H1 2026‑Überblick für Berlin und München: Eigentumswohnungspreise, Neubau‑Angebotsmieten und was diese Niveaus für Bruttorenditen und Kalkulation bedeuten.
Im H1‑2026‑Überblick von JLL stiegen die Median‑Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Berlin um 2,8 % auf 5.800 €/m² und in München um 2,2 % auf 8.860 €/m². Im Neubausegment weist JLL 8.140 €/m² in Berlin (+5,4 % j/j) und 10.810 €/m² in München (−4,2 % j/j) aus. Bei den Mieten nennt JLL für Neubauwohnungen im 1. Halbjahr 2026 Median‑Angebotsmieten von 21,92 €/m² in Berlin und 26,48 €/m² in München. Diese Werte sind segmentkonsistent und für einfache Renditerechnungen geeignet. ([jll.com](https://www.jll.com/de-de/insights/market-perspectives/germany-living))
Zur Einordnung: Der offizielle Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts zeigt für das 1. Quartal 2026 einen moderaten landesweiten Anstieg; der Big‑City‑Verbund liegt nur bei +0,3 % zum Vorjahr. Plattformdaten deuten zudem darauf hin, dass Berlin Anfang 2026 die Marke von 21 €/m² bei Neubau‑Angebotsmieten überschritten hat. Die Methoden unterscheiden sich, doch das Bild ist ähnlich: verhaltene Mietzuwächse bei uneinheitlichen Kaufpreistrends je Teilmarkt. ([destatis.de](https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/06/PD26_219_61262.html?nn=2110&utm_source=openai))
Mit Neubau‑Angebotsmieten und Neubau‑Angebotspreisen bleiben die Segmente konsistent. Die Bruttoanfangsrendite berechnen wir als annualisierte Nettokaltmiete pro m² dividiert durch den Kaufpreis pro m². Leerstände, nicht umlagefähige Kosten und Steuern bleiben unberücksichtigt – dies ist nur ein erster Filter.
München Neubau: 26,48 €/m² monatlich × 12 = 317,76 €/m² jährlich. Geteilt durch 10.810 €/m² Kaufpreis. Bruttorendite ≈ 2,94 %.
Berlin Neubau: 21,92 €/m² monatlich × 12 = 263,04 €/m² jährlich. Geteilt durch 8.140 €/m² Kaufpreis. Bruttorendite ≈ 3,23 %.
Alle Eingabewerte stammen aus den H1‑2026‑Stadtdaten von JLL. Dies sind Überschlagsrenditen vor Kosten; Finanzierung und Transaktionsabgaben drücken die Nettorendite. ([jll.com](https://www.jll.com/de-de/insights/market-perspectives/germany-living))
In München haben sich Neubau‑Renditen auf dieser Basis ausgeweitet. JLL meldet im H1 2026 −4,2 % j/j bei Neubau‑Kaufpreisen, während die Neubau‑Angebotsmieten um 0,8 % j/j steigen. Rückrechnung ergibt etwa 2,79 % vor einem Jahr gegenüber rund 2,94 % jetzt – rund +0,15 Prozentpunkte. Dies ist eine Näherung auf Basis der JLL‑Zeitreihen für München. ([jll.com](https://www.jll.com/de-de/insights/market-perspectives/germany-living))
Für Berlin ist das Bild weniger eindeutig, da JLL zwar das Niveau (21,92 €/m²) nennt, aber keinen stadt‑spezifischen j/j‑Wert für Neubau‑Mieten auf dieser Seite ausweist. JLL zeigt jedoch +5,4 % j/j bei Neubau‑Kaufpreisen. Das ImmoScout24‑Cockpit für Q1 2026 nennt 20,98 €/m² für Berliner Neubau‑Angebotsmieten, +3,7 % j/j. Wenn sich H1 in ähnlicher Größenordnung bewegt hat, während Preise um 5,4 % zulegten, wären Bruttorenditen leicht komprimiert (Größenordnung 0,05 Prozentpunkte in unserer Überschlagsrechnung). Das ist nur indikativ; Datensätze und Definitionen unterscheiden sich (Median vs. Referenzobjekte; Halbjahr vs. Quartal). ([jll.com](https://www.jll.com/de-de/insights/market-perspectives/germany-living))
Bei Bestandsmieten verweist JLL in Berlin auf −4,2 % j/j bei Neuvertragsmieten, was zeigt, wie Erschwinglichkeit und Regulierung die Mieten dämpfen können, auch wenn Kaufpreise anziehen. Diese Divergenz kann für Cap‑Rates relevant sein, wenn Exit‑Preise dem Kaufmarkt folgen, während das NOI dem regulierten Mietpfad folgt. ([jll.com](https://www.jll.com/de-de/insights/market-perspectives/germany-living))
