Nürnberger Mietspiegel 2026: durchschnittliche Nettokaltmiete 10,33 €/m², Lage- und Baualterszuschläge und wie die § 556d BGB‑Mietpreisbremse greift

Was sich 2026 geändert hat: Niveau, Zeitpunkt, Geltung

Der qualifizierte Nürnberger Mietspiegel 2026 gilt seit dem 1. August 2026 und ist bis zum 31. Juli 2028 gültig. Der Stadtplanungsausschuss hat ihn als qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB anerkannt. Details zu Methode und Anerkennung finden sich in der offiziellen Dokumentation. ([nuernberg.de](https://www.nuernberg.de/imperia/md/wohnen/dokumente/mietspiegel_2026_methodische_und_inhaltliche_erlauterungen_.pdf))

Die Stadt weist einen durchschnittlichen arithmetischen Nettokaltmietenwert von 10,33 € pro Quadratmeter aus; das sind 5,4 % mehr als 2024. Besonders stark stiegen kleine Wohnungen um etwa 30 m² (rund 8 %), während große Wohnungen ab 90 m² unter 2 % zulegten. Alle Angaben sind Nettokaltmieten, also ohne Nebenkosten und Heizung. ([nuernberg.de](https://www.nuernberg.de/internet/stadtportal/mietenspiegel_nuernberg.html))

Der Mietspiegel beruht auf einer Regressionsmethode. Er nennt zunächst eine flächengenau gestufte Basismiete pro Quadratmeter (Tabelle 1) und danach prozentuale Zu‑/Abschläge für Baujahr, Lage und Ausstattung (Tabelle 2). Die Zwei‑Drittel‑Spannbreite beträgt ± 23 % um die berechnete ortsübliche Vergleichsmiete und bildet Streuungen am Markt ab. ([nuernberg.de](https://www.nuernberg.de/imperia/md/wohnen/dokumente/mietenspiegel_2026.pdf))

Anwendbar ist der Mietspiegel für freifinanzierte Wohnungen. Für preisgebundenen Wohnraum nach Wohnungsbindungsgesetz gelten andere Regelungen. ([nuernberg.de](https://www.nuernberg.de/internet/wohnen/mietenspiegel.html))

Tabelle 1 lesen: Basismieten nach Wohnfläche

Die Basismiete ist flächenabhängig. Beispiele aus Tabelle 1: 30 m² = 13,93 €/m²; 41 m² = 11,40 €/m²; 71–80 m² = 9,85 €/m²; 151–170 m² = 9,60 €/m². Die Wohnfläche wird auf volle Quadratmeter gerundet (ab 0,5 auf, darunter ab). Für seltene Fälle unter 20 m² bzw. über 170 m² dienen die äußeren Klassen als Orientierung. ([nuernberg.de](https://www.nuernberg.de/imperia/md/wohnen/dokumente/mietenspiegel_2026.pdf))

Im zweiten Schritt addieren oder subtrahieren Sie die Prozentsätze aus Tabelle 2 und rechnen deren Summe in €/m² um. Danach wird mit der Wohnfläche multipliziert; die ± 23 %‑Spannbreite bildet den typischen Korridor um den Vergleichswert. ([nuernberg.de](https://www.nuernberg.de/imperia/md/wohnen/dokumente/mietenspiegel_2026.pdf))

Lage und Stadtteile: wo ein Zuschlag greift

Nürnberg veröffentlicht keine Basismieten nach Stadtteilen. Die Lage fließt vielmehr über zwei Instrumente der Tabelle 2 ein: einen Zuschlag von + 6 % für Adressen innerhalb der „Altstadt und engeren Innenstadt“ sowie einen ± 2 %‑Ansatz für „Wohnlage mit Vorteilen“ bzw. „Wohnlage mit Nachteilen“ anhand objektiver Kriterien. ([nuernberg.de](https://www.nuernberg.de/imperia/md/wohnen/dokumente/mietenspiegel_2026.pdf))

Die Abgrenzung Altstadt/engere Innenstadt ist im Mietspiegelfußtext präzise festgelegt und wird zusätzlich über ein Straßenverzeichnis des Statistikamts („Statistischer Stadtteil 0“) nachgewiesen. Steht Ihre Adresse dort, gilt + 6 %; andernfalls gibt es keinen stadtteilbezogenen Zuschlag. ([nuernberg.de](https://www.nuernberg.de/imperia/md/wohnen/dokumente/mietenspiegel_2026.pdf))

