Mainz: Zweckentfremdung von Wohnraum seit 14.05.2022 – 84‑Tage‑Grenze, Leerstand und Genehmigungen

Was gilt, wo und bis wann

Mainz verfügt über eine stadtweit geltende Zweckentfremdungsverbotssatzung auf Grundlage des rheinland‑pfälzischen ZwEWG von 2020. Die Mainzer Satzung ist seit dem 14. Mai 2022 in Kraft und derzeit bis zum 31. März 2027 befristet; sie gilt für das gesamte Stadtgebiet. Hinweise auf „ab 1. Januar 2026“ sind für den Beginn irreführend; auch das städtische Merkblatt mit Stand 7. Januar 2026 bestätigt das Inkrafttreten am 14.05.2022. Das Jahr 2026 ist vor allem wegen aktualisierter Hinweise und Berichterstattung zur Umsetzung relevant. ([mainz.de](https://www.mainz.de/vv/medien/internet/zweckentfremdung-merkblatt-zur-verbotssatzung.pdf))

Rechtsgrundlage ist das Landesgesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) vom 11. Februar 2020, das Kommunen in angespannten Wohnungsmärkten ermächtigt, bis zu fünf Jahre geltende Satzungen zu erlassen. Mainz hat von dieser Ermächtigung im April 2022 Gebrauch gemacht. ([umwelt-online.de](https://www.umwelt-online.de/regelwerk/bau/laender/rp/zwewg20.htm))

Unabhängig davon erhebt Mainz seit dem 1. Juli 2026 eine Beherbergungsabgabe auf Übernachtungen. Diese ist steuerlich bedeutsam, ersetzt jedoch nicht die hier behandelten Zweckentfremdungsregeln. ([mainz.de](https://www.mainz.de/pressemeldungen/Mainz/2026/juli/umsetzung-der-beherbergungsabgabe?utm_source=openai))

Was in Mainz als „Zweckentfremdung“ gilt

Die Satzung wertet Wohnraum als zweckentfremdet, wenn er überwiegend zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird. In Mainz nennt die Satzung konkrete Tatbestände:

• Kurzzeitvermietung über 84 Tage: Wird eine Wohnung im Kalenderjahr mehr als zwölf Wochen (84 Tage) als Ferienwohnung oder sonst zur Fremdenbeherbergung genutzt, liegt eine Zweckentfremdung vor. Erfasst sind insbesondere wiederholte tage‑/wochenweise Vermietungen an wechselnde Gäste mit typischer Bezahlung pro Tag/Woche sowie Bereitstellung von Wäsche/Reinigung. Vermietung bis zu 84 Tagen pro Jahr ist nach der Satzung keine Zweckentfremdung. ([mainz.de](https://www.mainz.de/verzeichnisse/ortsrecht/zweckentfremdungsverbotssatzung.php.media/254755/Satzung-ueber-das-Verbot-der-Zweckentfremdung-von-Wohnraum-in-der-Stadt-Mainz-vom-06.04.2022.pdf))

• Gewerbliche/berufliche Nutzung: Nutzung von mehr als 50 % der Wohnfläche für gewerbliche oder freiberufliche Zwecke ist Zweckentfremdung. ([mainz.de](https://www.mainz.de/verzeichnisse/ortsrecht/zweckentfremdungsverbotssatzung.php.media/254755/Satzung-ueber-das-Verbot-der-Zweckentfremdung-von-Wohnraum-in-der-Stadt-Mainz-vom-06.04.2022.pdf))

• Bauliche/funktionale Umnutzung oder Beseitigung: Umbauten, die die Eignung zum dauerhaften Wohnen entfallen lassen, oder der Abbruch sind erfasst. ([mainz.de](https://www.mainz.de/verzeichnisse/ortsrecht/zweckentfremdungsverbotssatzung.php.media/254755/Satzung-ueber-das-Verbot-der-Zweckentfremdung-von-Wohnraum-in-der-Stadt-Mainz-vom-06.04.2022.pdf))

