Mannheim 2025/2026: Neuvermietungsmiete mit dem qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB berechnen und was die Mietpreisbremse 2026 bedeutet

Was der Mannheimer Mietspiegel 2025/2026 ist – und die maßgeblichen Daten

Der aktuelle Mannheimer Mietspiegel ist ein „qualifizierter Mietspiegel“ im Sinne des § 558d BGB. Der Gemeinderat hat ihn am 19. November 2024 anerkannt; er gilt seit dem 16. Dezember 2024 und ist für die Jahre 2025/2026 konzipiert. Der Stichtag der Erhebung ist der 1. Juli 2024. Ein qualifizierter Mietspiegel ist alle zwei Jahre fortzuschreiben und alle vier Jahre neu zu erstellen. Vor Gericht besteht eine widerlegbare Vermutungswirkung. Der Mietspiegel 2025/2026 wurde im Auftrag der Stadt vom ALP‑Institut als Regressionsmietspiegel erstellt. Die Stadt bietet zudem einen Online‑Rechner an. Die amtliche Pressemitteilung nennt eine durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete von 9,19 €/m² und einen Anstieg um 8,4 % gegenüber 2022. Diese Daten und Zahlen bestimmen Ihre Berechnungen für Neuvermietungen und Mieterhöhungen. ([mannheim.de](https://www.mannheim.de/sites/default/files/2024-12/Mannheimer_Mietspiegel_2025-2026.pdf))

Geltungsbereich. Der Mannheimer Mietspiegel gilt für frei finanzierten Wohnraum (Nettokaltmiete ohne Heiz‑ und sonstige Betriebskosten). Nicht unmittelbar erfasst sind unter anderem Wohnungen unter 20 m² oder über 150 m², Sozialwohnungen, Studierenden‑ und Jugendwohnheime, vorübergehende Vermietungen, bestimmte Konstellationen im selbst bewohnten Eigentum sowie einige Sonderfälle; hier kann der Mietspiegel dennoch als Orientierung dienen. Bei möblierter Vermietung sollten Kaltmiete und Möblierungszuschlag getrennt ausgewiesen werden; der Mietspiegel basiert auf unmöblierter Nettokaltmiete. ([mannheim.de](https://www.mannheim.de/sites/default/files/2024-12/Mannheimer_Mietspiegel_2025-2026.pdf))

Warum das für die Neuvermietung zählt. Auch wenn § 558 BGB (Mieterhöhung) die Neuvertragsmiete nicht unmittelbar regelt, liefert der Mannheimer Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete, auf die die Mietpreisbremse, die Vorschriften zur Mietpreisüberhöhung im WiStG sowie Gerichte bei der Beurteilung der Üblichkeit abstellen. Eine korrekte Anwendung ist daher zentral für eine rechtssichere Neuvermietungsmiete. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/wistrg_1954/__5.html?utm_source=openai))

Schritt für Schritt: die ortsübliche Vergleichsmiete in Mannheim ermitteln

Der Mannheimer Mietspiegel 2025/2026 ermittelt die Vergleichsmiete in zwei Stufen: eine Basismiete nach Wohnfläche (Tabelle 1) und prozentuale Zu‑/Abschläge für Baujahr, Bad, Küche, sonstige Ausstattung, Modernisierung und Lage (Tabellen 2–7). Das Ergebnis ist die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete der konkreten Wohnung. ([mannheim.de](https://www.mannheim.de/sites/default/files/2024-12/Mannheimer_Mietspiegel_2025-2026.pdf))

1) Basismiete nach Größe. Tabelle 1 weist für jeden vollen Quadratmeter von 20 bis 150 m² eine Basismiete in €/m² aus. Beispiele: 70 m² = 8,82 €/m²; 100 m² = 9,17 €/m²; 130 m² = 9,72 €/m². Es ist auf volle Quadratmeter zu runden. ([mannheim.de](https://www.mannheim.de/sites/default/files/2024-12/Mannheimer_Mietspiegel_2025-2026.pdf))

2) Baujahr (Tabelle 2). Jeweils nur ein Wert: bis 1948: −11 %; 1949–1957: −14 %; 1958–1983: −12 %; 1984–1994: −9 %; 1995–2001: −6 %; 2002–2009: 0 %; 2010–2017: +7 %; 2018–2022: +10 %; 2023–2024: +26 %. Maßgeblich ist das Bezugs‑ bzw. Ausbaujahr. ([mannheim.de](https://www.mannheim.de/sites/default/files/2024-12/Mannheimer_Mietspiegel_2025-2026.pdf))

3) Bad (Tabellen 3.1/3.2). Qualifizierende, vom Vermietenden gestellte Merkmale zählen (z. B. Handtuchheizkörper, Wanne und Dusche, bodengleiche Dusche, Fußbodenheizung, zweites Waschbecken, Bidet). Ein Merkmal = +2 %; zwei = +4 %; mindestens drei = +6 %. ([mannheim.de](https://www.mannheim.de/sites/default/files/2024-12/Mannheimer_Mietspiegel_2025-2026.pdf))

