Mietrecht 2026 (BT‑Drs 21/6807): 6‑Monats‑Grenze bei Kurzzeitmiete, neuer Möblierungszuschlag und Indexmieten‑Deckel—welche Klauseln Vermieter jetzt überarbeiten müssen

Stand des Gesetzgebungsverfahrens am 20. September 2026

Das Bundeskabinett hat das Paket „Mietrecht 2026“ Ende April 2026 beschlossen. Der Entwurf adressiert Kurzzeitvermietungen, möbliertes Wohnen und Indexmietverträge. Bei einer jährlichen VPI‑Änderung oberhalb von 3 % soll nur die Hälfte des Überschusses bei Indexmieterhöhungen in ausgewiesenen Märkten berücksichtigt werden. Zudem ist eine Auskunftspflicht zum Möblierungszuschlag vorgesehen. Es handelt sich um einen Regierungsentwurf, noch nicht um geltendes Recht. ([bundesregierung.de](https://www.bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/regierungspressekonferenz-vom-29-april-2026-2427090))

Der Bundestag erhielt den Entwurf als BT‑Drs 21/6807 mit Datum 1. Juli 2026. Die erste Lesung fand am 9. Juli 2026 statt; anschließend erfolgte die Überweisung an die Ausschüsse. Am 20. September 2026 liegt noch kein Schlussvotum vor. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/068/2106807.pdf))

Das Inkrafttreten ist gestaffelt: Die neue Kurzzeitmiet‑Regel (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB‑E), der Möblierungszuschlag (§ 556d Abs. 1a BGB‑E) und die vorvertragliche Auskunftspflicht (§ 556g Abs. 1b BGB‑E) sollen am ersten Tag des vierten Kalendermonats nach der Verkündung greifen; die übrigen Änderungen am Tag nach der Verkündung. Konkrete Daten hängen von der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt ab. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/068/2106807.pdf))

Kurzzeitvermietung auf sechs Monate begrenzt (enge Verlängerungsoption)

Der Entwurf fasst die Ausnahme für Mietverhältnisse „zum vorübergehenden Gebrauch“ in § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB neu. Eine Kurzzeitmiete ist nur bis zu sechs Monaten zulässig. Ergibt sich erst nach Mietbeginn ein längerer vorübergehender Bedarf, kann derselbe Vertrag einmalig auf insgesamt acht Monate verlängert werden. Ziel ist es, Umgehungen der Mietpreisbremse über weit gefasste Kurzzeitverträge zu verhindern. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/068/2106807.pdf))

Für solche Verträge kann zudem eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden; dies ergibt sich aus dem neuen § 573c Abs. 2 BGB‑E. Rechnen Sie mit strengerer Prüfung des behaupteten „vorübergehenden Bedarfs“, sobald die Grenze gilt. Eine Fehlklassifizierung als Kurzzeitmiete kann Rückforderungsrisiken nach der Mietpreisbremse auslösen. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/068/2106807.pdf))

Möblierungszuschlag: 1 % pro Monat vom Zeitwert—oder 10 % pauschal bei Vollausstattung

Bei möblierten Wohnungen darf die ortsübliche Vergleichsmiete um einen „Möblierungszuschlag“ erhöht werden, der als angemessen gilt, wenn er monatlich höchstens 1 % des zum Vertragsschluss geschätzten Zeitwerts der Einrichtungsgegenstände beträgt. Alternativ wird bei voll ausgestatteten Wohnungen ein Zuschlag bis zu 10 % der Nettokaltmiete als angemessen vermutet. Der Zuschlag ist Bestandteil der Grundmiete, auf die die 10‑%‑Grenze der Mietpreisbremse anzuwenden ist. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/068/2106807.pdf))

Keine Doppelberücksichtigung: Sind Ausstattungsmerkmale wie eine Einbauküche bereits im einschlägigen Mietspiegel erfasst, sind sie bei der Zuschlagsberechnung auszunehmen. „Voll ausgestattet“ bedeutet nach der Begründung, dass die Wohnung ohne Zukauf wesentlicher Möbel sofort dauerhaft bewohnbar ist; Geschirr und Besteck spielen dabei keine Rolle. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/068/2106807.pdf))

Neue Auskunftspflicht: Vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters muss der Vermieter die Höhe des Möblierungszuschlags mitteilen. Unterbleibt dies, gilt die Wohnung im Hinblick auf die zulässige Miethöhe als unmöbliert—und zwar bis zwei Jahre nach ordnungsgemäßer Nachholung der Auskunft. Rechnen Sie mit einer intensiveren Überprüfung von Zuschlägen, sobald die Pflicht gilt. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/068/2106807.pdf))