• Langer Leerstand: Steht eine Wohnung länger als sechs Monate ununterbrochen leer, liegt eine Zweckentfremdung vor – vorbehaltlich der Ausnahmen (siehe unten). ([mainz.de](https://www.mainz.de/verzeichnisse/ortsrecht/zweckentfremdungsverbotssatzung.php.media/254755/Satzung-ueber-das-Verbot-der-Zweckentfremdung-von-Wohnraum-in-der-Stadt-Mainz-vom-06.04.2022.pdf))

Die Stadt berichtete 2026, dass Kurzzeitvermietung, Leerstand und Wohnungsprostitution die häufigsten Fallgruppen sind. Das sind Vollzugsbeobachtungen, keine zusätzlichen Rechtstatbestände. ([bi.mainz.de](https://bi.mainz.de/getfile.php?id=333600&type=do))

Bestandsschutz: Wurde ein Raum nachweislich bereits vor Inkrafttreten der Satzung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt und seitdem ohne Unterbrechung so genutzt, gilt er satzungsrechtlich nicht als Wohnraum. Das städtische Merkblatt vom 07.01.2026 stellt dies heraus. ([mainz.de](https://www.mainz.de/verzeichnisse/ortsrecht/zweckentfremdungsverbotssatzung.php.media/254755/Satzung-ueber-das-Verbot-der-Zweckentfremdung-von-Wohnraum-in-der-Stadt-Mainz-vom-06.04.2022.pdf))

Leerstand: Wann 6+ Monate zulässig sind – und wie Sie das belegen

Ein Leerstand von mehr als sechs Monaten in Folge erfüllt grundsätzlich den Zweckentfremdungstatbestand. Die Satzung nennt jedoch Fälle, in denen „in der Regel“ keine Zweckentfremdung vorliegt: wenn Sie nachweisen können, dass trotz ernsthafter und geeigneter Vermietungsbemühungen über längere Zeit keine Vermietung möglich war, oder wenn der Wohnraum nachweislich zügig umgebaut, instandgesetzt oder modernisiert wird bzw. alsbald veräußert werden soll und deshalb vorübergehend unbewohnbar oder leer ist. Bewahren Sie datierte Anzeigen, Makleraufträge, Besichtigungsprotokolle und Korrespondenz auf; bei Maßnahmen: Baugenehmigungen, Verträge und einen belastbaren Zeitplan. ([mainz.de](https://www.mainz.de/verzeichnisse/ortsrecht/zweckentfremdungsverbotssatzung.php.media/254755/Satzung-ueber-das-Verbot-der-Zweckentfremdung-von-Wohnraum-in-der-Stadt-Mainz-vom-06.04.2022.pdf))

Stellt die Stadt eine nicht genehmigungsfähige Zweckentfremdung fest, kann sie die Beendigung anordnen und die Wiedernutzung zu Wohnzwecken verlangen; ist der Wohnraum wegen des baulichen Zustands nicht vermietbar, kann eine Instandsetzung angeordnet werden, sofern dies mit vertretbarem Aufwand möglich ist. Zutritt zu angemessener Tageszeit sowie umfassende Mitwirkungspflichten – auch von Diensteanbietern im Sinne des Telemedienrechts – sind vorgesehen. ([mainz.de](https://www.mainz.de/verzeichnisse/ortsrecht/zweckentfremdungsverbotssatzung.php.media/254755/Satzung-ueber-das-Verbot-der-Zweckentfremdung-von-Wohnraum-in-der-Stadt-Mainz-vom-06.04.2022.pdf))

Genehmigungen, Auflagen und Ausgleich (Ersatzwohnraum oder Zahlungen)

Eine Genehmigung ist in Ausnahmefällen möglich. Sie ist zu erteilen, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das Erhaltungsinteresse überwiegen (etwa dringende soziale Einrichtungen am konkreten Standort oder Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz der Eigentümerin/des Eigentümers). Im Übrigen kann die Stadt eine Genehmigung erteilen, wenn der Verlust durch Ausgleich abgefedert wird. ([mainz.de](https://www.mainz.de/verzeichnisse/ortsrecht/zweckentfremdungsverbotssatzung.php.media/254755/Satzung-ueber-das-Verbot-der-Zweckentfremdung-von-Wohnraum-in-der-Stadt-Mainz-vom-06.04.2022.pdf))

