Indexmieten Sept. 2026: VPI 2,9 % — Regeln und Fallstricke § 557b BGB

Was sich auf der Datenseite geändert hat

Am 10. September 2026 bestätigte das Statistische Bundesamt (Destatis) eine Teuerungsrate von 2,9 % gegenüber dem Vorjahresmonat für August 2026. Der VPI‑Gesamtindex lag bei 125,8 (Basis 2020=100). Dies sind die aktuellsten amtlichen Werte mit Stand 20. September 2026. Für Vermieter und Mieter mit Indexmietverträgen bestimmen diese Werte den zulässigen Anpassungsrahmen nach § 557b BGB.

Wie § 557b BGB den VPI in eine zulässige Mietanpassung übersetzt

Das Gesetz erlaubt eine Vereinbarung, die die Miete an den „vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“ koppelt, also an den nationalen VPI. Während der Geltung einer Indexmiete muss die Grundmiete jeweils mindestens 12 Monate unverändert bleiben. Jede Anpassung muss in Textform geltend gemacht werden und (a) die herangezogene VPI‑Änderung sowie (b) entweder die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro angeben. Die erhöhte Miete ist ab Beginn des übernächsten Kalendermonats nach Zugang der Erklärung zu zahlen.

Berechnungsprinzip. Sie wenden nicht die aktuelle Vorjahresrate auf die Miete an. Maßgeblich ist der Vergleich des Indexstands zum Zeitpunkt der letzten wirksamen Indexanpassung (oder, falls es noch keine gab, beim Mietbeginn) mit dem Indexstand, auf den Sie sich in der Erklärung beziehen. Allein die prozentuale Veränderung zwischen diesen beiden Indexständen darf auf die Nettokaltmiete angewendet werden. Formel: neue Grundmiete = aktuelle Grundmiete × (VPI_jetzt ÷ VPI_Basis).

Beispiel (illustrativ). Betrug der VPI beim letzten Anpassungszeitpunkt 120,0 (Basis 2020=100) und beträgt der herangezogene VPI für August 2026 125,8, ergibt sich ein Anpassungsfaktor von 125,8/120,0 = 1,0483. Eine Grundmiete von 1.000,00 € darf auf 1.048,33 € erhöht werden. Geht die Erklärung am 25. September 2026 zu, ist die neue Miete ab dem 1. November 2026 geschuldet (Beginn des übernächsten Monats nach Zugang).

Welcher Index gilt – und welcher nicht

Zulässig ist ausschließlich der bundesweite VPI des Statistischen Bundesamts. Landesindizes, private Indizes oder der harmonisierte HVPI der EU sind für Wohnraum‑Indexmieten nach § 557b BGB unzulässig. Destatis veröffentlicht die Monatswerte in der GENESIS‑Datenbank (Tabellenkennziffer 61111‑0002) sowie in Pressemitteilungen. Falls der VPI künftig auf ein neues Basisjahr umgestellt wird, nutzen Sie eine konsistente Zeitreihe (das Verhältnis zweier Indexstände ist basisjahrunabhängig) und benennen Sie in der Erklärung die verwendete Tabelle und den Monat.

Klauseln, die scheitern

- Automatische Anpassungen. § 557b Abs. 3 verlangt eine Geltendmachung in Textform; ohne Vermietererklärung mit Angabe der VPI‑Änderung und des neuen Betrags darf sich die Miete nicht „automatisch“ ändern. - Nur‑nach‑oben‑Formulierungen. Klauseln, die Erhöhungen beschreiben, aber das spiegelbildliche Senkungsrecht des Mieters bei fallendem VPI verschweigen, sind unwirksam. Die Indexmiete wirkt in beide Richtungen. - Mehrfache Anpassungen binnen 12 Monaten. Versuche, mehr als eine Änderung innerhalb von 12 Monaten zuzulassen, verstoßen gegen § 557b Abs. 2. - Mischformen. Bei einer Indexmiete sind Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ausgeschlossen. Eine Staffelmiete (§ 557a BGB) parallel zur Indexmiete für denselben Zeitraum ist rechtlich riskant; wenn überhaupt, muss sie eindeutig nacheinander und ohne Überschneidung geregelt sein. - Falscher Index. Eine Kopplung an den HVPI, an einen Landes‑VPI, an „Löhne“ oder an nicht‑amtliche Reihen widerspricht § 557b Abs. 1. - Unklare oder versteckte Klauseln. In „Sonstige Vereinbarungen“ versteckte oder unpräzise Indexklauseln, die den Umrechnungsweg in Euro nicht klar benennen, sind nach Rechtsprechung und Literatur angreifbar.

Praktische Folge: Scheitert die Klausel, ist die Erhöhungserklärung unwirksam; der Mieter darf die bisherige Grundmiete zahlen und Überzahlungen zurückfordern.

Zusammenspiel mit anderen Mietregeln

- Jahresfrist: Die Grundmiete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die 12‑Monats‑Frist läuft ab dem Wirksamkeitsdatum der letzten Indexänderung (bzw. ab Mietbeginn bis zur ersten Anpassung). - Zugang und Fälligkeit: Die erhöhte Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang einer ordnungsgemäßen Erklärung geschuldet. Zustellnachweis sichern. - Modernisierung: Erhöhungen nach §§ 559/559e BGB sind während der Indexmiete grundsätzlich ausgeschlossen; enge Ausnahmen gelten nur für Maßnahmen, die gesetzlich vorgeschrieben sind oder auf Umständen beruhen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (mit gesetzlich geregelten Ausnahmen). Vor Umlagen unbedingt rechtlich prüfen. - Mietpreisbremse: §§ 556d–556g BGB gelten nur für die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung; spätere VPI‑Anpassungen sind hierdurch nicht gedeckelt. - Betriebskosten: Änderungen von Vorauszahlungen richten sich nach § 560 BGB und sind von der Indexierung der Grundmiete zu trennen.

Checkliste für Erklärungen im September 2026

- Anspruch prüfen: Mindestens 12 Monate seit der letzten wirksamen Indexänderung. - Richtige Reihe und Monat nennen: „Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis 2020=100), Monat und Jahr“. Fügen Sie Destatis‑Werte bei oder verlinken Sie sie. - Rechenweg offenlegen: beide Indexstände, Quotient und Euro‑Betrag mit zwei Nachkommastellen angeben. - Datumslogik: Geht die Erklärung im September 2026 zu, ist die höhere Miete ab dem 1. November 2026 fällig. - Mechaniken trennen: keine Kombination der Indexierung mit einer § 558‑Erhöhung oder Überschneidung mit einer Staffelmiet‑Periode. - Risikohinweis: Unzulässige Erklärungen und Klauseln werden regelmäßig verworfen. Vermieter sollten die Formulierungen vorab anwaltlich prüfen lassen; Mieter wenden sich vor Zurückbehaltung oder Rückforderung an einen Mieterverein oder Fachanwalt.