In Berlin gilt die bundesrechtliche Mietpreisbremse (Deckelung der Miethöhe bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen) stadtweit vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029. Kernregel ist § 556d BGB: Bei Wiedervermietung darf die Miete zu Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Eine Verfassungsbeschwerde gegen diesen Rahmen wies das Bundesverfassungsgericht im Januar 2026 zurück. ([berlin.de](https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2025/pressemitteilung.1615170.php?utm_source=openai))
Zwei zentrale Ausnahmen nach § 556f BGB: Erstvermietungen von Neubauten (erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014) sowie Erstvermietungen nach umfassender Modernisierung unterfallen nicht der Mietpreisbremse. Berliner Behördenhinweise und das Willkommenszentrum erläutern diese Ausnahmen und die Pflicht des Vermieters zur Auskunft, wenn er sich darauf beruft. Deshalb können Neubau‑Angebotsmieten die Zahlungsbereitschaft des Markts näher abbilden. ([gesetze-im-internet.juris.de](https://www.gesetze-im-internet.juris.de/bgb/__556f.html?utm_source=openai))
Die oben genannten Bruttorenditen ignorieren Erwerbsnebenkosten. Die Grunderwerbsteuer variiert nach Land: Berlin erhebt 6 %, Bayern (München) 3,5 % der Gegenleistung. Rechtsgrundlage ist das bundesrechtliche GrEStG, die Erhebung erfolgt durch die Landesfinanzämter. Maklerprovisionen beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern sind seit dem 23. Dezember 2020 zwingend zwischen den Parteien zu teilen; der Anteil des Käufers darf den des Verkäufers nicht übersteigen (§§ 656c–656d BGB). Die konkrete Provisionshöhe ist verhandelbar. Diese Posten sowie Notar‑ und Grundbuchkosten gehören in die Kalkulation, bevor Nettorenditen städteübergreifend verglichen werden. ([service.berlin.de](https://service.berlin.de/dienstleistung/325323/?utm_source=openai))
- Segmente konsistent halten. Wenn Sie mit Neubau‑Angebotsmieten kalkulieren, verwenden Sie für die Renditeabschätzung auch Neubau‑Angebotspreise. - Objektgenau prüfen. Der Berliner Gutachterausschuss veröffentlicht Transaktionshinweise; für die objektbezogene Preisfindung ziehen Sie eine/n öffentlich bestellte/n Sachverständige/n hinzu. - Regulatorische Passfähigkeit klären. Planen Sie eine (Wieder‑)Vermietung, lassen Sie von einer/m örtlichen Mietrechtsanwältin/‑anwalt prüfen, ob die Einheit unter die Berliner Mietbremsenregeln fällt oder eine Ausnahme greift. - Nebenkosten vollständig budgetieren. Bestätigen Sie die Grunderwerbsteuer beim Landesfinanzamt, vereinbaren Sie die Courtage schriftlich und lassen Sie sich vom Notar alle Gebühren vor der Beurkundung aufschlüsseln. Dieser Beitrag ist rein informativ. Er ersetzt keine Anlage‑, Steuer‑ oder Rechtsberatung. Beauftragen Sie für den Erwerb eine/n Notar/in, für Steuern eine/n Steuerberater/in und für Vermietungsthemen eine/n im Mietrecht versierte/n Rechtsanwältin/‑anwalt. ([berlin.de](https://www.berlin.de/gutachterausschuss/aktuelles/?utm_source=openai))
Nichts auf dieser Seite ist Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Die Preisspannen sind indikative Angebotspreise und weichen zwischen den Quellen methodisch bedingt voneinander ab. Prüfen Sie jede Zahl mit einem Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt, bevor Sie Kapital binden.
Deutschland erlaubt 5 % degressive AfA für neue Wohngebäude bei Baubeginn oder Kaufvertrag vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 sowie eine zusätzliche 5 %‑Sonder‑AfA nach § 7b EStG — oft kombinierbar, jedoch mit strengen Kosten‑ und EH40/QNG‑Vorgaben.
Ab 20.05.2026 verpflichtet die EU‑VO 2024/1028 Plattformen zur Nummernprüfung und monatlichen Datenübermittlung. In Berlin und Hamburg besteht Registrierpflicht; Münchens neue ZeS gilt ab 01.08.2026.
Zum 20. September 2026 liegt der EZB‑Einlagensatz bei 2,50 %. Deutsche 10‑Jahres‑Darlehen werden um 3,7–4,2 % angeboten. So sichern Sie als Nicht‑Resident im September 2026 eine 10‑jährige Zinsbindung.