Indexmieten: Begrenzung oberhalb von 3 % VPI in ausgewiesenen Gebieten

Bei Indexmietverträgen bleibt, wenn die VPI‑Entwicklung innerhalb eines Jahres 3 % übersteigt, die Hälfte des darüber hinausgehenden Teils bei der Mieterhöhung unberücksichtigt—bei 5 % VPI ist also nur eine Erhöhung um 4 % zulässig. Dies gilt nur, wenn ein Land per Rechtsverordnung ein Gebiet mit „besonders gefährdeter“ Versorgung mit Mietwohnungen bestimmt; jede Verordnung kann bis zu fünf Jahre gelten und erneut erlassen werden. Die Regel greift auch symmetrisch in Deflationsjahren. Andere Erhöhungswege nach dem BGB bleiben unberührt. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/068/2106807.pdf))

Auf den Zeitpunkt kommt es an: Die Begrenzung gilt nur, wenn die Verordnung bereits gilt, wenn die Indexerhöhungserklärung zugeht. Zu viel gezahlte Miete kann nach Bereicherungsrecht zurückverlangt werden. Vermieter sollten Indexklauseln und Berechnungsprogramme auf die im Entwurf beschriebene jahres‑ und monatsgenaue Anwendung anpassen. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/068/2106807.pdf))

Übergangsregeln und Fristen zum Einplanen

Für bestehende Verträge vor dem maßgeblichen Stichtag gelten die bisherigen Regeln zu Kurzzeitvermietung (§ 549), Möblierungszuschlag (§ 556d) und Auskunftspflicht (§ 556g) fort. Die Indexmieten‑Begrenzung greift nur, wenn das Gebiet am Zugangstag der Indexerhöhung ausgewiesen ist. Die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren (§ 559c) steigt auf 20.000 €, mit Übergangsschutz für bereits angekündigte Maßnahmen. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/068/2106807.pdf))

Einkalkulierte Vorlaufzeit: Kurzzeitmiete, Möblierungszuschlag und Auskunftspflicht starten erst am ersten Tag des vierten Monats nach der Verkündung—gezielt, um Vermietern Zeit zur Umstellung zu geben. Rechnen Sie nicht mit zusätzlicher Karenz. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/068/2106807.pdf))

Welche Vertragsklauseln Vermieter jetzt überarbeiten sollten

- Kurzzeitvermietung: Definieren Sie „vorübergehenden Gebrauch“ mit maximal sechs Monaten und nutzen Sie die einmalige Verlängerungsoption auf insgesamt acht Monate nur, wenn sich der Bedarf erst nach Einzug ergibt. Wenn Sie verkürzte Kündigungsfristen verwenden, verankern Sie diese ausdrücklich in § 573c Abs. 2 BGB‑E. Dokumentieren Sie den vorübergehenden Bedarf des Mieters. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/068/2106807.pdf)) - Möblierungszuschlag: Ergänzen Sie eine gesonderte vorvertragliche Auskunft zur Zuschlagshöhe. Wählen Sie entweder (a) die 1‑%‑pro‑Monat‑Zeitwertberechnung (mit Inventarliste, Zeitwerten und Abschreibungsmethode) oder (b) die 10‑%‑Pauschale der Nettokaltmiete bei Vollausstattung. Stellen Sie klar, dass bereits im Mietspiegel erfasste Ausstattungen ausgeschlossen sind. Weisen Sie aus, dass der Zuschlag Teil der Grundmiete ist. Unterbleibt die Auskunft, gilt die Wohnung bis zwei Jahre nach Nachholung als unmöbliert. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/068/2106807.pdf)) - Indexklausel: Ergänzen Sie, dass in per Landesverordnung bestimmten Gebieten jährliche VPI‑Anstiege oberhalb von 3 % nur zur Hälfte zählen, jahresweise ab der letzten Erhöhung, und dass Minderungen spiegelbildlich wirken. Weisen Sie auf ein Rückforderungsrecht des Mieters hin, falls die Kappung missachtet wurde. Führen Sie ein Register der betroffenen Gebiete und der Zugangsdaten Ihrer Indexerhöhungen. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/068/2106807.pdf)) - Vorlagen und Software: Passen Sie Berechnungstools an die neue Indexlogik an und testen Sie Sonderfälle (z. B. Teil‑Jahre nach längerer Pause ohne Erhöhung). Schulen Sie Personal zur Auskunftspflicht und dazu, wann Küchen oder andere Merkmale bereits im Mietspiegel enthalten sind. ([dserver.bundestag.de](https://dserver.bundestag.de/btd/21/068/2106807.pdf))

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Für Vertragsgestaltung und Compliance nach den künftigen Regeln wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Miet‑ und Wohnungseigentumsrecht.