Hessen 2026 Baugenehmigungen: HBO-Änderungen ab 14.10.2025 und welche Unterlagen Käufer in Frankfurt, Wiesbaden und Darmstadt im 4. Quartal 2026 einreichen müssen

Was sich in Hessen seit dem 14. Oktober 2025 geändert hat

Am 14. Oktober 2025 ist das Dritte Gesetz zur Änderung der Hessischen Bauordnung (HBO) in Kraft getreten. Für Käufer und kleine Projektentwickler sind drei Änderungen besonders wichtig.

Erstens wurde § 64 HBO (Genehmigungsfreistellung) erweitert: Der Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken fällt nun unter die Freistellung – ausdrücklich einschließlich der Errichtung von Dachgauben und „Zwerchgiebeln“. Diese Erweiterung gilt auch im unbeplanten Innenbereich. Die Gemeinde behält ein einmonatiges Recht, ein Genehmigungsverfahren zu verlangen. Beim Dach‑zu‑Wohnen‑Wechsel läuft dieses Ein‑Monats‑Fenster nach § 64 Abs. 3; die Bauaufsichtsbehörde teilt die Zulässigkeit des Baubeginns mit. [Quellen unten.]

Zweitens wurde § 64a HBO neu eingeführt: Wohngebäude im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB können im Freistellungsverfahren angezeigt werden. Hier können sowohl Gemeinde als auch Bauaufsichtsbehörde innerhalb eines Monats die Durchführung eines Genehmigungsverfahrens verlangen; maßgeblich ist der Zeitpunkt der Einreichung der erforderlichen Bauvorlagen.

Drittens enthält § 65 HBO (vereinfachtes Verfahren) eine Drei‑Monats‑Entscheidungsfrist ab Vorliegen eines vollständigen Antrags. Die Behörde kann aus wichtigem Grund um bis zu zwei Monate verlängern. Erfolgt keine Entscheidung fristgerecht, gilt die Baugenehmigung als erteilt (Genehmigungsfiktion). Das Ministerium hat klargestellt, dass eine „Vollständigkeitsfiktion“ die Drei‑Monats‑Frist auslöst, wenn binnen eines Monats keine Nachforderungen erfolgen. Die Fiktion legalisiert niemals ein objektiv unzulässiges Vorhaben; die Rechtsprechung bestätigt dies.

Diese Punkte sind gesetzlich verankert und seit dem 14. Oktober 2025 wirksam.

Neuer Bauvorlagenerlass vom 4. August 2026: Vordrucke und Übergangsregel

Am 4. August 2026 hat Hessen einen überarbeiteten Bauvorlagenerlass veröffentlicht. Er vereinheitlicht die einzureichenden Unterlagen für Anzeige‑ und Genehmigungsverfahren und aktualisiert mehrere Vordrucke (insbesondere BAB 01, 10, 10a, 27, 33, 41, 42 und 43). Die Nutzung der Vordrucke vom 4. August 2026 wird empfohlen; wenn die Planungen begonnen oder Verfahren vor dem 4. August 2026 eingeleitet wurden, dürfen die alten Vordrucke noch bis zum 31. Dezember 2026 verwendet werden.

Wesentliche Punkte für das 4. Quartal 2026: - Für Anzeigen nach §§ 64 und 64a HBO ist – sofern nicht digital über das Bauportal Hessen eingereicht wird – der Vordruck BAB 33 („Mitteilung baugenehmigungsfreier und genehmigungsfreigestellter Vorhaben“) zu verwenden. - Bei Anzeigen nach § 64a ist der Nachweis der Bauvorlageberechtigung beizufügen; bei § 64 (Dach‑zu‑Wohnen) ist dieser Nachweis grundsätzlich nicht erforderlich, außer die Behörde verlangt ihn. - Typischer Unterlagensatz bei Einreichung: aktueller Liegenschaftsplan (in der Regel nicht älter als 6 Monate), Übersichtsplan (1:10.000–1:25.000), Freiflächenplan sowie Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 (Schnitte, sämtliche Ansichten, Grundrisse mit Nutzungen, Nachweis der Abstandsflächen und der Aufenthaltsraumqualität). - Barrierefreiheit: BAB 34 für öffentlich zugängliche Gebäude und BAB 35 für Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen, soweit einschlägig. - Vor Baubeginn ist die Baubeginnsanzeige (BAB 17) einzureichen. - Statistikpflichten: In den einschlägigen Fällen ist die Hochbaustatistik online beim Statistischen Landesamt zu melden; bei bestimmten Abbrüchen nach § 63a HBO ist der „Bauabgang“ zu berücksichtigen; BAB 33 weist darauf hin.

