Köln: Mieten +7,9 % y/y im Q2 2026 – Stadtteile, Pipeline, BTL‑Rechenweg

Was sich im Q2 2026 bewegt hat

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) meldet für Köln einen Anstieg der Angebotsmieten um 7,9 % gegenüber dem Vorjahresquartal im Q2 2026 – der stärkste Wert unter den betrachteten Großstädten. Bundesweit konstatiert das IW rund +4 % y/y und anhaltenden Druck in Großstädten. Die Q2‑Ausgabe des IW‑Wohnindex erschien im Juli 2026. Wichtig: 7,9 % beziehen sich auf Neuangebote, nicht auf laufende Bestandsmieten. Für Rendite‑Kalkulationen ist das zentral, weil Neuvermietungen schneller reagieren als die regulierten Erhöhungen im Bestand. ([iwkoeln.de](https://www.iwkoeln.de/presse/pressemitteilungen/pekka-sagner-michael-voigtlaender-in-grossstaedten-mietangebote-seit-2022-um-bis-zu-57-prozent-eingebrochen.html?utm_source=openai))

Parallel stellt das IW stagnierende Kaufpreise fest (+0,8 % y/y für Eigentumswohnungen sowie Ein‑/Zweifamilienhäuser). Bei steigenden Angebotsmieten verbessert das – rechnerisch – die Bruttorendite für Neukäufe. Grundlage sind Angebots-, nicht Notariatsdaten. ([iwkoeln.de](https://www.iwkoeln.de/presse/pressemitteilungen/pekka-sagner-michael-voigtlaender-in-grossstaedten-mietangebote-seit-2022-um-bis-zu-57-prozent-eingebrochen.html?utm_source=openai))

Welche Stadtteile den Durchschnitt nach oben ziehen

Das Amt für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln wertete 2025 insgesamt 12 205 Mietanzeigen aus; der stadtweite Median lag bei 14,70 €/m² nettokalt (+5 % ggü. 2024). Innerhalb Kölns variierten die Mediane stark nach Stadtteil. Neuehrenfeld im Stadtbezirk Ehrenfeld erreichte 2025 einen Median von 20,90 €/m² (338 Angebote). Niedrigere Mediane fanden sich in peripheren Lagen wie Chorweiler. Der im Q2 2026 vom IW gemeldete Schub bezieht sich auf die Gesamtstadt; plausibel ist, dass vor allem die zentralen und innerwestlichen Gürtel (Ehrenfeld/Neuehrenfeld, Lindenthal, Neustadt) den Durchschnitt nach oben ziehen, weil dort 2025 bereits überdurchschnittliche Mediane bei knapper Angebotslage zu beobachten waren. Quartalsgenaue Veränderungsraten auf Stadtteil‑Ebene für 2026 liegen von der Stadt nicht vor; die 2025er Mediane sind daher als Richtungssignal zu verstehen, nicht als exakte Q2‑Basis. ([stadt-koeln.de](https://www.stadt-koeln.de/artikel/64274/index.html))

Für die Mikrolagenprüfung veröffentlichen die städtischen Strukturdaten Zeitreihen der Angebotsmieten je Stadtbezirk; sie bestätigen strukturell höhere Niveaus in innenstadtnahen Vierteln. Diese Werte sollten gegen die Bautätigkeit (unten) gespiegelt werden, um Überzahlungen in Lagen mit kurzfristigen Fertigstellungen zu vermeiden. ([stadt-koeln.de](https://www.stadt-koeln.de/artikel/74225/index.html?utm_source=openai))

Wie die Neubau‑Pipeline 2026–27 aussieht

Die Fertigstellungen stiegen 2025 auf 4 623 Wohnungen – der höchste Wert seit zehn Jahren – bei gleichzeitig rückläufigen Genehmigungen (2 323; −20,7 % ggü. 2024). Der Bauüberhang (genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt) verringerte sich zum 31. Dezember 2025 um 24 % auf 7 821 Wohnungen. Die meisten Fertigstellungen 2025 entfielen auf Rodenkirchen (1 386), Porz (602), Lindenthal (506), Ehrenfeld (449) und Mülheim (439). Hohe Überhänge in Mülheim (1 080), Ehrenfeld (1 029) und Nippes (946) deuten auf weitere Abnahmen 2026–27 hin – vorbehaltlich Baufortschritt. Es handelt sich um amtliche Zahlen nach HbauStatG. ([stadt-koeln.de](https://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwaltung/presse/mitteilungen/28354/index.html?utm_source=openai))

