Hessische Mietpreisbremse wackelt nach AG‑Frankfurt‑Urteilen Juni/September 2026

Was die beiden Frankfurter Urteile entschieden

Am 10. Juni 2026 stellte das Amtsgericht (AG) Frankfurt fest, dass die hessische Verlängerung der Mieterschutzverordnung (MiSchuV) um ein Jahr im November 2025 rechtswidrig war. Die Verlängerung erfüllte die seit dem 17. Juli 2025 in § 556d Abs. 2 BGB verschärften Begründungsanforderungen nicht, wonach für jede einzelne einbezogene Gemeinde eine aktuelle, nachvollziehbare Begründung vorliegen muss. Das Gericht wendete die Mietpreisbremse daher nur bis zum Ablauf der Verordnung von 2020 an und verneinte Ansprüche für die Zeit danach. Aktenzeichen: AG Frankfurt, 33029 C 130/25, Urteil vom 10.06.2026.

Der zweite Fall vom 09. September 2026

Am 09. September 2026 befasste sich das AG Frankfurt erneut mit der MiSchuV. Es bestätigte, dass bis Ende November 2025 eine wirksame Verordnung galt, die Verlängerung 2025 jedoch als unwirksam zu behandeln sei. Der Mieter erhielt einen Zahlungsanspruch; zudem legte das Gericht eine zulässige Ausgangsmiete für künftige Indexanpassungen fest. Der Tenor weist 11.332,79 € zu und setzt die Ausgangsmiete auf 842,89 € fest. Aktenzeichen: AG Frankfurt, 33029 C 147/25, Urteil vom 09.09.2026.

Was in Hessen geregelt war – und wann es auslief

Hessen fasste zum 26. November 2020 drei bundesrechtliche Schutzinstrumente in einer Verordnung zusammen: die Mietpreisbremse bei Neuvermietung nach § 556d BGB (Deckel: ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %), die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren nach § 558 Abs. 3 BGB sowie die achtjährige Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum nach § 577a Abs. 2 BGB. Die MiSchuV 2020 benannte ausdrücklich 49 Gemeinden – unter anderem Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt und zahlreiche Umlandkommunen – und lief kraft § 5 der Verordnung mit Ablauf des 25. November 2025 aus.

Warum die Ein‑Jahres‑Verlängerung 2025 angreifbar ist

Die Bundesänderung vom 17. Juli 2025 verlängerte die Verordnungsermächtigung der Länder bis zum 31. Dezember 2029 und verschärfte die Begründungspflicht: Jede einbezogene Gemeinde ist mit aktuellen Daten zu begründen (§ 556d Abs. 2 S. 5–6 BGB). Hessen erließ am 12. November 2025 eine kurze „Änderungsverordnung“, die im Kern das Auslaufdatum von 2025 auf 2026 ersetzte und weitgehend Begründungen aus 2015/2018 und 2020 wiedergab. Das AG Frankfurt wertete dies als unzureichend, weil eine aktuelle, gemeindebezogene Tatsachengrundlage fehle. Die Landesregierung hält dem entgegen, dass ein Amtsgericht nur inter partes bindet und arbeitet an einer neuen, aktualisierten Verordnung; deren Inkrafttreten ist für November 2026 angekündigt.

Woran können sich Vermieter und Mieter in Hessen heute noch halten?

Entscheidend sind die Stichtage. Stand 20. September 2026 gilt:

• Verträge bis einschließlich 25. November 2025 in einer der 49 in der MiSchuV 2020 genannten Gemeinden: Mietpreisbremse (ortsübliche Miete + 10 %), abgesenkte Kappungsgrenze (15 % in drei Jahren) und achtjährige Kündigungssperrfrist bei Umwandlung galten während der Laufzeit der Verordnung. Rückforderungsansprüche bis zu diesem Datum sind durchsetzbar; das Urteil vom 10.06.2026 sprach nur bis zum Auslaufen zu.

• Verträge ab dem 26. November 2025: Nach den AG‑Frankfurt‑Entscheidungen ist die Änderungsverordnung vom 12.11.2025 unwirksam. Praktisch können sich Mieter in Frankfurt auf die Mietpreisbremse für nach Ablauf geschlossene Verträge nicht verlassen; Vermieter tragen bis zur Klärung durch die nächste Instanz ein Prozessrisiko. Ob die abgesenkte 15‑%‑Kappungsgrenze fortgilt, ist ebenso streitig; ohne wirksame Verordnung greift die bundesweite Grundregel von 20 % in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 S. 1 BGB).

• Ausnahmen gelten unverändert: Die Mietpreisbremse greift nicht bei Erstvermietung nach Neubau (erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet) und nicht bei der ersten Vermietung nach „umfassender Modernisierung“ (regelmäßig mindestens ein Drittel der Neubaukosten und ein Zustand nahe dem Neubauniveau), jeweils § 556f BGB.

• Der Frankfurter Mietspiegel 2026 ist seit dem 25.06.2026 als qualifizierter Mietspiegel anerkannt und bleibt die zentrale Referenz für die ortsübliche Vergleichsmiete – sowohl bei Neuvertrags‑ als auch bei Mieterhöhungsstreitigkeiten.

• Unabhängige Instrumente bleiben unberührt: „Mietpreisüberhöhung“ nach § 5 WiStG und – in Extremfällen – § 138 BGB (Sittenwidrigkeit/Wucher) können weiterhin greifen. Beide Tatbestände sind vom System der Mietpreisbremse unabhängig und stark einzelfallbezogen.

Da Amtsgerichte andere Gerichte nicht binden und Verordnungen nicht allgemein aufheben, sind unterschiedliche Ergebnisse möglich, bis eine hessische Rechtsmittelinstanz entscheidet oder die angekündigte neue MiSchuV greift. Für laufende Verfahren und Vertragsgestaltung sollten Sie eine Fachanwältin bzw. einen Fachanwalt für Miet‑ und Wohnungseigentumsrecht in Hessen konsultieren.

Worauf Sie bis November 2026 achten sollten

• Neue Landesverordnung: Das Ministerium kündigt eine aktualisierte MiSchuV bis November 2026 an. Rechnen Sie mit einer angepassten Gebietskulisse und mit Begründungen auf Basis neuerer Daten.

• Entscheidungen der Rechtsmittelinstanzen in Hessen: Bestätigen oder verwerfen Obergerichte die Linie des AG Frankfurt, ändert sich das Prozessrisiko für Verträge ab Ende November 2025 grundlegend.

• Mietspiegel nutzen: Der qualifizierte Frankfurter Mietspiegel 2026 (anerkannt am 25.06.2026) bleibt zentrales Beweismittel – sowohl für Berechnungen nach der Mietpreisbremse (sofern anwendbar) als auch für Mieterhöhungen nach § 558 BGB.