Stuttgart 2026: Mietpreisbremse (§ 556d BGB) und 15‑%‑Deckel bis 31.12.2026

Was sich seit dem 1. Januar 2026 geändert hat

Baden‑Württemberg hat die Mietpreisbegrenzungsverordnung („MietBegrenzVO BW“) mit Wirkung ab dem 1. Januar 2026 neu gefasst und deren Außerkrafttreten auf den 31. Dezember 2026 festgelegt. Stuttgart gehört zur Gebietskulisse. Die Verordnung setzt die bundesrechtliche Mietpreisbremse des § 556d BGB (maximal +10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Neuvermietung) um. Hintergrund ist die Verlängerung der bundesgesetzlichen Ermächtigung bis zum 31. Dezember 2029. ([baden-wuerttemberg.de](https://www.baden-wuerttemberg.de/index.php?dl=1&eID=dumpFile&fn=GBl._2025_Nr._144_vom_19.12.2025_signed.pdf&r=459799&t=r&token=6e85d534403bba3acff4f68029a14e664fdf79ea))

Unabhängig davon wurde auch die Kappungsgrenzenverordnung („KappVO BW“) neu erlassen. Sie gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2026 und senkt die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im Bestand in bestimmten Gemeinden – darunter Stuttgart – auf 15 % in drei Jahren (statt 20 %). ([baden-wuerttemberg.de](https://www.baden-wuerttemberg.de/index.php?dl=1&eID=dumpFile&fn=GBl._2025_Nr._145_vom_19.12.2025_signed.pdf&r=459800&t=r&token=e262d8171496c24e42b666b6912f66871b551169))

Neuvermietung in Stuttgart: Grenze der Mietpreisbremse

Zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses in Stuttgart darf die vereinbarte Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen, sofern kein gesetzlicher Ausnahmetatbestand greift. Dies ist die Mietpreisbremse nach § 556d BGB, umgesetzt durch die MietBegrenzVO BW, die Stuttgart 2026 unter 130 Gemeinden ausweist. ([gesetze-im-internet.juris.de](https://www.gesetze-im-internet.juris.de/bgb/__556d.html?utm_source=openai))

Wesentliche Ausnahmen, über die Sie den Mieter vor Vertragsschluss informieren müssen (§ 556g Abs. 1a BGB): Erstvermietung eines nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezugsfertigen Gebäudes und Erstvermietung nach „umfassender Modernisierung“ (§ 556f BGB); eine im selben Objekt zulässige höhere Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB); sowie innerhalb der letzten drei Jahre durchgeführte Modernisierungen, die nach der Formel des § 559 BGB zusätzlich angesetzt werden dürfen (§ 556e Abs. 2 BGB). Die Rechtsprechung legt „umfassend modernisiert“ eng aus; der BGH nennt als Richtgröße einen Aufwand von etwa einem Drittel einer vergleichbaren Neubauwohnung (reine Instandsetzung zählt nicht). ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556g.html?utm_source=openai))

Bei möblierten Vermietungen gilt die Mietpreisbremse ebenfalls. Gesetzgeber und Rechtsprechung verlangen Transparenz; wird ein Möblierungszuschlag nicht gesondert ausgewiesen, kann die Vermietung für die Prüfung als unmöbliert gelten. Dieses Feld ist technisch und umstritten; holen Sie vorab fachkundigen Rat ein. ([bundestag.de](https://www.bundestag.de/resource/blob/1062044/WD-7-088-24-pdf.pdf?utm_source=openai))

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nutzen Sie den qualifizierten Mietspiegel Stuttgart 2025/2026, anerkannt am 6. Dezember 2024 und gültig vom 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2026, oder den städtischen Rechner. ([stuttgart.de](https://www.stuttgart.de/medien/ibs/mietspiegel_2025_2026.pdf?utm_source=openai))

Bestandsmieten: 15‑%‑Kappungsgrenze in Stuttgart

Für Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete im laufenden Mietverhältnis (§ 558 BGB) gilt bundesweit eine 20‑%‑Grenze in drei Jahren. In Stuttgart senkt die KappVO BW diese Grenze im Zeitraum 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2026 auf 15 %. Die Kappung wirkt nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete; darüber hinaus darf auch bei rechnerischem Prozentspielraum nicht erhöht werden. ([gesetze-im-internet.juris.de](https://www.gesetze-im-internet.juris.de/bgb/__558.html?utm_source=openai))

Fristen sind entscheidend. Ein § 558‑Verlangen ist erst nach 12 Monaten seit der letzten Erhöhung zulässig; wirksam wird es nach weiteren zwei vollen Monaten. Im Zeitpunkt der Wirksamkeit muss die Miete also mindestens 15 Monate unverändert gewesen sein. Für die § 558‑Erhöhung ist die Zustimmung des Mieters erforderlich. ([haufe.de](https://www.haufe.de/id/kommentar/pruettingwegenweinreich-bgb-kommentar-bgb-558-bgb-i-allgemeines-HI16995114.html?utm_source=openai))

