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Frankfurt Kurzzeitvermietung 2026: Durchsetzung der Ferienwohnungssatzung 2018 nach VG Frankfurt 8 L 2745/26.F
Frankfurt setzt die im März 2018 beschlossene Ferienwohnungssatzung konsequent durch. Ein Beschluss vom 30.06.2026 bestätigte sofort vollziehbare Untersagungen. So funktionieren Genehmigungen, Anträge und Takedowns jetzt.
Die Regel: stadtweite Genehmigungspflicht für Kurzzeitvermietung seit 28. März 2018
Frankfurt verlangt für jede wiederholte, nach Tagen oder Wochen bemessene Überlassung von Wohnraum als Ferienwohnung oder zur „Fremdenbeherbergung“ eine Genehmigung. Grundlage ist die „Satzung der Stadt Frankfurt am Main über die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung und zu ähnlichen Zwecken (Ferienwohnungssatzung)“, die am 28. März 2018 gemäß § 12a Hessisches Wohnungsaufsichtsgesetz (HWoAufG) in Kraft trat. Vollzugsbehörde ist die Bauaufsicht Frankfurt; sie kann Anordnungen zur Wiederherstellung des rechtmäßigen Zustands treffen, Genehmigungen erteilen und Ordnungswidrigkeiten verfolgen.
Was ohne Ausgleich zulässig ist – die Acht‑Wochen‑Grenze
Zwei eng begrenzte Fälle sind genehmigungsfähig, ohne Ersatzwohnraum zu schaffen oder einen Ausgleichsbetrag zu zahlen: (1) die Überlassung eines einzelnen Zimmers im Hauptwohnsitz der antragstellenden Person oder (2) die kurzzeitige Überlassung des gesamten Hauptwohnsitzes während deren Abwesenheit. „Kurzzeitig“ bedeutet höchstens acht Wochen pro Kalenderjahr. Auch diese Nutzungen erfordern einen Antrag nach § 6 bei der Bauaufsicht. Für §‑6‑Anträge hat die Behörde innerhalb eines Monats nach vollständigem Eingang zu entscheiden; andernfalls gilt die Genehmigung als erteilt. Nach dem Merkblatt sind auch monatsweise Vermietungen genehmigungspflichtig, wenn kein Lebensmittelpunkt begründet wird; eine Unterscheidung zwischen touristischen und beruflichen Aufenthalten erfolgt nicht.
Neufassung ab 28. März 2023 – was sich geändert hat
Die Satzung wurde am 15. Dezember 2022 neu gefasst, am 14. Februar 2023 bekanntgemacht und trat am 28. März 2023 erneut in Kraft; sie gilt für fünf Jahre bis zum 27. März 2028. Die materiellen Regelungen blieben im Kern unverändert; präzisiert wurde u. a., dass Geschäftsreisen ausdrücklich unter die Kurzzeitüberlassung fallen, eine gleichzeitige Genehmigung nach § 6 für Zimmer und gesamte Wohnung ausgeschlossen ist und der Verweis im Auskunfts‑/Betretungsrecht bereinigt wurde. Bis zum 15. September 2022 meldete die Stadt 982 zurückgewonnene Wohnungen (41.587 m²), 53 Bußgeldbescheide und 1.773.500 € an festgesetzten Bußgeldern; die Stadtverordneten verlängerten daher die Regelung.
Beschluss vom 30.06.2026: Sofortige Stilllegung ist rechtmäßig
Am 30. Juni 2026 lehnte das Verwaltungsgericht Frankfurt (8 L 2745/26.F) den Eilantrag gegen eine städtische Nutzungsuntersagung für als Serviced Apartments beworbene Einheiten ab. Das Gericht folgte der Auffassung der Stadt, dass die Nutzung von der genehmigten Wohnnutzung abwich und daher eine Baugenehmigung zur Nutzungsänderung nach der Hessischen Bauordnung (HBO) erforderlich war. Daneben war eine Genehmigung nach der städtischen Ferienwohnungssatzung nötig. Eine städtische Mitteilung nennt ein Aparthotel mit 29 Einheiten in Sachsenhausen und bestätigt, dass die Untersagung bestehen blieb. Konsequenz für Investoren: Bereits die formelle Illegalität (fehlende Genehmigungen) trägt eine sofort vollziehbare Stilllegung; die materielle Zulässigkeit wird im Eilverfahren nicht vertieft geprüft. Rechnen Sie mit Takedowns auf Plattformen und der Abschaltung von Offline‑Buchungskanälen, sobald eine Verfügung ergeht.
