Der Berliner Mietspiegel 2026 liegt 6,9 % über 2024. Was § 558 BGB und die bis 31.12.2029 verlängerte Mietpreisbremse bei Neuvermietung in Berlin und Frankfurt 2026 zulassen – und welche Ausnahmen gelten.
Berlin hat den qualifizierten Mietspiegel 2026 am 28.05.2026 veröffentlicht. Der Berliner Mieterverein nennt eine durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete von 7,71 €/m² – ein Anstieg um 6,9 % gegenüber 7,21 €/m² im Mietspiegel 2024. Der Senat bestätigt Aufbau, Methode und den Status als qualifizierter Mietspiegel in der amtlichen Broschüre; die Tabellen weisen den Stichtag 1. September 2025 aus. ([berlin.de](https://www.berlin.de/sen/stadt/presse/pressemeldungen/pressemitteilung.1674998.php?utm_source=openai))
Frankfurt am Main hat seinen qualifizierten Mietspiegel 2026 am 25.06.2026 anerkannt und veröffentlicht. Die Stadt stellt klar, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB handelt und dass der Mietspiegel 2024 bis 24.06.2026 übergangsweise als einfacher Mietspiegel genutzt werden konnte. Die 2026er Broschüre nennt die Laufzeit bis 31.05.2028 und erläutert die Berechnung über eine Basis‑Netto‑Miete nach Wohnungsgröße sowie Zuschläge/Abschläge für Merkmale und Lage. ([frankfurt.de](https://frankfurt.de/themen/planen-bauen-und-wohnen/wohnen/informationen-zum-wohnungsmarkt/mietspiegel))
Für Anleger wirkt sich das zweifach aus: Bei Bestandsmieten begrenzt § 558 BGB Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anhand dieser Mietspiegel; bei Neuvermietung deckelt die Mietpreisbremse die Anfangsmiete relativ zur ortsüblichen Vergleichsmiete, sofern eine landesrechtliche Verordnung einen angespannten Markt festlegt. Näheres unten. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html?utm_source=openai))
Die Mietpreisbremse ist in §§ 556d–556g BGB geregelt. In per Landesverordnung bestimmten Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ darf die Anfangsmiete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Der Bund hat die Rechtsgrundlage 2025 bis zum 31.12.2029 verlängert (BGBl. I 2025 Nr. 163). ([gesetze-im-internet.juris.de](https://www.gesetze-im-internet.juris.de/bgb/__556d.html?utm_source=openai))
Konkret vor Ort: - Berlin wendet die Bremse stadtweit an. Der Senat bestätigt die Fortgeltung der Mietenbegrenzungsverordnung für das gesamte Stadtgebiet; am 19.09.2026 wurde die Laufzeit in Berlin bis Ende 2029 bekanntgegeben. ([berlin.de](https://www.berlin.de/aktuelles/10014766-958090-mietpreisbremse-bis-2029-verlaengert.html)) - Frankfurt wendet die Bremse auf Grundlage der Hessischen Mieterschutzverordnung an; die Stadt nennt explizit „max. +10 %“ bei Wiedervermietung im gesamten Stadtgebiet. ([frankfurt.de](https://frankfurt.de/themen/planen-bauen-und-wohnen/wohnen/informationen-zum-wohnungsmarkt/mietspiegel))
Die gesetzlichen Ausnahmen sind eng und müssen dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden (§ 556g BGB): - Neubau: Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind ausgenommen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html)) - Erste Vermietung nach „umfassender Modernisierung“ ist ausgenommen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html)) - Vormiete: Lag die mit dem Vormieter rechtmäßig vereinbarte Miete oberhalb der Bremse, darf diese – bei ordnungsgemäßer Auskunft – auch mit dem neuen Mieter verlangt werden. Modernisierungen in den letzten drei Jahren vor Vertragsbeginn können über § 559 BGB zusätzlich zu einem zulässigen Aufschlag führen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556e.html?utm_source=openai))
