Verspätungen beim Closing nach eNoVA (ab 1. Okt. 2026) vermeiden: was Notare melden müssen und Ihre 7‑Punkte-Checkliste

Was sich am 1. Oktober 2026 geändert hat

Das gesetzliche Projekt „eNoVA“ macht den elektronischen Informationsaustausch zwischen Notariat und Behörden für bestimmte Vollzugsschritte bei Grundstücksübertragungen verbindlich. Ab dem 1. Oktober 2026 müssen Notare die Veräußerungsanzeige elektronisch über die amtlich bestimmte Schnittstelle und das eNoVA/XNotar‑Modul übermitteln (zum Versand ist ein ELSTER‑Organisationszertifikat erforderlich). Die Bundesnotarkammer und die eNoVA‑Hinweise nennen den 1. Oktober 2026 als Datum des ersten Verpflichtungsstarts. ([bnotk.de](https://www.bnotk.de/aufgaben-und-taetigkeiten/rundschreiben/details/elektronischer-notar-verwaltungs-austausch-enova-erste-verpflichtungen-ab-dem-1-oktober-2026?utm_source=openai))

Welche notariellen Anzeigen relevant sind (§§ 18, 20, 22 GrEStG)

§ 18 GrEStG verpflichtet Gerichte, Behörden und Notare zur Veräußerungsanzeige, wenn sie eine Urkunde erstellen oder beurkunden, die ein in den Anwendungsbereich fallendes Grundstück überträgt. § 18 ordnet für Notare die elektronische Erstattung „nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz“ über die in § 22a GrEStG bestimmte Schnittstelle an. § 20 GrEStG legt die Inhalte der Anzeige fest: Name, Anschrift, Geburtsdatum und die Identifikationsnummern (Steuer‑ID § 139b AO oder Wirtschafts‑ID § 139c AO), wer die Grunderwerbsteuer trägt und gegebenenfalls Firmenkennzeichen. § 22 GrEStG regelt die Unbedenklichkeitsbescheinigung: Das Finanzamt erteilt sie, wenn die Steuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet ist oder Steuerfreiheit vorliegt. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__18.html?utm_source=openai))

Praktische Folge: Urkunden und Grundbuchausfertigungen können zurückbehalten werden (§ 21)

§ 21 GrEStG erlaubt Gerichten, Behörden und Notaren, Urkunden und Ausfertigungen erst dann auszuhändigen, wenn die Anzeigen nach §§ 18 und 20 vollständig an das zuständige Finanzamt abgesandt wurden. Praktisch sind unvollständige oder fehlende elektronische Anzeigen ein häufiger Grund, warum ein Notar die Aushändigung der Urkunde, beglaubigter Abschriften und den Antrag auf Eintragung im Grundbuch zurückhält – und dadurch die Eintragung verzögert wird. Käufer sollten die ordnungsgemäße elektronische Anzeige als Schlüsselfaktor für das Closing betrachten. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__21.html?utm_source=openai))

Was die Unbedenklichkeitsbescheinigung für Käufer bedeutet

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 ist die Bescheinigung des Finanzamts, dass kein Hindernis hinsichtlich der Grunderwerbsteuer besteht, weil die Steuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet ist oder Steuerfreiheit vorliegt. Wichtig: Der aktuell geltende Wortlaut des GrEStG nennt die elektronische Übermittlung der Bescheinigung als ausgeschlossen; das eNoVA‑Gesetz schafft jedoch Ermächtigungen für elektronische Verfahren. Klären Sie mit Ihrem Notar, ob das Finanzamt in Ihrem Fall papierhaft oder elektronisch bescheinigt. Wird die Bescheinigung verweigert, verzögert das die Eintragung und Aushändigung erheblich. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__22.html?utm_source=openai))

7‑Punkte‑Checkliste für Käufer zur Vermeidung von Verzögerungen

1) Steuer‑IDs frühzeitig liefern: Übergeben Sie dem Notar Ihre Steuer‑Identifikationsnummer (IdNr) bzw. bei Unternehmen die Wirtschafts‑Identifikationsnummer/Steuernummer vor dem Beurkundungstermin. § 20 verlangt diese Angaben in der Anzeige. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__20.html?utm_source=openai))

2) Beglaubigte Unternehmensdaten bereitstellen: Bei Firmenkäufen legen Sie Handelsregisterauszug, Geschäftsanschrift und die erforderlichen Steuernummern vor. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__20.html?utm_source=openai))

3) Schriftlich klären, wer die Steuer trägt: Vereinbaren Sie vorab, ob Käufer oder Verkäufer die Grunderwerbsteuer trägt, damit der Notar die Anzeige korrekt ausfüllt. § 20 verlangt diese Angabe. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__20.html?utm_source=openai))

4) Nachweis der Mittel für Steuer/Sicherung: Falls die Steuer vor Eintragung sichergestellt werden muss, teilen Sie dem Notar mit, wie die Sicherstellung erfolgt (Zahlung, Bankbürgschaft, Treuhand). So vermeiden Sie, dass das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung verweigert. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__22.html?utm_source=openai))

5) eNoVA‑Bereitschaft des Notars prüfen: Bestätigen Sie, dass der Notar die Veräußerungsanzeige elektronisch über eNoVA/XNotar und ELSTER (Organisationszertifikat) übermittelt und fordern Sie eine Sendebestätigung an. Die Bundesnotarkammer beschreibt die benötigten Werkzeuge. ([onlinehilfe.bnotk.de](https://onlinehilfe.bnotk.de/einrichtungen/notarnet/xnotar/modul-enova.html?utm_source=openai))

6) Mit dem Notar klären, wann das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt und ob papierhaft oder elektronisch – wenn das Amt weitere Unterlagen verlangt, reichen Sie diese zügig nach. § 22 regelt die Erteilung. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__22.html?utm_source=openai))

7) Gehen Sie nicht vom Aushändigungs‑Termin am Beurkundungstag aus: § 21 erlaubt das Zurückhalten von Urkunden bis zur vollständigen Anzeige; planen Sie mehrere Werktage Puffer ein und vermeiden Sie letzte‑Minute‑Reisen oder Zahlungen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__21.html?utm_source=openai))

Wann Sie professionelle Hilfe hinzuziehen sollten

Bei unklarer steuerlicher Sachlage (grenzüberschreitende Strukturen, Share‑Deals, komplexe Übertragungen von Gesellschaftsanteilen) oder wenn das Finanzamt ungewöhnliche Sicherstellungsformen verlangt, ziehen Sie einen deutschen Steuerberater oder Notar hinzu. Dieser Beitrag erläutert Verfahren und Fristen, nicht individuelle Steuer- oder Rechtsberatung.