Projekthinweise: Der Rat fasste im Juli 2026 den Satzungsbeschluss für den Bebauungsplan „Deutzer Hafen – Teilplan A“. Das schafft Planungsrecht für erste Baufelder in einem Wasserstadt‑Quartier mit rund 3 000 Wohnungen; erste Bezüge liegen jedoch zeitlich weiter entfernt. Die GAG Immobilien nennt mehrere Übergaben bis H2 2026 (u. a. Gummersbacher Straße, Deutz, Fertigstellung Q3 2026) und weitere Vorhaben in Mülheim, Stammheim und Kalk. Private Vorhaben wie das Quartier ZOHO (rund 230 Wohnungen) zielen auf Erstbezug im Q1 2027; die Vermietung startet ab Mitte 2026. ([stadt-koeln.de](https://www.stadt-koeln.de/artikel/65094/index.html?utm_source=openai))

Folge: 2026 dürften die Fertigstellungen erhöht bleiben, weil Genehmigungsjahrgänge 2022–2024 abgearbeitet werden; 2027 droht ein Dämpfer, sofern das niedrige Genehmigungsniveau 2025 nicht kompensiert wird. Lease‑up und Absorption sind submarktgenau zu modellieren. ([stadt-koeln.de](https://www.stadt-koeln.de/mediaasset/content/pdf15/statistik-bauen-und-wohnen/ksn_7_2026_wohnungsbau_koeln_2025.pdf))

Preise und Mieten für den BTL‑Rechenweg (mit Vorbehalten)

Für Kaufpreis‑Anker nennt der Obere Gutachterausschuss NRW (OGAR) für Köln beim Erstverkauf von Eigentumswohnungen in mittleren Lagen rund 6 490 €/m² im Jahr 2025. Die Stadt veröffentlicht für 2025 einen Angebotsmieten‑Median von 14,70 €/m²; der IW‑Wert für Q2 2026 weist +7,9 % y/y bei Neuangeboten aus. Da die Datensätze unterschiedlich sind (notarielle Verkäufe vs. Angebotsmieten), dienen sie als Richtwerte – nicht als festes Paar. Ein praxisnaher 2026‑Mieten‑Input für Neuvermietungen im mittleren Segment ist eine Bandbreite, die sich aus den 2025‑Mediane und der IW‑Veränderung ableitet und anschließend mit aktuellen Portalsamples in der Ziel‑Mikrolage abgeglichen wird. ([im.nrw](https://www.im.nrw/grundstuecksmarktbericht-nordrhein-westfalen-2026-mehr-grundstueckskaeufe-preise-ziehen-wieder-0?utm_source=openai))

Zwei weitere Modellierungsbausteine: (1) Erwerbsnebenkosten in NRW: 6,5 % Grunderwerbsteuer seit dem 1. Januar 2015 (Landesgesetz) zuzüglich ca. 1,3–2,0 % für Notar und Grundbuch; die Käufercourtage variiert je nach Geschäft. (2) Neubau‑Ausnahmen: Die Mietpreisbremse gilt für die Erstvermietung von Neubau oder nach umfassender Modernisierung nicht (§ 556f BGB). Beides beeinflusst die erzielbare Anfangsmiete signifikant. ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/gvnrw/2014-s954/?utm_source=openai))

Kölner Miethürden, die den Cashflow prägen (2026–2029)