Was zählt nicht in die 15 % hinein? Gesetzlich bleiben Modernisierungserhöhungen nach § 559 BGB und Betriebskostenanpassungen nach § 560 BGB bei der Kappungsgrenze außer Betracht. Bei § 559 gilt zugleich die bundesweite Modernisierungs‑Kappung in § 559 Abs. 3a: Innerhalb von sechs Jahren darf die Erhöhung aus Modernisierung maximal 3,00 €/m² betragen (bzw. 2,00 €/m² bei einer Ausgangsmiete unter 7,00 €/m²); der Prozentsatz liegt bei 8 % der umlagefähigen Kosten. Diese Regeln gelten auch in Baden‑Württemberg. ([gesetze-im-internet.juris.de](https://www.gesetze-im-internet.juris.de/bgb/__558.html?utm_source=openai))

Indexmieten und Sonderfälle

Bei einer Indexmiete nach § 557b BGB gilt die 15/20‑%‑Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB für Indexanpassungen nicht; der Indexmechanismus ersetzt § 558 während der Laufzeit. Die Mietpreisbremse gilt jedoch für die anfängliche Miete bei Vertragsbeginn. Die Klausel muss klar und eigenständig formuliert sein. ([finanztip.de](https://www.finanztip.de/mietvertrag/indexmiete/?utm_source=openai))

Bei möblierten Wiedervermietungen gilt die Mietpreisbremse, die Praxis zu Möblierungszuschlägen ist jedoch uneinheitlich. Der Wissenschaftliche Dienst des Bundestages verweist auf Überlegungen, nicht ausgewiesene Zuschläge bei der Prüfung unberücksichtigt zu lassen. Gehen Sie hier umsichtig vor und dokumentieren Sie sauber. ([bundestag.de](https://www.bundestag.de/resource/blob/1062044/WD-7-088-24-pdf.pdf?utm_source=openai))

Der qualifizierte Mietspiegel Stuttgart 2025/2026 erläutert die 15‑%‑Kappung und die Herleitung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Auch die städtischen Seiten bestätigen, dass Stuttgart 2026 sowohl unter die Mietpreisbremse als auch unter die 15‑%‑Kappungsgrenze fällt. ([stuttgart.de](https://www.stuttgart.de/medien/ibs/mietspiegel_2025_2026.pdf?utm_source=openai))

Durchsetzung, Risiken und nächste Schritte

Verlangen Sie mehr als zulässig, können Mieter Überzahlungen grundsätzlich bis zu 30 Monate rückfordern – vorbehaltlich des gesetzlichen Rügeverfahrens. Die Stadt Stuttgart weist zudem darauf hin, dass das Fordern überhöhter Entgelte als Ordnungswidrigkeit nach § 5 WiStrG geahndet werden kann. ([bmjv.de](https://www.bmjv.de/DE/themen/verbraucherschutz/kaufen_reisen_wohnen/mietrecht/mietrecht_node.html?utm_source=openai))

Was jetzt zu tun ist: - Bei einer Neuvermietung 2026 den Stuttgarter Mietspiegel heranziehen und erst danach den 10‑%‑Aufschlag der Mietpreisbremse prüfen. Berufen Sie sich auf eine Ausnahme, erteilen Sie die Vorab‑Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB in Textform. ([stuttgart.de](https://www.stuttgart.de/mietspiegel?utm_source=openai)) - Bei einer § 558‑Erhöhung im Bestand: Datum der letzten Erhöhung prüfen (12‑Monats‑Sperre; mind. 15 Monate bis zur Wirksamkeit), die ortsübliche Vergleichsmiete berechnen und den dreijährigen Anstieg in Stuttgart bis 31. Dezember 2026 auf 15 % deckeln. ([haufe.de](https://www.haufe.de/id/kommentar/pruettingwegenweinreich-bgb-kommentar-bgb-558-bgb-i-allgemeines-HI16995114.html?utm_source=openai)) - Bei Modernisierung nach § 559 BGB (8 % der umlagefähigen Kosten) die Deckelung von 3,00/2,00 €/m² binnen sechs Jahren beachten und Instandsetzungskosten herausrechnen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html?utm_source=openai))

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Für den Einzelfall wenden Sie sich an eine auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt oder eine Stuttgarter Hausverwaltung mit Erfahrung in Berechnungen nach § 556d/§ 558/§ 559. Bewahren Sie alle Nachweise (Vormiete, Rechnungen, Auskünfte) sorgfältig auf. ([stuttgart.de](https://www.stuttgart.de/leben/wohnen/rund-ums-wohnen/mietpreise-und-mietspiegel?utm_source=openai))