„Wohnlage mit Vorteilen“ (+ 2 %) setzt mindestens zwei der folgenden Kriterien in den angegebenen Fußwegdistanzen voraus: Park bis 10 ha innerhalb 250 m; Park oder Naherholungsgebiet > 10 ha innerhalb 1.000 m; Straßenbahnhaltestelle binnen 300 m; U‑Bahnhaltestelle binnen 300 m; oder Wohnung in einer Nebenstraße. „Wohnlage mit Nachteilen“ (− 2 %) greift bei mindestens zwei negativen Kriterien (z. B. Hauptverkehrsstraße, Gewerbegebiet, schwache Einzelhandels‑/ÖPNV‑Erreichbarkeit). Zur Beurteilung stellt die Stadt Karten bereit. ([nuernberg.de](https://www.nuernberg.de/imperia/md/wohnen/dokumente/mietenspiegel_2026.pdf))

Baualters- und Ausstattungsfaktoren (Tabelle 2)

Baualterszuschläge auf die Basismiete sind u. a.: bis 1918 (− 6 %); 1919–1948 (− 8 %); 1949–1976 (− 6 %); 1977–1984 (0 %); 1985–1995 (+ 3 %); 1996–2006 (+ 9 %); 2007–2012 (+ 14 %); 2013–2016 (+ 17 %); 2017 und später (+ 23 %). Ausgewählte Ausstattungs‑/Lagemerkmale: Dachgeschoss ab 2. OG (+ 3 %); Aufzug in Häusern bis max. 3 OG (+ 3 %); Terrasse/Dachterrasse (+ 3 %); Wintergarten (+ 3 %); Balkon/Loggia > 8 m² (+ 3 %); Fußbodenheizung (> 50 % Fläche) (+ 3 %); hochwertiger Boden (> 50 % Fläche) (+ 7 %); vollständige Einbauküche (+ 4 %); gefliester Küchenboden (+ 2 %); Altstadt/engere Innenstadt (+ 6 %); „Wohnlage mit Vorteilen“ (+ 2 %); „Wohnlage mit Nachteilen“ (− 2 %). Bestimmte Defizite mindern (z. B. kein Balkon − 2 %; keine Sprechanlage − 2 %; Einzelöfen/E‑Heizung − 9 %). ([nuernberg.de](https://www.nuernberg.de/imperia/md/wohnen/dokumente/mietenspiegel_2026.pdf))

Die Stadt weist darauf hin, dass ältere, mittelgroße Bestände vergleichsweise günstig sein können – etwa 9,40 €/m² für 60–80 m² bei normaler Ausstattung vor 1977 – während sehr kleine, neue und gut ausgestattete Einheiten die Stadthöchstwerte erreichen. In der Ausgabe 2026 wurden Spitzen bis 25,90 €/m² bei kleinen, gut ausgestatteten Wohnungen ab Baujahr 2017 beobachtet. ([nuernberg.de](https://www.nuernberg.de/internet/stadtportal/mietenspiegel_nuernberg.html))

Wie die Mietpreisbremse nach § 556d BGB in Nürnberg greift (ab 1.01.2026)

Nürnberg ist in der bayerischen Mieterschutzverordnung (MiSchuV) ausgewiesen, die am 1. Januar 2026 in Kraft getreten ist. Bei Neuvermietungen in solchen Gebieten darf die Anfangsmiete höchstens 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen (§ 556d BGB). In der amtlichen Begründung wird „Nürnberg“ ausdrücklich als erfasste Gemeinde aufgeführt. ([verkuendung-bayern.de](https://www.verkuendung-bayern.de/baymbl/2025-558/))