4) Küche (Tabelle 4.2). Nur vom Vermietenden gestellt. Kochnische/Pantryküche: +9 %. Standardküche (Herd, Schränke, Backofen) ≤ 10 Jahre: +17 %; 11–20 Jahre: +10 %; ≥ 21 Jahre: 0 %. Gehobene Küche (zusätzlich Dunstabzug, Spülmaschine, Kühl‑/Gefrierkombi) ≤ 10 Jahre: +21 %; 11–20 Jahre: +16 %; ≥ 21 Jahre: +11 %. Keine Kombinationen zwischen Küchenkategorien. ([mannheim.de](https://www.mannheim.de/sites/default/files/2024-12/Mannheimer_Mietspiegel_2025-2026.pdf))

5) Sonstige Ausstattung (Tabelle 5). Auszug: keine vom Vermietenden gestellte Heizung: −10 %; Fußbodenheizung in mindestens der Hälfte der Räume: +10 %; Marmor/Stein oder Parkett überwiegend: +8 %; Fliesen/Dielen überwiegend: +2 %; kein gestellter Bodenbelag oder nur PVC/Linoleum: −7 %; Videosprechanlage mit Türöffner: +5 %; Aufzug bei weniger als 6 Geschossen: +3 %; kein gestelltes Warmwasser in Küche oder Bad: −7 %; überwiegend Kleinboiler/Untertischgeräte: −4 %. ([mannheim.de](https://www.mannheim.de/sites/default/files/2024-12/Mannheimer_Mietspiegel_2025-2026.pdf))

6) Modernisierung seit 2012 (Tabelle 6). Nur für Baujahre vor 2002. Entweder Vollsanierung seit 2012 (vergleichbar Neubau): +14 %; oder mindestens drei der gelisteten Maßnahmen (z. B. neues Bad, überwiegend neue Böden, umfassend erneuerte Elektroinstallation inkl. FI, überwiegend neue Fenster, Wärmedämmung, neuer Wärmeerzeuger): +6 %. Keine Kumulation mit dem Vollsanierungszuschlag. ([mannheim.de](https://www.mannheim.de/sites/default/files/2024-12/Mannheimer_Mietspiegel_2025-2026.pdf))

7) Lage (Tabelle 7). Fußläufig ≤ 600 m zu Eingängen des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt: +12 %. Fußläufig ≤ 300 m zu einem Eingang eines Stadtteilzentrums: +7 %. Fußläufig > 600 m zur nächsten Straßenbahnhaltestelle: −4 %. Grundlage ist das Zentrenkonzept 2018; die Adress‑Einordnung erfolgt über den städtischen Rechner. ([mannheim.de](https://www.mannheim.de/sites/default/files/2024-12/Mannheimer_Mietspiegel_2025-2026.pdf))

Beispiel aus der Broschüre. 70 m² Basismiete 8,82 €/m²; Baujahr 1965: −12 %; ein Bad‑Merkmal: +2 %; Standardküche 11–20 Jahre: +10 %; Vinylboden: 0 %; Vollsanierung seit 2012: +14 %; > 600 m zur Tram: −4 %. Summe +10 % ⇒ 9,70 €/m² (679,14 € bei 70 m²). ([mannheim.de](https://www.mannheim.de/sites/default/files/2024-12/Mannheimer_Mietspiegel_2025-2026.pdf))

Spanneneinordnung. Mannheim erlaubt eine Bandbreite von −15 % bis +17 % um die errechnete Durchschnittsmiete, um statistisch nicht modellierte Merkmale abzudecken. Abweichungen sind zu begründen; pauschal „+17 %“ oder „−15 %“ ohne Begründung ist unzulässig. ([mannheim.de](https://www.mannheim.de/sites/default/files/2024-12/Mannheimer_Mietspiegel_2025-2026.pdf))

Hinweis. Die Stadt verlinkt einen kostenlosen Online‑Rechner unter mietspiegel‑berechnen.de/mannheim2025. ([mannheim.de](https://www.mannheim.de/de/service-bieten/bauen-und-wohnen/mietspiegel))

Die Mietpreisbremse 2026 in Baden‑Württemberg: in Mannheim nicht anwendbar

Der Bund hat die Ermächtigungsgrundlage für die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Wo sie gilt, entscheidet jedes Land. Baden‑Württemberg hat seine Landesverordnung um ein Jahr bis zum 31. Dezember 2026 verlängert und die Gebietskulisse neu gefasst. In dieser 2026er Liste ist Mannheim ausdrücklich als „nicht mehr in der Gebietskulisse“ aufgeführt. Für Neuverträge, die 2026 in Mannheim beginnen, gilt die bundesrechtliche 10‑%-Grenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete daher nicht. In anderen Gemeinden Baden‑Württembergs gilt sie weiterhin – prüfen Sie die staatliche Liste. ([bundestag.de](https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2025/kw26-de-mietpreisbremse-1084786?utm_source=openai))