Risiko bei Überhöhung: Der Mieter kann rügen. Erfolgt die Rüge erst mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder nach dessen Ende, kann er nur die ab Zugang der Rüge fällig werdenden Mieten zurückverlangen; für frühere Monate ist eine rechtzeitige Rüge erforderlich. Investoren sollten die Auskunftspflichten nach § 556g BGB schriftlich erfüllen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556g.html?utm_source=openai))
Beispiel anhand der amtlichen Tabellen: - Berlin (mittlere Wohnlage): Für 55–60 m², Baujahr 1986–1990 (West), weist der Mietspiegel 2026 einen Mittelwert von 9,97 €/m² aus. Die Bremse setzt die Kappungsgrenze bei Neuvermietung somit bei 10,97 €/m² (9,97 × 1,10), sofern keine gesetzliche Ausnahme greift und korrekt nachgewiesen wird. ([mietspiegel.berlin.de](https://mietspiegel.berlin.de/wp-content/uploads/2026/05/mietspiegel2026.pdf)) - Frankfurt: Die Broschüre 2026 nennt bei 70 m² eine Basis‑Netto‑Miete von 9,02 €/m² (vor Zuschlägen/Abschlägen). Ohne Zuschläge läge die +10 %-Grenze bei 9,92 €/m² (9,02 × 1,10). In Frankfurt ist stets die vollständige Berechnung vorzunehmen (Basis nach Größe, zulässige Zuschläge, anschließend Vergleich mit der Bremse). ([frankfurt.de](https://frankfurt.de/-/media/frankfurtde/service-und-rathaus/verwaltung/aemter-und-institutionen/amt-fuer-wohnungswesen/pdf/64_s1/64_s1_frankfurter_mietspiegel_2026.pdf?dmc=1))
Für bestehende Verträge erlaubt § 558 BGB Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, unter Beachtung von Form‑ und Fristregeln. Die „Kappungsgrenze“ begrenzt Erhöhungen (ohne Modernisierungs‑ und Betriebskostenthemen) bundesweit auf 20 % in drei Jahren; per Verordnung kann sie in angespannten Märkten auf 15 % abgesenkt werden. Sowohl Berlin als auch Frankfurt wenden derzeit 15 % an. ([gesetze-im-internet.juris.de](https://www.gesetze-im-internet.juris.de/bgb/__558.html?utm_source=openai))
- Berlin: Das Land bestätigt die 15‑%‑Grenze innerhalb von drei Jahren in seinen Miet‑Infoseiten. Bei qualifiziertem Mietspiegel 2026 ist dieser in formgerechten Erhöhungsverlangen zu zitieren. ([berlin.de](https://www.berlin.de/sen/wohnen/wohnungs-und-mietenpolitik/?utm_source=openai)) - Frankfurt: Die Stadt nennt eine 15‑%‑Grenze in drei Jahren auf Grundlage der Hessischen Mieterschutzverordnung und stellt Hinweise zu Formerfordernissen bereit. ([frankfurt.de](https://frankfurt.de/themen/planen-bauen-und-wohnen/wohnen/informationen-zum-wohnungsmarkt/mietspiegel))
Achtung: Modernisierungsumlagen richten sich nach §§ 559–559a BGB, nicht nach § 558. Für Staffel‑ und Indexmieten gelten Sonderregeln (§§ 557a–557b BGB); die anfängliche Miethöhe bei Indexmiete unterliegt in ausgewiesenen Gebieten gleichwohl der Mietpreisbremse. Lassen Sie geplante Erhöhungen oder Neuvertragsklauseln von einer deutschen Rechtsanwältin/einem deutschen Rechtsanwalt prüfen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/BJNR001950896.html?utm_source=openai))