Wesentliche bundesrechtliche Ausnahmen: (i) die erste Vermietung nach Neubau ist ausgenommen (§ 556f Satz 1 BGB); (ii) die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung ist ausgenommen (§ 556f Satz 2 BGB); (iii) die Vormiete darf erreicht werden, wenn sie bereits oberhalb der Bremse lag (§ 556e Abs. 1 BGB); außerdem kann bei Modernisierungen der letzten drei Jahre ein Modernisierungsbetrag hinzukommen (§ 556e Abs. 2 BGB i. V. m. § 559/§ 559a BGB). Diese Regeln sind gesetzlich und von der Mietspiegelrechnung zu trennen. ([gesetze-im-internet.juris.de](https://www.gesetze-im-internet.juris.de/bgb/__556f.html?utm_source=openai))

Vermieter müssen vor Vertragsschluss unaufgefordert schriftlich mitteilen, wenn sie sich auf eine Ausnahme stützen (Vormiete, Neubau, umfassende Modernisierung). Unterbleibt dies, kann die Berufung hierauf bis zur ordnungsgemäßen Mitteilung gesperrt sein (§ 556g Abs. 1a BGB). Das ist ein Compliance‑Risiko für Investoren und Vermittler. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556g.html?utm_source=openai))

Unabhängig von der Mietpreisbremse gilt für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren im festgelegten Gebiet (§ 558 Abs. 3 BGB), stets unter Beachtung der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Formvorschriften. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html?utm_source=openai))

Praktische Reihenfolge für Neuvermietungen ab 1. Januar 2026 in Nürnberg: (1) Vergleichsmiete per Mietspiegel ermitteln; (2) Angebotsmiete auf 110 % deckeln; (3) bei Ausnahmetatbeständen § 556g Abs. 1a‑Mitteilung erteilen und Nachweise sichern; (4) bei Nutzung des + 6 %‑Lagefaktors die Adresse gegen das Straßenverzeichnis Altstadt/engere Innenstadt dokumentieren. Für Prüfungen oder Streitfälle wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin/einen Rechtsanwalt (Fachanwalt für Miet‑ und Wohnungseigentumsrecht) oder den örtlichen Mieterverein; dieser Text ist keine Rechtsberatung. ([nuernberg.de](https://www.nuernberg.de/imperia/md/wohnen/dokumente/mietenspiegel_2026.pdf))

Rechenbeispiel und Fallstricke

Beispiel: 80 m², Baujahr 1976, Dachgeschoss im 4. OG, kein Balkon, keine Sprechanlage, Adresse im amtlichen Straßenverzeichnis „Altstadt und engere Innenstadt“. Basis (71–80 m²) = 9,85 €/m². Baualter 1949–1976: − 6 %. Dachgeschoss: + 3 %. Kein Balkon: − 2 %. Keine Sprechanlage: − 2 %. Altstadt/engere Innenstadt: + 6 %. Saldo = − 1 %. Vergleichsmiete = 9,85 € × 0,99 = 9,75 €/m². Die Zwei‑Drittel‑Spanne (± 23 %) beträgt 7,51–12,00 €/m². Nach § 556d BGB wäre eine Neuvertragsmiete oberhalb von 110 % der 9,75 €/m² (also > 10,73 €/m²) grundsätzlich unzulässig, sofern kein Ausnahmetatbestand vorliegt; bei Ausnahmen ist die Mitteilung nach § 556g Abs. 1a erforderlich. Prüfen Sie die Adresse stets gegen das Straßenverzeichnis, wenn Sie den + 6 %‑Faktor anwenden. ([nuernberg.de](https://www.nuernberg.de/imperia/md/wohnen/dokumente/mietenspiegel_2026.pdf))

Risikohinweise: (i) die Nutzung inoffizieller Stadtteilgrenzen statt des amtlichen Straßenverzeichnisses führt zu Fehlklassifikationen; (ii) nicht auf volle m² gerundete Flächen verfälschen Tabelle‑1‑Werte; (iii) Verwechslung von Brutto‑ mit Nettokaltmieten; (iv) Annahmen zur Nichtanwendbarkeit der Bremse nach Modernisierung ohne Prüfung der „umfassenden“ Schwelle und der Informationspflicht. In Zweifelsfällen beauftragen Sie eine Rechtsanwältin/einen Rechtsanwalt oder eine sachkundige Stelle zur Mietspiegelberechnung. ([nuernberg.de](https://www.nuernberg.de/imperia/md/wohnen/dokumente/mietenspiegel_2026.pdf))