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Kauf mit GbR nach MoPeG: Nur eGbR ist eintragungsfähig—so vermeiden Sie Verzögerungen
Seit dem 1.1.2024 kann eine GbR nur als eGbR in das Grundbuch eingetragen werden. So strukturieren Käufer 2026 ihre Deals und Unterlagen, um Verzögerungen beim Vollzug zu vermeiden.
Was sich seit dem 1. Januar 2024 geändert hat
Mit dem MoPeG ist am 1. Januar 2024 die „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ (eGbR) eingeführt worden. Seit diesem Datum trägt das Grundbuch Rechte einer GbR nur ein, wenn die GbR zuvor als eGbR im neuen Gesellschaftsregister eingetragen ist. § 47 GBO wurde entsprechend geändert. Im Grundbuch werden nun Name und Sitz der eGbR sowie Registergericht und Registerblatt verlautbart, nicht mehr die einzelnen Gesellschafter. Es handelt sich um eine verfahrensrechtliche Voraussetzung: Ohne Eintragung wird das Grundbuchamt weder Eigentum noch Auflassungsvormerkungen oder Grundpfandrechte für eine GbR eintragen.
Übergangsrecht und Rechtsprechung 2024–2026
Es gibt eine enge Übergangsregelung: Wurde eine Vormerkung vor dem 1. Januar 2024 sowohl bewilligt als auch beantragt, kann die spätere Eintragung des Rechts noch nach altem Recht erfolgen. In allen anderen Fällen hat die Rechtsprechung klargestellt, dass die GbR vor jeder grundbuchlichen Verfügung eingetragen sein muss—dies betrifft auch nach dem 1. Januar 2024 beantragte Eintragungen wie eine Vormerkung oder eine Grundschuld, selbst wenn die GbR bereits aus früheren Jahren im Grundbuch steht. Beschlüsse des OLG München und des OLG Köln aus 2024 betonen, dass sich die Nachweise der Bewilligungsbefugnis nun aus der Eintragung im Gesellschaftsregister ergeben. Die notarielle Praxis zieht denselben Schluss: Kein Grundbuchvollzug für eine GbR ohne vorherige eGbR.
Warum das im Kauf 2026 entscheidend ist
Kaufen Sie 2026 über eine GbR, nimmt das Grundbuchamt Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und Grundschuld erst vor, wenn Ihre GbR als eGbR im Gesellschaftsregister steht. Ohne dies stockt der Vollzug: Der Verkäufer bleibt rechtlicher Eigentümer, die Bank kann ihre Grundschuld nicht eintragen lassen, und die Auszahlung wird in der Regel blockiert. Mehrere Registergerichte haben 2024 Zwischenverfügungen erlassen, wenn für nicht eingetragene GbRs Anträge gestellt wurden, mit der Auflage, zunächst die Eintragung vorzunehmen und anschließend die Bezeichnung im Grundbuch auf die eGbR umzustellen.
So strukturieren und terminieren Sie den GbR‑Kauf, um Verzögerungen zu vermeiden
1) Melden Sie die GbR vor oder spätestens bei Beurkundung als eGbR an. Die Anmeldung ist notariell in elektronischer Form einzureichen. Inhaltlich gelten §§ 707, 707a BGB und die Gesellschaftsregisterverordnung (GesRV): Name (mit verpflichtendem Zusatz „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ oder „eGbR“), Sitz, eine Anschrift in einem EU‑Mitgliedstaat, Gesellschafterliste mit Personendaten sowie Vertretungsregelung. Der Namenszusatz ist zwingend, muss aber nicht zwingend am Ende stehen, sofern er als Rechtsformzusatz klar erkennbar ist. Das Register vergibt eine „GsR“-Nummer (z. B. GsR 3142), abrufbar über das Gemeinsame Registerportal der Länder.
Unterlagenfluss, den die Notarin/der Notar erwartet
- eGbR‑Anmeldung von allen Gesellschaftern unterschrieben, notariell beglaubigt und elektronisch eingereicht. - Nach Eintragung: aktueller Registerauszug mit Name, Sitz und GsR‑Nummer; Ihre Notarin/Ihr Notar kann sodann dem Grundbuchamt eine Identitätsbescheinigung vorlegen, damit die Eintragungen unter der eGbR (und nicht mehr unter einer nicht eingetragenen GbR) erfolgen. - Steht Ihre GbR bereits aus der Zeit vor 2024 im Grundbuch, ermöglicht der Registerauszug die „Umbezeichnung“ auf den eGbR‑Namen; anschließend können neue Verfügungen (etwa eine Grundschuld) eingetragen werden. Gerichte haben entschieden, dass reine Gesellschafterwechsel nicht mehr eingetragen werden; stattdessen führt der Weg über die eGbR‑Eintragung und dann die Eintragung unter der eGbR.
Planen Sie Geldwäsche‑Pflichten und Gebühren ein
Mit der Eintragung unterliegt die eGbR dem Transparenzregister; die wirtschaftlich Berechtigten sind nach § 20 GwG mitzuteilen. Notarinnen/Notare und Banken sind Verpflichtete nach dem GwG und erwarten dies im Rahmen des Vollzugs. Gerichts‑ und Notarkosten richten sich nach dem GNotKG; Grundbuchgebühren sind wertabhängig nach Anlage 2 zu § 34 GNotKG, für Gesellschaftsregister‑Vorgänge fallen Festgebühren des Registergerichts sowie Beglaubigungsgebühren an. Die konkrete Berechnung erfolgt durch Ihre Notarin/Ihren Notar anhand des Kaufpreises und der Struktur.
Alternativen, wenn Sie die eGbR‑Eintragung nicht abwarten können
- Erwerb durch natürliche Personen im Bruchteilseigentum mit gesonderter interner Vereinbarung. Das Grundbuch nennt dann die Personen, nicht eine GbR; ein Gesellschaftsregister‑Schritt entfällt. Zivil‑ und steuerrechtliche Folgen sollten Sie mit Beraterinnen/Beratern klären. - Einsatz einer deutschen Zweckgesellschaft (z. B. GmbH, KG) mit Eintragung im Handelsregister. Diese Rechtsformen sind von § 47 GBO nicht betroffen, da Registerpublizität bereits besteht; Banken kennen den Vollzug. Gründungs‑ und Notarkosten unterscheiden sich von der GbR; hierzu beraten Notarin/Notar und Steuerberatung.
Nichts auf dieser Seite ist Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Die Preisspannen sind indikative Angebotspreise und weichen zwischen den Quellen methodisch bedingt voneinander ab. Prüfen Sie jede Zahl mit einem Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt, bevor Sie Kapital binden.
