NRW‑Grundsteuer 2026: differenzierte B‑Hebesätze, Duisburgs Rückkehr zum einheitlichen B‑Satz am 24.02.2026 und so lesen Sie Ihren 2026‑Bescheid

Was sich im NRW‑Recht geändert hat

Seit dem 1. Januar 2025 gilt die reformierte Grundsteuer bundesweit. Nordrhein‑Westfalen (NRW) folgt beim Bewertungsmodell dem Bundesmodell, hat aber per Landesgesetz eine zentrale Option ergänzt: Kommunen dürfen innerhalb der Grundsteuer B unterschiedliche Hebesätze festlegen – einen für Wohngrundstücke (Ertragswertverfahren) und einen für Nichtwohngrundstücke (Sachwertverfahren). Alternativ kann die Kommune einen einheitlichen B‑Satz beschließen. Diese Option schafft das Nordrhein‑Westfalens Grundsteuerhebesatzgesetz (NWGrStHsG) vom 5. Juli 2024; es gilt ab dem 1. Januar 2025. Führt eine Stadt eine Grundsteuer C für baureife Grundstücke ein, muss dieser C‑Satz höher sein als beide B‑Sätze. ([recht.nrw.de](https://www.recht.nrw.de/lmi/owa/br_bes_text?anw_nr=2&aufgehoben=N&bes_id=53629&keyword=gesetz&utm_source=openai))

Das NWGrStHsG enthält zudem eine für Investoren relevante Schutzklausel: Weicht der festgestellte Grundsteuerwert erheblich vom gemeinen Wert ab, ist bei einem nachgewiesenen Minderwert von mindestens 40 % der niedrigere gemeine Wert anzusetzen. Das kann bei atypischen Objekten oder jüngsten Wertminderungen wichtig sein. Die Regel gilt in NRW ab dem 1. Januar 2025. Ziehen Sie hierzu unbedingt eine Steuerberaterin bzw. einen Steuerberater hinzu. ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/system/files/pdf/state-law-and-regulations/2024/08/09/b1d91b/2024-08-10-gesetz-ueber-die-einfuehrung-einer-opti.pdf))

Bundesrechtlich gilt: Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag, anschließend × kommunaler Hebesatz = Jahressteuer. Für die Reform wurden die Steuermesszahlen deutlich gesenkt und unterscheiden sich geringfügig nach Nutzung (0,031 % für Wohngrundstücke, 0,034 % für Nichtwohngrundstücke). Die Hebesätze legen die Gemeinden autonom fest. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/faq-die-neue-grundsteuer.htm?utm_source=openai))

NRW ist damit eines der Länder mit gesplitteten B‑Sätzen. 2025 nutzten laut Wirtschaftskammern knapp 30 % der Kommunen die Differenzierung – mit Kritik aus der Wirtschaft wegen Standortnachteilen. Viele Städte verzichteten jedoch auf die Spaltung. ([ihk-nrw.de](https://www.ihk-nrw.de/hauptnavigation/presse/medieninformationen-2025/pm-250827-grundsteuer-b-6711430?utm_source=openai))

Duisburg: Rückkehr zum einheitlichen B‑Satz seit 24.02.2026

Duisburg hatte 2025 differenzierte B‑Sätze eingeführt. Nach Klagen und Mindereinnahmen beschloss der Rat am 24.02.2026 die Rückkehr zu einem einheitlichen Grundsteuer‑B‑Hebesatz für das Steuerjahr 2026. Der einheitliche B‑Satz beträgt 1 169 %. Begründung der Stadt: rechtliche Risiken (erstinstanzlich hoben die VG Gelsenkirchen und Düsseldorf Bescheide auf, Berufungen laufen) sowie ein Einnahmedefizit 2025 von rund 11,5 Mio. € gegenüber der landesseitigen Aufkommensneutralität. Für Wohngrundstücke steigen, für Nichtwohngrundstücke sinken die B‑Beträge gegenüber 2025. ([duisburg.de](https://www.duisburg.de/vv/produkte/pro_du/dez_i/21/grundsteuer_639782_639789_639792_639795_639798_639801))

Duisburg weist selbst darauf hin, dass differenzierte B‑Sätze teilweise nichtig sein könnten; es drohe ein Haushaltsrisiko von bis zu 140 Mio. € pro Jahr. Auch der Städtetag NRW hat gleichheitsrechtliche Bedenken dokumentiert und rät zur Minimierung des Prozessrisikos zu einem einheitlichen B‑Satz. Wird die Differenzierung höchstrichterlich bestätigt, könnte Duisburg sie künftig wieder einführen. ([duisburg.de](https://www.duisburg.de/vv/produkte/pro_du/dez_i/21/grundsteuer_639782_639789_639792_639795_639798_639801))

Fazit für Käuferinnen, Käufer und Vermieterinnen, Vermieter: 2026 gilt in Duisburg ein B‑Satz für alle B‑Grundstücke. In anderen NRW‑Städten prüfen Sie die 2026er Satzung oder die städtische Website, ob dort weiterhin differenziert oder bereits vereinheitlicht wurde. ([duisburg.de](https://www.duisburg.de/vv/produkte/pro_du/dez_i/21/grundsteuer_639782_639789_639792_639795_639798_639801))

