Gewerbesteuer-Mindesthebesatz 280 % (BGBl. I Nr. 197, 02.07.2026): Bedeutung für eine 10‑Wohnungs‑GmbH in Berlin, München und Frankfurt

Was wurde geändert (Rechtsquelle und Geltungsbereich)

Das „Neunte Gesetz zur Änderung von Vorschriften im Steuerberatungsrecht sowie im Steuerrecht“ wurde im Bundesgesetzblatt Teil I Nr. 197 am 2. Juli 2026 verkündet. Damit wurde § 16 GewStG geändert: der gesetzliche Mindesthebesatz wurde von 200 % auf 280 % angehoben. Das Gesetzblatt und die konsolidierte Fassung des Gewerbesteuergesetzes führen die neue Formulierung auf. (BGBl. I Nr. 197 / GewStG §16).

Wie die Gewerbesteuer für eine GmbH berechnet wird (Formel)

Für die praktische Berechnung brauchen Sie drei Größen: den zu versteuernden Gewerbeertrag, die gesetzliche Steuermesszahl und den kommunalen Hebesatz. Aus dem Gewerbeertrag wird zunächst der Steuermessbetrag (Gewerbeertrag × Steuermesszahl) gebildet; die endgültige Gewerbesteuer ergibt sich aus dem Steuermessbetrag × Hebesatz. Die einschlägige Systematik steht im GewStG. Zur Verdeutlichung des Effekts beschränkt sich dieser Beitrag auf die Zeile Gewerbesteuer; Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag werden hier nicht durchgerechnet.

Rechenbeispiele (klare Annahmen und Schritt‑für‑Schritt)

Annahmen (Beispielportfolio): Eine 10‑Wohnungs‑GmbH erzielt einen jährlichen zu versteuernden Gewerbeertrag von €150.000 (Netto‑Betriebsergebnis nach zulässigen Anpassungen). Die Steuermesszahl wird auf diesen Gewerbeertrag angewandt (vgl. GewStG).

Schritt 1 — Steuermessbetrag: 3,5 % × €150.000 = €5.250. Schritt 2 — Gewerbesteuer beim alten gesetzlichen Mindesthebesatz (200 %): €5.250 × 2,00 = €10.500 jährlich. Schritt 3 — Gewerbesteuer beim neuen gesetzlichen Mindesthebesatz (280 %): €5.250 × 2,80 = €14.700 jährlich. Differenz (jährlich): €4.200 — das sind €420 je Wohnung und Jahr (≈ €35 je Wohnung und Monat).

Kleineres Beispiel: Bei €75.000 Gewerbeertrag beträgt die jährliche Erhöhung €2.100 (also €210 pro Wohnung, ≈ €17,50 pro Monat).

Diese Rechnungen zeigen den mechanischen Effekt auf die Zeile Gewerbesteuer für eine GmbH, wenn die Gemeinde bisher am gesetzlich möglichen Minimum gelegen hätte. Liegt der kommunale Hebesatz bereits über 280 %, trifft die gesetzliche Erhöhung die GmbH nicht zusätzlich.

Berlin, München und Frankfurt: Was Sie prüfen sollten (und warum Großstädte häufig nicht betroffen sind)

Ob eine 10‑Wohnungs‑GmbH in Berlin, München oder Frankfurt tatsächlich mehr zahlt, hängt ausschließlich vom kommunalen Hebesatz der jeweiligen Stadt ab. Die Bundesänderung setzt nur eine Untergrenze (280 %); bestehende, höhere Hebesätze der Städte werden nicht abgesenkt. In der Praxis legen viele Großstädte ihre Hebesätze deutlich oberhalb etwaiger Mindestwerte fest; für solche Städte ist die Änderung daher ohne unmittelbare finanzielle Auswirkung. Prüfen Sie den aktuell geltenden Hebesatz der betreffenden Kommune auf der Webseite der Finanzverwaltung der Stadt.

Praktischer Hinweis: Liegt der städtische Hebesatz über 280 %, ändert sich für Sie nichts; lag er darunter, ist für den ersten betroffenen Erhebungszeitraum mindestens 280 anzuwenden.

Zeitplanung und Strukturierungsfragen, die Sie vor Jahresende prüfen sollten

Das Änderungsgesetz wurde am 02.07.2026 verkündet; Begleitpublikationen nennen die erstmalige Anwendung der Mindestregelung für den Erhebungszeitraum 2027. Planen Sie Umstrukturierungen, Eigentumsübertragungen oder Umwandlungen, die steuerpflichtige Personen oder die Bemessungsgrundlage verändern, so ist das Timing entscheidend: Steuerliche Zuordnungen und Wirtschaftsjahres‑/Verfügungszeitpunkte bestimmen, welcher Erhebungszeitraum betroffen ist. Da es sich um eine gesetzliche Untergrenze handelt, lassen sich mittels rein interner Re‑Organisationen die Folgen für die betreffenden Erhebungszeiträume in der Regel nicht umgehen.

Verlassen Sie sich nicht allein auf diesen Text für Fristfragen. Bevor Sie Verträge unterschreiben oder closen, die Ihre Gewerbesteuer‑Belastung 2027 betreffen könnten, beauftragen Sie einen deutschen Steuerberater und gegebenenfalls den Notar. Fragen, die Sie stellen sollten: Auf welchen Erhebungszeitraum wirkt die Transaktion, wie bewertet die Kommune Inner‑Group‑Transfers und gibt es Melde‑ oder Rückwirkungsmöglichkeiten.

Konkrete nächste Schritte für ausländische Käufer oder Expatriates

1) Bestätigen Sie den aktuellen kommunalen Hebesatz für die genaue Adresse beim städtischen Finanzamt. 2) Erstellen Sie eine kurze Sensitivitätsrechnung zur Gewerbesteuer mit Ihrem erwarteten Gewerbeertrag (verwenden Sie die Steuermesszahl 3,5 % und die Hebesatzszenarien 200 %, 280 % sowie den veröffentlichten städtischen Hebesatz). 3) Wenn Sie einen Kauf oder eine Reorganisation planen, die den Erhebungszeitraum 2027 betrifft, beauftragen Sie jetzt einen deutschen Steuerberater — verlassen Sie sich nicht darauf, wirtschaftliche Gestaltungen nach dem 31.12.2026 rückwirkend zu fixieren.

Dieser Beitrag zeigt den mechanischen Effekt der Gesetzesänderung. Für transaktionsbezogene Strukturierung, Bewertung oder verbindliche Fristen benötigen Sie einen Steuerberater und einen Notar; die steuerlichen Folgen sind einzelfallabhängig.