Genehmigungen, Formulare – was Sie jetzt einreichen müssen
Zuständig ist die Bauaufsicht Frankfurt. Eine Antragstellung per E‑Mail ist nicht möglich. Senden Sie die unterschriebenen Formulare per Post oder Fax an die Kurt‑Schumacher‑Straße 10, 60311 Frankfurt am Main. Nutzen Sie die städtischen Formulare „Antrag auf kurzzeitige oder teilweise Umnutzung“, „Antrag auf vorübergehende Umnutzung“ oder „Antrag auf dauerhafte Umnutzung“. Für Zimmerüberlassung im Hauptwohnsitz oder die Überlassung des gesamten Hauptwohnsitzes bis zu acht Wochen pro Kalenderjahr stellen Sie einen §‑6‑Antrag. Bei intensiver Nutzung einer ganzen Wohnung müssen Sie entweder (a) ersatzweise gleichwertigen Wohnraum nachweisen (§ 4) oder (b) eine Ausgleichszahlung leisten. Bei vorübergehendem Wohnraumverlust von bis zu sechs Monaten innerhalb von drei Jahren orientiert sich die monatliche Zahlung an der ortsüblichen Vergleichsmiete, mit Zu‑/Abschlägen bis ± 20 % je nach Ausstattung und Lage. Gegebenenfalls ist zusätzlich eine baurechtliche Nutzungsänderung nach HBO zu genehmigen. Führen Sie das von der Stadt vergebene Aktenzeichen in allen Anzeigen; das verringert Konflikte bei der Kontrolle. Zudem gilt in Frankfurt der Tourismusbeitrag: Wer Ortsfremde gegen Entgelt beherbergt, muss dies anmelden und die Beitragspflichten erfüllen.
Plattform‑Takedowns und Datendienste seit dem 20. Mai 2026
Die Verordnung (EU) 2024/1028 gilt seit dem 20. Mai 2026. In Gebieten mit eingeführtem Registrierungsverfahren müssen Plattformen Registrierungsnummern anzeigen und prüfen, Stichproben durchführen und auf Anordnung nicht konforme Angebote entfernen. Deutschland betreibt den Datenaustausch über den „Single Digital Entry Point“ der Bundesnetzagentur; diese setzt seit dem 1. Juli 2026 auch Plattformpflichten durch. Frankfurt arbeitet derzeit mit einem Genehmigungssystem nach der Satzung. Eine gesonderte Registrierungsnummer gilt nur, wenn Frankfurt ein entsprechendes Verfahren einführt; prüfen Sie vor dem Online‑Stellen die bei der Bundesnetzagentur veröffentlichte Gebietsliste. Plattformverstöße können mit Bußgeldern geahndet werden; für Gastgeber ist mit schnelleren Abgleichen zwischen städtischen Akten und Online‑Angeboten zu rechnen.
Bußgelder, Abschöpfung von Einnahmen und praktisches Risiko
Eine Nutzung ohne erforderliche städtische Genehmigung ist eine Ordnungswidrigkeit und kann nach § 13 HWoAufG mit bis zu 25.000 € geahndet werden. Die Frankfurter Hinweise nennen bei baurechtlichen Verstößen zudem Bußgelder bis 500.000 €. Einnahmen aus der rechtswidrigen Nutzung werden eingezogen. Seit dem 28. März 2023 gilt die Satzung erneut stadtweit; Verfügungen sind sofort vollziehbar, wie der Beschluss vom 30.06.2026 zeigt. Das ist für Eigentümer, die „Serviced Apartments“ in Wohngebäuden betreiben, ein reales Risiko. Vor Ankauf oder Umnutzung sollten Sie sich die bauordnungsrechtliche Machbarkeit schriftlich von einem in Frankfurt zugelassenen Architekten/Ingenieur bestätigen lassen und den Genehmigungsweg nach der Satzung sowie etwaige Ausgleichsbeträge von einer deutschen Kanzlei für Verwaltungs‑/Planungsrecht prüfen lassen. Im Betrieb führen Sie das städtische Aktenzeichen in allen Inseraten, führen die Belege für den Tourismusbeitrag und halten Nachweise zum Hauptwohnsitz bereit, wenn Sie sich auf § 6 stützen.
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