Zur Einordnung: § 556f BGB nimmt die Erstvermietung von Neubauten (erstmals genutzt und vermietet nach dem 1. Oktober 2014) und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung stets aus – auch dort, wo die Mietpreisbremse gilt. In Mannheim ist die Mietpreisbremse 2026 nicht anwendbar; diese Ausnahmen sind dort nicht erforderlich. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html))

Zwei bundesrechtliche Schranken gelten bei der Neuvermietung in Mannheim 2026 dennoch. Erstens qualifiziert § 5 WiStG die Forderung von mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete als Ordnungswidrigkeit, wenn ein knappes Angebot ausgenutzt wird. Zweitens sanktioniert § 291 StGB Mietwucher, wenn ein auffälliges Missverhältnis unter Ausnutzung einer Zwangslage vorliegt. Diese Regeln gelten unabhängig von der Mietpreisbremse. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/wistrg_1954/__5.html?utm_source=openai))

Fazit: In Mannheim können Sie 2026 die Neuvertragsmiete frei vereinbaren, solange allgemeine Gesetze eingehalten werden. Aus Risiko‑ und Nachweisgründen sollten Sie die Miete an den Mietspiegelwert (inklusive Bandbreite −15 %/+17 %) anlehnen und die zugrunde gelegten Ausstattungsmerkmale sowie etwaige besondere Qualität, die eine Band‑Abweichung rechtfertigt, dokumentieren. ([mannheim.de](https://www.mannheim.de/sites/default/files/2024-12/Mannheimer_Mietspiegel_2025-2026.pdf))

Compliance‑Hinweise, Risiken und wer weiterhelfen kann

Dokumentation. Halten Sie fest, wie Sie Tabelle 1 (Fläche) gelesen, welche prozentualen Zu‑/Abschläge aus Tabellen 2–7 Sie angewendet und wie Sie die Adress‑Lage (Innenstadt, Stadtteilzentrum, Tram‑Distanz) eingeordnet haben. Wenn Sie den städtisch verlinkten Online‑Rechner nutzen, speichern Sie das Ergebnis als PDF. Diese Punkte ergeben sich unmittelbar aus Broschüre und Website. ([mannheim.de](https://www.mannheim.de/sites/default/files/2024-12/Mannheimer_Mietspiegel_2025-2026.pdf))

Banddisziplin. Die Bandbreite von −15 % bis +17 % ist kein pauschaler Zuschlag, sondern erlaubt begründete Abweichungen für nicht modellierte, wesentliche Unterschiede. Mannheim nennt Beispiele, die eine Bandverschiebung nicht rechtfertigen (u. a. Geschosslage, Gäste‑WC, Balkon, Stellplatz, Gartennutzung). Abweichungen sind zu begründen. ([mannheim.de](https://www.mannheim.de/sites/default/files/2024-12/Mannheimer_Mietspiegel_2025-2026.pdf))

Verwechseln Sie Angebotsmieten nicht mit der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Mietspiegel basiert auf tatsächlich vereinbarten oder geänderten Mieten innerhalb der sechs Jahre bis zum 1. Juli 2024; er ist kein Snapshot von Inseraten. Die Stadt bestätigt ein Regressionsmodell und eine bereinigte Stichprobe von 2.864 Wohnungen. ([mannheim.de](https://www.mannheim.de/sites/default/files/2024-12/Mannheimer_Mietspiegel_2025-2026.pdf))

Risikopunkte bei der Neuvermietung in Mannheim 2026. Eine deutlich oberhalb der Mietspiegel‑Bandbreite liegende Miete ohne belegbare Mehrqualität birgt das Risiko eines Verfahrens nach § 5 WiStG; ab ca. +20 % über der ortsüblichen Miete bei Ausnutzung von Knappheit kann eine Ordnungswidrigkeit vorliegen. Bei größeren Überschreitungen unter Ausnutzung einer Zwangslage kommt § 291 StGB in Betracht. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/wistrg_1954/__5.html?utm_source=openai))

An wen Sie sich wenden. Für Einzelfälle sollten Sie eine Fachanwältin bzw. einen Fachanwalt für Miet‑ und Wohnungseigentumsrecht in Baden‑Württemberg beauftragen. Die städtische Mietspiegel‑ und Kartenstelle beantwortet Anwendungsfragen, erteilt jedoch keine Rechtsauskünfte; Kontaktdaten stehen auf der Mietspiegel‑Seite. ([mannheim.de](https://www.mannheim.de/de/service-bieten/bauen-und-wohnen/mietspiegel))