Der Bauvorlagenerlass erläutert außerdem die parallele Nutzung von analoger Einreichung und Bauportal; rund zwei Drittel der 36 unteren Bauaufsichtsbehörden arbeiten bereits vollständig digital.

Dach‑zu‑Wohnen inkl. Gauben: Unterlagen im 4. Quartal 2026

Für den Ausbau eines bestehenden Dachgeschosses zu Wohnzwecken nach § 64 Abs. 1a HBO gilt: - Verfahren: Anzeige nach § 64 (Genehmigungsfreistellung). Die Gemeinde hat einen Monat, um ein Genehmigungsverfahren zu verlangen; die Bauaufsichtsbehörde teilt mit, ab wann der Baubeginn zulässig ist. - Vordrucke: BAB 33 (sofern nicht über das Bauportal eingereicht). Kein Bauvorlageberechtigungs‑Nachweis für § 64 erforderlich. - Pläne: Liegenschaftsplan (in der Regel ≤ 6 Monate alt), Übersichtsplan, Freiflächenplan und Bauzeichnungen im Maßstab 1:100. Gauben sind in Grundrissen/Ansichten darzustellen. - Technik: Die lichte Raumhöhe darf bei rechtmäßig bestehenden Gebäuden, die zu Wohnzwecken aufgestockt, um‑ oder ausgebaut oder in ihrer Nutzung geändert werden, 2,10 m betragen (abweichend vom Regelfall 2,40 m). - Stellplätze: Die Zahl notwendiger Stellplätze erhöht sich nicht allein deshalb, weil durch Dach‑/Kellerausbau, Umnutzung, Aufstockung oder Wohnungs­teilung zusätzlicher Wohnraum entsteht.

Beginnen Sie früh mit der Planerstellung. Mangelhafte Bauvorlagen führen laut Bauvorlagenerlass häufig zu Zurückweisungen oder Verzögerungen.

Neubau nach § 34 BauGB über § 64a: Einzureichende Unterlagen

Für ein Wohngebäude im unbeplanten Innenbereich, das sich nach § 34 BauGB „einfügt“: - Verfahren: Anzeige nach § 64a. Sowohl Gemeinde als auch Bauaufsichtsbehörde können innerhalb eines Monats ab Einreichung der erforderlichen Bauvorlagen ein Genehmigungsverfahren verlangen. - Vordrucke: BAB 33; der Nachweis der Bauvorlageberechtigung der Entwurfsverfasserin/des Entwurfsverfassers ist für § 64a verpflichtend. Für isolierte Abweichungen/Befreiungen (z. B. § 31 BauGB) nutzen Sie BAB 10 (an die Bauaufsicht) bzw. BAB 10a (an die Gemeinde). - Pläne: Wie bei § 64, jedoch in vollständiger Qualität; fügen Sie die Nachweise zur Barrierefreiheit (BAB 34/35) bei, sofern einschlägig; ergänzen Sie ggf. Lärm‑, Artenschutz‑ oder Brandschutzunterlagen gemäß Bauvorlagenerlass. - Wird das Vorhaben in ein Genehmigungsverfahren überführt, läuft es nach § 65 HBO (vereinfacht), es sei denn, es handelt sich um einen Sonderbau (dann § 66 HBO).