Berlin: Bestimmen Sie zunächst Baualtersklasse, Größenband und die Wohnlage (einfach, mittel, gut). Die Broschüre 2026 erläutert die Einordnung innerhalb der Spanne über fünf Merkmalgruppen; der Mittelwert ist der Ausgangspunkt für Wohnungen üblicher Standardqualität. Maßgeblich ist der Tabellen‑Stichtag 01.09.2025. ([mietspiegel.berlin.de](https://mietspiegel.berlin.de/wp-content/uploads/2026/05/mietspiegel2026.pdf))
Frankfurt: Beginnen Sie mit der Basis‑Netto‑Miete je Quadratmeter (Tabelle 1) für die exakte Wohnfläche und wenden Sie ausschließlich die genannten Zu‑/Abschläge für Merkmale sowie den Lagezuschlag nach Anleitung der Broschüre an. Die Stadt stellt einen Online‑Rechner 2026 sowie Dokumentation und Wohnlagenverzeichnis bereit. ([frankfurt.de](https://frankfurt.de/-/media/frankfurtde/service-und-rathaus/verwaltung/aemter-und-institutionen/amt-fuer-wohnungswesen/pdf/64_s1/64_s1_frankfurter_mietspiegel_2026.pdf?dmc=1))
Vergleichen Sie Ihr Ergebnis stets mit der anwendbaren Obergrenze: bei Neuvermietung die Mietpreisbremse (+10 % auf die ortsübliche Vergleichsmiete), sofern anwendbar; bei Bestandsmieten den niedrigeren Wert aus (i) ortsüblicher Vergleichsmiete und (ii) 15‑%‑Kappungsgrenze binnen drei Jahren – soweit in Kraft. Dokumentieren Sie jede in Anspruch genommene Ausnahme und die nach § 556g BGB erteilten Auskünfte. ([gesetze-im-internet.juris.de](https://www.gesetze-im-internet.juris.de/bgb/__556d.html?utm_source=openai))
- Berlin hat am 19.09.2026 bekannt gegeben, dass die Mietpreisbremse stadtweit bis 31.12.2029 fortgilt. Bei Verdacht auf überhöhte Neuvertragsmieten ist die Mietpreisprüfstelle die offizielle Anlaufstelle; zudem wertet der Senat Angebotsmieten auf Basis des Mietspiegels 2026 aus. Vermieter müssen mit aktiver Prüfung rechnen. ([berlin.de](https://www.berlin.de/aktuelles/10014766-958090-mietpreisbremse-bis-2029-verlaengert.html)) - Das Frankfurter Amt für Wohnungswesen stellt Hinweise und Merkblätter zur Mietpreisbremse und zur Mietpreisüberhöhung bereit; die Mietspiegel‑2026‑Seite verlinkt darauf. ([frankfurt.de](https://frankfurt.de/themen/planen-bauen-und-wohnen/wohnen/informationen-zum-wohnungsmarkt/mietspiegel)) - Klären Sie mit einer deutschen Fachanwältin/einem deutschen Fachanwalt für Miet‑ und WEG‑Recht, ob eine Ausnahme (Neubau, umfassende Modernisierung, Vormiete) tatsächlich greift und wie die Auskunft nach § 556g BGB exakt zu formulieren ist. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html))
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Deutschland erlaubt 5 % degressive AfA für neue Wohngebäude bei Baubeginn oder Kaufvertrag vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 sowie eine zusätzliche 5 %‑Sonder‑AfA nach § 7b EStG — oft kombinierbar, jedoch mit strengen Kosten‑ und EH40/QNG‑Vorgaben.
Ab 20.05.2026 verpflichtet die EU‑VO 2024/1028 Plattformen zur Nummernprüfung und monatlichen Datenübermittlung. In Berlin und Hamburg besteht Registrierpflicht; Münchens neue ZeS gilt ab 01.08.2026.
Zum 20. September 2026 liegt der EZB‑Einlagensatz bei 2,50 %. Deutsche 10‑Jahres‑Darlehen werden um 3,7–4,2 % angeboten. So sichern Sie als Nicht‑Resident im September 2026 eine 10‑jährige Zinsbindung.