Strukturierung eines 2–10‑Wohnungs‑Portfolios nach dem 02.07.2026: GmbH vs Direktbesitz

Was sich am 02.07.2026 geändert hat – die rechtlichen Fakten

Am 02.07.2026 wurde das "Neunte Gesetz zur Änderung von Vorschriften im Steuerberatungsrecht sowie im Steuerrecht" im Bundesgesetzblatt verkündet. Das Gesetz hebt den gesetzlichen Mindesthebesatz für die Gewerbesteuer von 200 % auf 280 % an. Die Anhebung gilt erstmals für den Erhebungszeitraum 2027. ([haufe.de](https://www.haufe.de/id/beitrag/neuntes-gesetz-zur-aenderung-von-vorschriften-im-steuerbe-zusammenfassung-LI17144155.html?utm_source=openai))

Im selben Gesetzespaket wurden auch Regeln im Grunderwerbsteuergesetz geändert, die Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Gesellschaften betreffen, sowie Anzeigefristen bei Erwerbsvorgängen verlängert. Die gesetzlichen Texte und die neue Anwendungsreihenfolge sind in der Verkündung vom 02.07.2026 enthalten; lesen Sie dort die genaue Formulierung. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/BJNR017770982.html?utm_source=openai))

Warum die Änderung für 2–10‑Wohnungs‑Portfolios relevant ist

Die Gewerbesteuer wird von den Gemeinden erhoben; sie berechnet sich aus einer bundeseinheitlichen Bemessungsgrundlage multipliziert mit dem kommunalen Hebesatz. Durch die Anhebung des Mindesthebesatzes erhöht sich damit die Untergrenze der Gewerbesteuerbelastung überall dort, wo Gewerbesteuer anfällt. Rechtsverbindlich ist, dass Kapitalgesellschaften (z. B. eine GmbH) steuerlich stets als Gewerbebetrieb gelten und damit automatisch der Gewerbesteuer unterliegen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/gewstg/BJNR009790936.html?utm_source=openai))

Für einen ausländischen Eigentümer eines kleinen Portfolios (2–10 Wohnungen) hängt die tatsächliche Belastung vom gewählten Eigentums‑ und Betreiber‑Konstrukt sowie von der Einordnung als Gewerbebetrieb durch das Finanzamt ab. Der erhöhte Mindesthebesatz erhöht die Kosten bei GmbH‑Strukturen oder bei jeder anderen Struktur, die als Gewerbebetrieb gewertet wird; die praktische Wirkung beginnt mit dem Erhebungszeitraum 2027. ([dejure.org](https://dejure.org/gesetze/GewStG/16.html?utm_source=openai))

GmbH vs Direktbesitz – die strukturellen Vor‑ und Nachteile

GmbH – Vor‑ und Nachteile: Eine GmbH bietet Haftungsbegrenzung und wird häufig als Holding‑ oder Betreiberfahrzeug genutzt. Steuerlich gilt: Kapitalgesellschaften werden als Gewerbebetrieb eingestuft und unterliegen damit der Gewerbesteuer; die Änderung erhöht lediglich den Hebesatz‑Mindestwert auf 280 % und damit die minimale kommunale Belastung. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/gewstg/BJNR009790936.html?utm_source=openai))

Direktbesitz durch eine natürliche Person oder eine einfache vermögensverwaltende Struktur kann in vielen Fällen die Merkmale einer rein passiven Vermietung behalten; ob das Finanzamt so einhält, hängt von den konkreten Umständen (Art der Leistungen, Umfang, Handels‑ / Paketcharakter, Renovierungs‑/Händler‑Verhalten) ab. Bleibt die Tätigkeit passiv, ist Gewerbesteuer typischerweise nicht automatisch ausgelöst — das ist jedoch eine einzelfallabhängige Prüfung. Klären Sie dies mit einer deutschen Steuerberatung vor dem Kauf. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Gesetzestexte/Gesetze_Gesetzesvorhaben/Abteilungen/Abteilung_IV/21_Legislaturperiode/2025-08-07-9-Gesetz-Aenderung-StBerG/2-Regierungsentwurf.pdf?__blob=publicationFile&v=2&utm_source=openai))

Praktische Schritte zur Organisation eines 2–10‑Wohnungs‑Portfolios (einfach, sofort)

1) Vor Vertragsunterzeichnung: Beauftragen Sie eine deutsche Steuerberatung mit Portfoliowerbung. Fordern Sie ein schriftliches Gutachten an, ob das Zielkonstrukt voraussichtlich als Gewerbebetrieb eingestuft wird, und lassen Sie Ihre Steuerbelastung unter einem Hebesatz von 280 % für die jeweilige Gemeinde rechnen (Hebesätze sind kommunal unterschiedlich). 2) Prüfen Sie frühere Gewerbesteuerbescheide des Verkäufers; diese geben Aufschluss, wie das Objekt bisher steuerlich behandelt wurde.

3) Treffen Sie die Fahrzeug‑Entscheidung nach dem Steuergutachten und Ihren wirtschaftlichen Zielen (Haftung, Finanzierung, Exit). Bei Gründung einer GmbH planen Sie die notwendigen Gesellschafts‑ und Steueranmeldungen in Deutschland ein. Bei Direktbesitz dokumentieren Sie die passive Vermietung (keine weitreichenden Betreiberleistungen, kein Paketverkauf) in Verträgen und Verwaltervereinbarungen. 4) Nach dem Kauf: Steuer‑IDs beantragen, Buchführung in Deutschland einrichten, ein deutsches Konto für Mieteinnahmen eröffnen und Unterlagen sorgfältig aufbewahren. Wenden Sie sich für verbindliche Schritte an Notar und Steuerberater; diese Hinweise ersetzen keine individuelle Beratung.

Wann Sie dringend Hilfe benötigen

Wenn (a) der Kaufvertrag oder die Verkaufsunterlagen auf Paketverkauf bzw. händlermäßige Renovierungen hindeuten, (b) die Erwerbsstruktur eine GmbH ist, oder (c) die jeweiligen Gemeinden bereits hohe Hebesätze haben, benötigen Sie vor der Unterschrift ein steuerliches Gutachten. Der Mindesthebesatz von 280 % erhöht die Wahrscheinlichkeit deutlich spürbarer Gewerbesteuerbelastungen, falls eine GmbH oder eine gewerbliche Einstufung vorliegt. Für eine passgenaue Strukturierung konsultieren Sie einen deutschen Steuerberater und einen Notar mit Erfahrung bei ausländischen Erwerbern. ([dejure.org](https://dejure.org/gesetze/GewStG/16.html?utm_source=openai))