Wenn eine Genehmigung erforderlich ist: § 65 HBO und die Drei‑Monats‑Frist

Wenn die Anzeige nicht möglich ist oder Gemeinde/Bauaufsicht ein Genehmigungsverfahren verlangen, beantragen Sie die Genehmigung nach § 65 HBO (vereinfachtes Verfahren), sofern es kein Sonderbau ist. - Entscheidungsfrist: drei Monate ab Eingang eines vollständigen Antrags; Verlängerung um bis zu zwei Monate aus wichtigem Grund möglich. Erfolgt keine Entscheidung fristgerecht, gilt die Genehmigung als erteilt. Das Ministerium erläutert eine Ein‑Monats‑„Vollständigkeitsfiktion“: Fordert die Behörde binnen eines Monats keine Unterlagen nach, beginnt die § 65‑Frist zu laufen. - Unterlagen: BAB 01 (Bauantrag) und der im Bauvorlagenerlass definierte Plan‑ und Nachweissatz. - Risiko: Verlassen Sie sich nicht darauf, mit der Fiktion ein materiell unzulässiges Vorhaben durchzusetzen. Die hessische Rechtsprechung stellt klar, dass eine fiktive Genehmigung ein rechtswidriges Vorhaben nicht „heilt“.

Bei Unklarheiten wenden Sie sich an eine bauvorlageberechtigte Architektin/Ingenieurin oder einen Architekten/Ingenieur mit Praxis in Frankfurt/Wiesbaden/Darmstadt.

Einreichung in Q4 2026: Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt

- Frankfurt am Main: Seit dem 1. April 2025 sind Bauanträge, Bauvoranfragen und Anzeigen nach HBO ausschließlich über das Bauportal Hessen einzureichen; Papier wird nicht mehr angenommen (Ausnahmen u. a. § 172 BauGB). - Wiesbaden: Bietet den digitalen Weg über das Bauportal für Anträge und Voranfragen; die Seiten der Bauaufsicht verlinken direkt auf das Bauportal Hessen. - Darmstadt: Die Stadt weist aus: „Einreichung NUR noch über das Bauportal!“

Die digitale Einreichung erzeugt im Bauportal ein elektronisches Abbild der BAB‑Vordrucke und leitet die Unterlagen an die zuständige Behörde weiter. Der Bauvorlagenerlass bestätigt den Parallelbetrieb analog/digital in Hessen und dass viele Behörden das Digitale für bestimmte Verfahren bereits verpflichtend vorgeben. Prüfen Sie vor Einreichung stets die Website der lokalen Bauaufsicht.

Checkliste Q4 2026: Typische Unterlagen für Käufer

- § 64 Dach‑zu‑Wohnen mit Gauben: BAB 33; Liegenschaftsplan (≤ 6 Monate); Übersichtsplan; Freiflächenplan; Bauzeichnungen 1:100 (alle Geschosse, Schnitte, sämtliche Ansichten, Abstandsflächen, ggf. zweiter Rettungsweg über Hubrettungsfahrzeug etc.); ggf. Lärm/Artenschutz‑Unterlagen; BAB 17 vor Baubeginn. - § 64a § 34‑BauGB‑Wohngebäude: BAB 33; Nachweis der Bauvorlageberechtigung; vollständiger Plansatz wie oben; BAB 34/35, sofern einschlägig; Abweichung/Befreiung über BAB 10/BAB 10a; BAB 17 vor Baubeginn. - § 65 vereinfachtes Verfahren: BAB 01; vollständiger Plansatz gemäß Bauvorlagenerlass; Drei‑Monats‑Frist (verlängerbar um bis zu zwei Monate) beachten. - Statistik: In den Fällen der Hochbaustatistik ist die Online‑Meldung abzugeben; bei bestimmten Beseitigungen nach § 63a zusätzlich der „Bauabgang“.

Prüfen Sie stets besondere örtliche Regeln: Baumschutz‑, Gestaltungs‑ oder Erhaltungssatzungen sowie Stellplatzvorschriften können zusätzliche Unterlagen auslösen – auch bei Freistellung. Beauftragen Sie eine bauvorlageberechtigte Architektin/Ingenieurin bzw. einen Architekten/Ingenieur mit der Zusammenstellung und Fristensteuerung.