichen Vergleichsmiete nicht überschreiten – unabhängig von Marktniveau oder Inseratspreisen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html?utm_source=openai))

4) Pflichtangaben vor Unterschrift geben. Wenn Sie sich auf Vormiete, Neubau/Erstvermietung nach dem 1.10.2014 oder erste Vermietung nach umfassender Modernisierung stützen – oder eine Modernisierungsumlage der letzten drei Jahre auf die Bremse aufschlagen –, müssen Sie dies vor Vertragsschluss in Textform mitteilen. Ohne diese Auskünfte können Sie sich nicht auf die Ausnahme berufen; eine Überzahlung ist rückforderbar. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556g.html))

5) Rückforderungsrisiko und Fristen. Mieterinnen und Mieter können bis zu 30 Monate ab Vertragsbeginn überzahlte Miete zurückfordern, sobald sie die Überschreitung rügen. Nach 30 Monaten ist nur noch die Miete ab Rüge rückforderbar. Das ergibt sich aus dem städtischen Leitfaden und § 556g BGB. ([stuttgart.de](https://www.stuttgart.de/medien/ibs/mietspiegel_2025_2026.pdf))

Rechenbeispiel (ohne Rechtsberatung): Wenn die Einordnung eine Platzierung im oberen Spannenbereich bei 14,00 €/m² rechtfertigt, liegt die rechtliche Bremse‑Obergrenze bei 15,40 €/m² (14,00 × 1,10). Betrug die (mindestens ein Jahr vor Vertragsende vereinbarte) Vormiete 16,00 €/m² und wurde dies ordnungsgemäß mitgeteilt, dürfen Sie 16,00 €/m² vereinbaren. Wurden in den letzten drei Jahren Modernisierungen durchgeführt, kann zusätzlich die berechnete § 559‑Umlage oberhalb des Deckels zulässig sein – wiederum nur mit korrekter Auskunft. Alles dokumentieren. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556e.html))

Fallstricke, Möblierungszuschlag und wen Sie fragen sollten

- Möblierung, Küche, Stellplatz: Der Mietspiegel erlaubt bei vom Vermieter gestellten Möbeln einen Möblierungszuschlag auf die Vergleichsmiete; maßgeblich sind Zeitwert, voraussichtliche Nutzungsdauer und eine angemessene Verzinsung des eingesetzten Kapitals. Entsprechendes gilt für eine gestellte Küche sowie Garage/Stellplatz. Rechenweg dokumentieren. ([stuttgart.de](https://www.stuttgart.de/medien/ibs/mietspiegel_2025_2026.pdf)) - Preisüberhöhung jenseits der Bremse kann zusätzlich allgemeine Preisrechtsnormen verletzen: mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete ist eine Ordnungswidrigkeit (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz), etwa 50 % darüber kann strafbarer Wucher (§ 291 StGB) sein. Der Mietspiegel weist auf diese Schwellen hin. ([stuttgart.de](https://www.stuttgart.de/medien/ibs/mietspiegel_2025_2026.pdf)) - Nutzen Sie Rechner und Karte zur Belegführung und heften Sie den Mietspiegel 2025/2026 in Ihre Akte. In Grenzfällen oder bei Streit fragen Sie eine auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin/einen Rechtsanwalt oder eine/n öffentlich bestellte/n und vereidigte/n Sachverständige/n; die im Mietspiegel genannten städtischen Stellen bieten Auskunft. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. ([stuttgart.de](https://www.stuttgart.de/medien/ibs/mietspiegel_2025_2026.pdf))