- Mietpreisbremse: Gilt in Köln per NRW‑Mieterschutzverordnung. Die Befristung in § 1 Abs. 1 wurde mit Verordnung vom 28. Oktober 2025 vom 31. Dezember 2025 auf den 31. Dezember 2029 verlängert. Bei Neuvermietung (außer in § 556f BGB‑Fällen) ist die anfängliche Miete auf ortsübliche Vergleichsmiete +10 % begrenzt. ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/system/files/pdf/law-and-ordinance-gazette/2025/01/28/908e71/verordnung-zur-festlegung-des-anwendungsbereiches-.pdf)) - Kappungsgrenze im Bestand: § 558 BGB limitiert Mieterhöhungen im laufenden Vertrag auf 20 % in drei Jahren; in durch Verordnung bestimmten Gebieten – u. a. Köln – auf 15 %. Die NRW‑MietSchVO gilt bis 28. Februar 2030. ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/system/files/pdf/law-and-ordinance-gazette/2025/01/28/908e71/verordnung-zur-festlegung-des-anwendungsbereiches-.pdf)) - Kündigungssperrfrist nach Umwandlung: Die NRW‑Verordnung bestimmt eine achtjährige Frist (§ 577a BGB‑Verweis). Das ist relevant für Exit‑Szenarien bei Abverkauf vermieteter Einheiten. ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/system/files/pdf/law-and-ordinance-gazette/2025/01/28/908e71/verordnung-zur-festlegung-des-anwendungsbereiches-.pdf))

So bauen Sie die BTL‑Kalkulation 2026–27

- Miete: Starten Sie mit aktuellen Inseraten in Ihrer Mikrolage; Plausibilisierung mit den städtischen 2025‑Medianen und dem IW‑Wert von +7,9 % y/y für Q2 2026 (Gesamtstadt). Übertragen Sie keine Mediane aus anderen Vierteln. In innenwestlichen Lagen wie Neuehrenfeld mit bereits hohen Medianen ist eine konservative Bandbreite sinnvoll, sofern Sie nicht einen klaren Qualitäts‑ oder Neubau‑Ausnahmefall belegen können. ([stadt-koeln.de](https://www.stadt-koeln.de/artikel/64274/index.html)) - Preis: Für Neubau in mittlerer Lage nennt der OGAR NRW 2026 rund 6 490 €/m² (2025). Prüfen Sie zusätzlich den Kölner Grundstücksmarktbericht 2026 für Ihr Segment und den Objektzustand. ([im.nrw](https://www.im.nrw/grundstuecksmarktbericht-nordrhein-westfalen-2026-mehr-grundstueckskaeufe-preise-ziehen-wieder-0?utm_source=openai)) - Kosten: Rechnen Sie mit 6,5 % Grunderwerbsteuer in NRW plus Notar/Grundbuch (Faustregel 1,3–2,0 %). Makler, Anlaufinstandsetzung und Erstleerstand gehören explizit in die Kalkulation. ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/gvnrw/2014-s954/?utm_source=openai)) - Wachstum: Für 2027 ist +7,9 % nicht einfach fortzuschreiben. Hohe Überhänge deuten auf ungleichmäßige Übergaben 2026–27 (u. a. in Mülheim, Ehrenfeld, Nippes) und können die Angebotsmieten lokal dämpfen. Modellieren Sie High/Low‑Bänder und einen Stresstest mit stagnierenden Mieten. ([stadt-koeln.de](https://www.stadt-koeln.de/mediaasset/content/pdf15/statistik-bauen-und-wohnen/ksn_7_2026_wohnungsbau_koeln_2025.pdf)) - Recht: Prüfen Sie die Mietpreisbremse (oder dokumentieren Sie § 556f‑Anwendbarkeit) und deckeln Sie Erhöhungen im Bestand in Köln bei 15 %/3 Jahre gem. § 558 BGB. Lassen Sie Mietvertrag und Hinweise vor Vermarktung von einer deutschen Rechtsanwältin/einem Rechtsanwalt prüfen. ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/gvnrw/2025-s848/))

Dieser Beitrag ist keine individuelle Anlage‑, Steuer‑ oder Rechtsberatung. Für die Einzelfallgestaltung wenden Sie sich an Steuerberater/in, deutsche/n Immobilienrechtsanwält/in und für Bewertungen an eine/n öffentlich bestellte/n Sachverständige/n.