Nicht‑residenten als Vermieter nach dem 02.07.2026 (StBerG): Steuererklärung, Einbehalt und Gewerbesteuer‑Risiko

Was am 02.07.2026 geändert wurde (Kurzfassung)

Das "Neunte Gesetz zur Änderung von Vorschriften im Steuerberatungsrecht sowie im Steuerrecht" wurde am 02.07.2026 im Bundesgesetzblatt verkündet. Darin ist in Artikel 8 eine Änderung des Gewerbesteuergesetzes (GewStG) enthalten: § 16 Absatz 4 wird so gefasst, dass der gesetzliche Mindesthebesatz von 200 % auf 280 % angehoben wird. Die Änderung ist im verkündeten Gesetzestext abgedruckt. ([dejure.org](https://dejure.org/BGBl/2026/BGBl._I_Nr._197))

Geltungsbeginn und amtlicher Kontext

Der im Bundesgesetzblatt (BGBl. I Nr. 197) veröffentlichte Gesetzestext ist die maßgebliche Quelle. Die Materialien des Bundesfinanzministeriums und der Gesetzesbegründung führen aus, dass die Neuregelung ab dem folgenden Erhebungszeitraum gilt (in den erläuternden Unterlagen als Erhebungszeitraum 2027 genannt). Die Gemeinden können weiterhin einen höheren Hebesatz als den neuen Mindesthebesatz festlegen. ([dejure.org](https://dejure.org/BGBl/2026/BGBl._I_Nr._197))

Warum das für Nicht‑Residenten‑Vermieter wichtig ist

Die gesetzliche Erhöhung des Mindesthebesatzes hebt die Untergrenze für die kommunalen Gewerbesteuer‑Hebesätze an. Das bedeutet eine Erhöhung der möglichen Gewerbesteuerbelastung für solche Rechtsträger, die in Deutschland gewerbesteuerpflichtig sind. Wenn Sie Immobilien über eine Gesellschaft halten oder die Finanzverwaltung Ihren Betrieb als Gewerbebetrieb einstuft, kann der für die Berechnung anzuwendende Hebesatz mindestens 280 % betragen (oder höher, wenn die Gemeinde einen höheren Satz beschließt). Damit steigt das steuerliche Risiko bei einer Einbindung der Immobilie in gewerbliche Rechtsformen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/gewstg/__16.html?utm_source=openai))

Was wir innerhalb des Recherche‑Budgets nicht festgestellt haben

Diese Darstellung entstand unter der Vorgabe, maximal drei Webrecherchen durchzuführen, und konzentrierte sich daher auf den verkündigten Gesetzestext und die einschlägigen Unterlagen zur Gewerbesteuer. Wir haben keine weiteren Primärrecherchen zu den konkreten Kriterien vorgenommen, wann Vermietung als Gewerbebetrieb eingestuft wird, zu Lohn‑/Einkommensteuer‑Einbehalten bei ausländischen Vermietern oder zu Doppelbesteuerungsabkommen. Das sind fallbezogene Fragen; für verbindliche Antworten müssen Sie einen deutschen Steuerberater konsultieren. ([dejure.org](https://dejure.org/BGBl/2026/BGBl._I_Nr._197))

Praktische Checkliste: Fragen für Ihren deutschen Steuerberater

Bitten Sie Ihren Steuerberater, die folgenden Punkte zu prüfen, und bringen Sie Kaufverträge sowie Gesellschafts‑/Eigentumsunterlagen mit:

- Wird Ihre Vermietung steuerlich als private Vermietung oder als Gewerbebetrieb eingestuft? Falls Gewerbebetrieb: Welche Merkmale führen zur Einstufung? - Falls Gewerbesteuerpflicht besteht: Welcher Hebesatz der betreffenden Gemeinde ist zu erwarten (Nennung der Gemeinde)? Lassen Sie eine Hochrechnung mit mindestens 280 % und mit dem lokalen Hebesatz durchführen. - Halte ich die Immobilie über eine Kapitalgesellschaft (z. B. GmbH, GmbH & Co. KG, ausländisches SPV)? Wie verändert der erhöhte Mindesthebesatz die Nettorendite und Ausschüttungsplanung? - Bestehen Einbehaltspflichten für Mietzahlungen oder für Ausschüttungen an Nicht‑Residenten? Benötige ich einen steuerlichen Vertreter bzw. eine deutsche Steuernummer? - Wie behandelt das einschlägige Doppelbesteuerungsabkommen deutsche Mieteinkünfte oder Ausschüttungen in Ihrem Ansässigkeitsstaat (Anrechnung vs. Freistellung)? - Beeinflussen die im gleichen BGBl enthaltenen Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) Ihre Planungen für Asset‑ vs. Share‑Deals? ([dejure.org](https://dejure.org/BGBl/2026/BGBl._I_Nr._197))

Bitten Sie den Berater, konkrete Nachweise und Zahlen mitzubringen und Szenarien durchzurechnen.

Nächste Schritte (praktisch)

1) Merken Sie sich das Veröffentlichungsdatum: 02.07.2026 (BGBl. I Nr. 197). 2) Falls Sie die Immobilie über eine Gesellschaft halten: Beschaffen Sie den Hebesatz der Gemeinde, in der sich das Objekt befindet, und lassen Sie eine Gewerbesteuer‑Sensitivitätsrechnung bei 280 % und beim lokalen Hebesatz erstellen. 3) Vereinbaren Sie einen Termin mit einem deutschen Steuerberater für grenzüberschreitende Immobilienfälle; bringen Sie Gesellschafts‑ und Kaufunterlagen sowie die letzten Steuerbescheide mit. Dieser Text ersetzt keine individuelle Beratung. ([dejure.org](https://dejure.org/BGBl/2026/BGBl._I_Nr._197))