So lesen Sie Ihren Grundsteuer‑Bescheid 2026

Ihr jährlicher städtischer Bescheid multipliziert den Grundsteuermessbetrag (vom Finanzamt) mit dem Hebesatz der Stadt. Das Duisburger Beiblatt 2026 erläutert die Positionen ausdrücklich: Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag × Hebesatz; der Messbetrag selbst ist Grundsteuerwert × Steuermesszahl (§ 15 GrStG). Außerdem weist die Stadt darauf hin, dass die Zahlungspflicht trotz Rechtsbehelf fortbesteht; der Rechtsbehelf entfaltet grundsätzlich keine aufschiebende Wirkung. ([duisburg.de](https://www.duisburg.de/vv/medien/dez_i/21/Beilageblatt-Grundsteuerbescheid.pdf))

Was Sie Zeile für Zeile prüfen sollten: - Grundstücksart. Wohn‑ vs. Nichtwohngrundstücke bestimmen die bundesrechtliche Steuermesszahl und in manchen Städten auch den B‑Satz. Bei Mischnutzung ist die Einordnung flächenanteilig; „gemischt genutzt“ liegt typischerweise zwischen 20 % und 80 % betrieblicher Nutzung. Ist die Nutzung falsch erfasst, müssen Sie die Bescheide des Finanzamts angreifen – nicht nur den städtischen Bescheid. ([grsth.bundesfinanzministerium.de](https://grsth.bundesfinanzministerium.de/grsth/2022-2025/A-BewG-GrStG-AE/BewG/Zweiter-Teil-Siebenter-Abschnitt/C-Grundvermoegen/III-Bebaute-Grundstuecke/Paragraf-249/inhalt.html?utm_source=openai)) - Verwendeter Hebesatz. In Duisburg gilt 2026 ein einheitlicher B‑Satz von 1 169 %. In anderen NRW‑Städten prüfen Sie, ob differenzierte B‑Sätze gelten. Der Landesmedian der B‑Hebesätze lag 2025 bei rund 664 %, doch jede Stadt beschließt ihren eigenen 2026er Satz. Maßgeblich ist Ihre städtische Zahl. ([duisburg.de](https://www.duisburg.de/vv/produkte/pro_du/dez_i/21/grundsteuer_639782_639789_639792_639795_639798_639801)) - Summen und Fälligkeiten. Bundesrechtlich werden Vierteljahresraten am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig; Kleinbeträge können am 15. Februar oder 15. August insgesamt fällig sein. Viele Bescheide weisen auch Fälligkeiten für das Folgejahr aus, sofern unverändert. ([ao.bundesfinanzministerium.de](https://ao.bundesfinanzministerium.de/grsth/2022-2025/A-BewG-GrStG-AE/GrStG-AE/Abschnitt-III-Festsetzung-und-Entrichtung-der-Grundsteuer/Paragraf-28/paragraf-28.html?utm_source=openai))

Haben Sie gegen den Grundsteuerwert‑ oder Messbescheid Einspruch eingelegt, ändert die Stadt den Grundsteuerbescheid nachträglich, falls diese Grundlagenbescheide geändert werden. Bis dahin müssen Sie fristgerecht zahlen, sofern keine Aussetzung vorliegt. ([duisburg.de](https://www.duisburg.de/vv/medien/dez_i/21/Beilageblatt-Grundsteuerbescheid.pdf))

Rechtsbehelfe: welcher Bescheid, welche Behörde, welche Frist

Für ein Objekt existieren regelmäßig drei Schreiben – jeweils mit eigenem Rechtsbehelf und eigener Frist: - Grundsteuerwert‑Bescheid (Finanzamt). Bei Bewertungs‑ oder Nutzungsfehlern legen Sie Einspruch beim Finanzamt binnen eines Monats ein (§ 355 AO). Fehlt oder ist die Rechtsbehelfsbelehrung falsch, gilt grundsätzlich eine Jahresfrist (§ 356 AO). ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__355.html?utm_source=openai)) - Grundsteuermessbetrags‑Bescheid (Finanzamt). Gleicher Rechtsbehelf und gleiche Fristen; Erfolge hier wirken automatisch in den städtischen Bescheid hinein. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__355.html?utm_source=openai)) - Städtischer Grundsteuerbescheid. Gegen Hebesatz‑ oder Rechenfehler erheben Sie Widerspruch binnen eines Monats (§ 70 VwGO). In NRW ist der Widerspruch vor Klage für die meisten Kommunalabgaben, einschließlich der Grundsteuer, vorgeschrieben (JustG NRW § 110; KAG NRW). Fehlt oder ist die Rechtsbehelfsbelehrung unrichtig, verlängert sich die Frist auf ein Jahr (§ 58 VwGO). ([gesetze-im-internet.juris.de](https://www.gesetze-im-internet.juris.de/vwgo/__70.html?utm_source=openai))

Wichtig: Der „falsche“ Rechtsbehelf greift nicht. Ein Widerspruch gegen den Stadt‑Bescheid behebt keinen Fehler im Grundsteuerwert des Finanzamts; hier ist der Einspruch gegen die Finanzamts‑Bescheide nötig. Das belegt auch das Duisburger Beiblatt 2026. Zudem bleibt die Zahlungspflicht grundsätzlich trotz Rechtsbehelf bestehen. Holen Sie sich bei Bedarf Rat von einer Steuerberaterin/einem Steuerberater oder einer/m Fachanwältin/Fachanwalt für Steuerrecht. ([duisburg.de](https://www.duisburg.de/vv/medien/dez_i/21/Beilageblatt-Grundsteuerbescheid.pdf))