Seit dem 3. Juli 2026 gilt: GrEStG besteuert Share‑Deals beim Signing; die Anzeigefrist nach § 19 beträgt 1 Monat. Was ausländische SPVs melden müssen.
Deutschland hat am 2. Juli 2026 das „Neunte Gesetz zur Änderung von Vorschriften im Steuerberatungsrecht sowie im Steuerrecht“ im Bundesgesetzblatt (BGBl. I 2026 Nr. 197) verkündet. Artikel 9 ändert das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) mit Wirkung vom 3. Juli 2026; die Änderungen gelten für Erwerbsvorgänge nach dem 2. Juli 2026. ([buzer.de](https://www.buzer.de/gesetz/17592/index.htm))
Erstens führt das neue § 1 Abs. 3b GrEStG einen Vorrang ein: Greift § 1 Abs. 3 oder Abs. 3a, finden § 1 Abs. 2a oder Abs. 2b keine Anwendung. Damit endet das Risiko einer doppelten Festsetzung, wenn Signing und Closing zeitlich auseinanderfallen. ([buzer.de](https://www.buzer.de/gesetz/17592/index.htm))
Zweitens beträgt die Anzeigefrist der Beteiligten nach § 19 Abs. 3 GrEStG nun 1 Monat ab Kenntnis des meldepflichtigen Vorgangs. Unabhängig davon gilt für Notare weiterhin eine gesonderte Frist. § 19 Abs. 6 verweist für den Verspätungszuschlag auf § 152 Abs. 5 Satz 2 AO, schließt § 152 Abs. 6 AO aus und hebt die Kappung nach § 152 Abs. 10 AO auf. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/BJNR017770982.html))
Fachbeiträge (u. a. KPMG, IWW) bestätigen diese Ziele: Ausschluss einer doppelten Besteuerung bei auseinanderfallendem Signing/Closing und Verlängerung der § 19‑Frist auf 1 Monat. ([kpmg.com](https://kpmg.com/de/de/themen/2026/01/reg-e-gewst-hebesatz.html?utm_source=openai))
Nach § 1 Abs. 3 GrEStG entsteht die Steuer beim Abschluss eines schuldrechtlich bindenden Geschäfts (Signing), das zur Vereinigung von mindestens 90 % der Anteile in einer Hand führt (§ 1 Abs. 3 Nr. 1–2), oder bei einem Rechtsgeschäft über die Übertragung von mindestens 90 % der Anteile (§ 1 Abs. 3 Nr. 3–4). Der steuerbare Vorgang ist damit das Signing, nicht die spätere Übertragung im Closing. § 1 Abs. 3b stellt sicher, dass ein nachfolgendes Closing keine zweite Steuer nach § 1 Abs. 2a oder Abs. 2b auslöst. ([buzer.de](https://www.buzer.de/gesetz/17592/index.htm))
Unverändert gilt § 1 Abs. 3a (wirtschaftliche Beteiligung von mindestens 90 %); auch hier greift der Vorrang des § 1 Abs. 3b gegenüber den Gesellschafterwechsel‑Tatbeständen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/BJNR017770982.html))
Anzeigepflichtig sind die Steuerschuldner. Bei Share‑Deals können dies u. a. der Erwerber und die grundbesitzende Gesellschaft sein (§ 13, z. B. Nr. 5 bei Anteilsvereinigung; Nr. 7 bei Änderungen des Gesellschafterbestands einer Kapitalgesellschaft; Nr. 8 bei wirtschaftlicher Beteiligung von 90 %). Ausländische SPVs sind Steuerschuldner, wenn der Vorgang eine inländische Grundstücksgesellschaft betrifft; sie müssen daher anzeigen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/BJNR017770982.html))
Frist: 1 Monat ab Kenntnis des meldepflichtigen Vorgangs (§ 19 Abs. 3) – auch wenn der Vorgang steuerfrei ist. Notare und Behörden haben eigenständige Pflichten nach § 18 (Frist: 2 Wochen). Bei grenzüberschreitenden Share‑Deals ohne deutsche Beurkundung ist die § 19‑Anzeige der Beteiligten entscheidend. Verspätete Anzeigen können zu Zuschlägen nach der AO führen; die Kappung nach § 152 Abs. 10 AO gilt nicht. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/BJNR017770982.html))
Die Zuständigkeit richtet sich nach § 17 GrEStG. Für Tatbestände nach § 1 Abs. 2a bis 3a ist das Finanzamt am Ort der Geschäftsleitung der Gesellschaft zuständig (§ 17 Abs. 3). Liegt die Geschäftsleitung im Ausland und sind Grundstücke in verschiedenen Finanzamtsbezirken betroffen, stellt das nach § 17 Abs. 2 zuständige Finanzamt (wertvollster Grundstücksteil) gesondert fest. Bei nur einem Grundstück ist das Finanzamt am Belegenheitsort zuständig (§ 17 Abs. 1). Dorthin ist die § 19‑Anzeige zu richten. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/BJNR017770982.html))
§ 20 GrEStG regelt den Inhalt. Erforderlich sind u. a. Namen und Anschriften der Beteiligten sowie – soweit vorhanden – deren Steuer‑ID oder Wirtschafts‑ID; bei juristischen Personen sind bis zur Einführung der Wirtschafts‑ID Register‑ und Steuernummer anzugeben. Das Grundstück ist nach Grundbuch/Kataster und Anschrift zu bezeichnen, der anzeigepflichtige Vorgang, Datum und Urkundennummer sowie die Gegenleistung sind aufzuführen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/BJNR017770982.html))
Bei Share‑Deals sind zusätzlich Firma, Ort der Geschäftsleitung, Wirtschafts‑ID (bzw. Register‑ und Steuernummer), die betroffenen Anteile sowie bei mehreren Beteiligten eine Beteiligungsübersicht anzugeben (§ 20 Abs. 2). Liegt eine Privaturkunde vor, ist eine Abschrift beizufügen (§ 19 Abs. 4). Die Anzeige ist schriftlich einzureichen; eine elektronische Übermittlung nach AO § 87a ist zulässig (§ 19 Abs. 5). ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/BJNR017770982.html))
Bei Share‑Deals bemisst sich die Steuer regelmäßig nach dem Grundbesitzwert (§ 8 Abs. 2 Nr. 1–3 GrEStG). Bezieht sich der Vorgang auf ein noch zu errichtendes Gebäude, ist nun ausdrücklich der Wert im Zeitpunkt der Fertigstellung maßgeblich; dies gilt auch, wenn der Gesellschafterwechsel oder ein Rechtsgeschäft nach § 1 Abs. 3/3a auf einem „vorgefassten Plan“ zur Bebauung beruht. Das kann die Bemessungsgrundlage über den beim Signing gezahlten Preis hinaus erhöhen. Ausländische SPVs mit Forward‑Fund‑/Forward‑Purchase‑Strukturen sollten dies in der Modellierung berücksichtigen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/BJNR017770982.html))
§ 23 GrEStG regelt die Anwendung. Die neuen § 1 Abs. 2a–3b, § 8 Abs. 2 Sätze 2–3 und § 19 Abs. 3 gelten für Erwerbsvorgänge nach dem 2. Juli 2026. Gehen Anteile nach dem 2. Juli 2026 auf Grundlage eines vor dem 3. Juli 2026 geschlossenen Vertrags über, erfolgt die Besteuerung ausschließlich nach § 1 Abs. 3/3a in der Fassung vom 2. Juli 2026; § 16 Abs. 4a ist insoweit ausgeschlossen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/BJNR017770982.html))
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