Mietpreisbremse bis 31.12.2029: Regeln seit 01.01.2026, Bayerns 285-Gemeinden-Regel und die Änderung vom 16.07.2026—so prüfen Sie Ihre Adresse

Bundesrecht: Verlängerung bis 31. Dezember 2029 und Bedeutung seit dem 1. Januar 2026

Am 17. Juli 2025 hat der Bundestag das „Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Änderung anderer Gesetze“ beschlossen. Es trat am 23. Juli 2025 in Kraft und verlängerte die Verordnungsermächtigung für landesrechtliche Mietbremsen bis zum 31. Dezember 2029. Ohne dieses Gesetz wäre die Mietpreisbremse spätestens am 1. Januar 2026 ausgelaufen. Regierung und Parlament begründen dies mit dem Ziel, Wiedervermietungsmieten in angespannten Wohnungsmärkten zu dämpfen.

Unverändert geltende Kernregeln

• Deckel bei Wiedervermietung: In ausgewiesenen Gebieten darf die Miete bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern keine Ausnahme greift. Dies ist weiterhin in den §§ 556d bis 556g BGB geregelt. Der Vermieter kann sich auf die Vormiete oder bestimmte Modernisierungen berufen, unterliegt dann aber strengen Auskunftspflichten.

Wesentliche Ausnahmen und Auskünfte nach dem BGB

• Neubauten: Die Deckelung gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. • Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung: Die Deckelung gilt auch hier nicht. • Auskünfte: Beruft sich der Vermieter auf die Vormiete oder eine Ausnahme, muss er den maßgeblichen Umstand vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters mitteilen. Ohne ordnungsgemäße Auskunft kann er sich zwei Jahre lang nach Nachholung nicht darauf berufen. • Rüge des Mieters: Eine Rückforderung überzahlter Miete setzt eine Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB voraus.

Bayerische Mieterschutzverordnung ab 1. Januar 2026: Geltung und Instrumente

Bayern hat zum 1. Januar 2026 eine neue Mieterschutzverordnung (MiSchuV) in Kraft gesetzt. Sie wies ursprünglich 285 Gemeinden als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt aus. In diesen Gemeinden gelten drei bundesrechtliche Instrumente: (1) die Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB; (2) die Absenkung der allgemeinen Kappungsgrenze auf 15 % in drei Jahren nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB; und (3) die verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung und Veräußerung (bis zu zehn Jahre) nach § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB. Rechtsgrundlage und die vollständige Gemeindeliste enthält die Verordnung samt Anlage. Eine amtliche Informationsseite bestätigt die Anwendung in 285 Gemeinden und verweist für Details auf die Anlage.

Die Änderung vom 16. Juli 2026: Reut (Rottal‑Inn) gestrichen

Am 16. Juni 2026 hat Bayern die „Verordnung zur Änderung der Mieterschutzverordnung“ erlassen; sie trat am 16. Juli 2026 in Kraft. Die Änderung hob in der Anlage die Nrn. 2.4 und 2.4.1 auf—also die Überschrift für den Landkreis Rottal‑Inn und die Gemeinde Reut—weil Reut aufgrund eines Übermittlungsversehens in der Anhörung 2025 aufgenommen worden war. Die amtliche Begründung (veröffentlicht am 1. Juli 2026) erläutert die Korrektur und bestätigt, dass Reut die einzige Gemeinde des Landkreises Rottal‑Inn in der Anlage war. Faktisch verringerte sich die Anlage ab dem 16. Juli 2026 um eine Gemeinde.

So prüfen Sie, ob eine konkrete bayerische Adresse erfasst ist

Nutzen Sie amtliche Quellen. Verlassen Sie sich nicht auf sekundäre Zusammenfassungen.

Schritt 1—Gemeinde feststellen: Suchen Sie im BayernAtlas die Gemeinde zur Objektadresse. Die Adresssuche im BayernAtlas umfasst alle amtlichen Straßennamen und Adressen; die Gemeindegrenze ist in der Karte sichtbar. Alternativ können Sie das amtliche Gemeindeverzeichnis (AGS/ARS) über das gemeinsame Statistikportal von Bund und Ländern nutzen.

Schritt 2—Rechtsanlage prüfen: Öffnen Sie die Bayerische Mieterschutzverordnung und ihre Anlage. Maßgeblich ist ausschließlich die Anlage—sie bestimmt, wo (i) die Mietpreisbremse gilt, (ii) die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % gilt und (iii) die verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung gilt. Prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde wortgleich in der Anlage steht.

Schritt 3—Änderung vom 16.07.2026 berücksichtigen: Liegt die Adresse in Reut (Gemeinde Reut, Landkreis Rottal‑Inn), beachten Sie, dass Reut mit Wirkung zum 16. Juli 2026 gestrichen wurde; ab diesem Datum findet die MiSchuV dort keine Anwendung mehr. Bei Mietbeginn nach dem 16. Juli 2026 besteht somit keine Deckelung nach der bayerischen Verordnung.

Schritt 4—BGB‑Ausnahmen prüfen: Auch in gelisteten Gemeinden kann die Wohnung nach § 556f BGB ausgenommen sein (Erstnutzung und -vermietung nach dem 1.10.2014; oder erste Vermietung nach umfassender Modernisierung). Stützt sich der Vermieter auf eine Ausnahme oder die Vormiete, bestehen vorvertragliche Auskunftspflichten nach § 556g Abs. 1a BGB—fordern Sie diese vor Unterzeichnung ein.

Für Objekte außerhalb Bayerns wiederholen Sie Schritt 2 mit der aktuellen Verordnung Ihres Bundeslandes; die Länder veröffentlichen eigene Listen.

Hinweise und Risiken für Investoren

• Gestaltungsrisiko: Wird die Wiedervermietungsmiete in einer erfassten Gemeinde ohne tragfähige Ausnahme oder ohne vorgeschriebene Auskünfte über dem Deckel vereinbart, können Mieter nach Rüge überzahlte Miete rückwirkend zurückfordern. Entscheidend ist das Gesetz; örtliche Übung ist unerheblich. • Due Diligence: Prüfen Sie bei Ankäufen in Bayern mit Bestandsmietern die Gemeinde in der MiSchuV‑Anlage sowie die Anwendbarkeit der 15‑%‑Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB—beides begrenzt künftige Steigerungen. • Fachliche Unterstützung: Für Vertragsgestaltung oder Streitfälle wenden Sie sich an eine/n Fachanwältin/Fachanwalt für Mietrecht oder an den örtlichen Mieterverein zur Gegenprüfung. Propertyfinder.de erteilt keine Rechtsberatung.