Als Ausgleich kommen die Schaffung von Ersatzwohnraum in Mainz (in der Regel nicht kleiner oder schlechter zugeschnitten/ausgestattet als der betroffene Wohnraum und im Einklang mit der Landesbauordnung) oder Ausgleichszahlungen in Betracht. Die Satzung sieht eine einmalige Zahlung von bis zu 3.000 € je Quadratmeter vor; bei nachweislich befristeter Zweckentfremdung kann eine laufende monatliche Zahlung in Höhe des vollen Medianwerts des jeweils gültigen Mainzer Mietspiegels angeordnet werden. Genehmigungen können befristet und mit Auflagen versehen werden. ([mainz.de](https://www.mainz.de/verzeichnisse/ortsrecht/zweckentfremdungsverbotssatzung.php.media/254755/Satzung-ueber-das-Verbot-der-Zweckentfremdung-von-Wohnraum-in-der-Stadt-Mainz-vom-06.04.2022.pdf))

Verfahren und Unterlagen: Antrag beim Bauamt (Zitadelle, Bau C). Das Formular verlangt Angaben zu Eigentum und Objekt, zur geplanten Nutzung sowie zum vorgesehenen Ausgleich. Ein „Negativattest“ (Bestätigung der Genehmigungsfreiheit) kann beantragt werden. Übliche Belege sind Ausweis, Registerauszug bei juristischen Personen, Vertretungsvollmacht, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Nachweise zum Leerstands‑ oder Mietstatus sowie – bei Ersatzwohnraum – Eigentumsnachweis und Finanzierungsbeleg. ([mainz.de](https://mainz.de/vv/medien/internet/Zweckentfremdung-Antrag-auf-Genehmigung-2022.pdf))

Vollzug und Risiken

Verstöße können mit bis zu 50.000 € geahndet werden; mangelnde Mitwirkung (fehlende oder unvollständige Auskünfte/Unterlagen) kann bis zu 5.000 € kosten. Diese Bußgeldrahmen ergeben sich aus dem Landesgesetz und werden in der Mainzer Satzung sowie den Antragsunterlagen gespiegelt. Die Stadt kann zudem die Rückführung zu Wohnzwecken anordnen. ([umwelt-online.de](https://www.umwelt-online.de/regelwerk/bau/laender/rp/zwewg20.htm))

Zum Vollzug: In einer Antwort vom Mai 2026 meldete Mainz zwei Vollzeitstellen für den Vollzug, 32–39 Anträge pro Jahr 2023–2025 und zehn Anträge bis 22.04.2026; häufig enden Verfahren mit der Feststellung, dass der Einzelfall keine Zweckentfremdung darstellt. 2023 bis April 2026 leitete die Stadt 26 Bußgeldverfahren ein; vorgeschlagene Bußgelder reichten fallabhängig von 100 € bis 25.000 €. ([bi.mainz.de](https://bi.mainz.de/getfile.php?id=333600&type=do))

Für ausländische Käuferinnen/Käufer und Expat‑Vermietende ist insbesondere eine Kurzzeitvermietung über 84 Tage ohne Genehmigung riskant, ebenso ein Leerstand über sechs Monate ohne belastbare Vermietungs‑ oder Baunachweise. Im Zweifel Negativattest einholen oder frühzeitig Genehmigung beantragen. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung; für konkrete Vorhaben in Mainz sollten Sie eine im ZwEWG und in der kommunalen Praxis erfahrene Rechtsanwältin/einen Rechtsanwalt mandatieren. ([mainz.de](https://mainz.de/vv/produkte/bauamt/zweckentfremdung-von-wohnraum-genehmigung-beantragen))