Hannover Kurzzeitvermietung: 12‑Wochen‑Obergrenze, Genehmigungen und Vollzug 2026 nach der Zweckentfremdungssatzung

Was sich geändert hat – und seit wann

Die „Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum“ (Zweckentfremdungssatzung, ZwEWS) gilt in Hannover seit dem 11. Juli 2025. Der Rat hat die Satzung am 26. Juni 2025 beschlossen; die Verkündung erfolgte am 10. Juli 2025 im Amtsblatt, das Inkrafttreten am Folgetag. Die Geltungsdauer ist auf fünf Jahre befristet; die Satzung tritt mit Ablauf des 10. Juli 2030 außer Kraft, sofern sie nicht verlängert oder ersetzt wird. Rechtsgrundlage ist das Niedersächsische Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (NZwEWG) vom 27. März 2019, das Kommunen in Wohnraummangellagen ermächtigt, für Nutzungen außerhalb des Wohnens Genehmigungen zu verlangen. Die Stadt stellt eine Übersicht und eine ausführliche FAQ bereit, die Schwellenwerte und Beispiele erläutern.

Die 12‑Wochen‑Obergrenze: was zählt – und was nicht

Kurzzeitvermietung bis insgesamt 12 Wochen (84 Kalendertage) pro Kalenderjahr gilt in Hannover nicht als Zweckentfremdung. Das umfasst tage‑ oder wochenweise Vermietung, die zeitweise Überlassung der eigenen Hauptwohnung während Abwesenheiten sowie die Vermietung einzelner Zimmer im selbst bewohnten Haus. Jenseits von 12 Wochen pro Jahr liegt eine „Zweckentfremdung“ vor; dafür ist eine Genehmigung erforderlich.

Ebenfalls als Zweckentfremdung gilt die gewerbliche oder berufliche Nutzung von mehr als 50 % der Wohnfläche sowie Leerstand von mehr als sechs Monaten ohne tragfähigen Grund. Die städtische FAQ stellt klar, dass kürzere Leerstände wegen Mieterwechseln oder Bauarbeiten regelmäßig nicht erfasst werden; ab sechs Monaten kann die Stadt jedoch einschreiten, sofern keine beachtlichen Gründe nachgewiesen werden.

Die Satzung enthält Ausnahmen. Grundsätzlich liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn die Fremdenbeherbergung bereits vor dem 1. Januar 2019 rechtmäßig stattfand; wenn die Wohnung bestimmungsgemäß als Zweitwohnung genutzt wird; wenn Wohnraum zu fortbestehenden Wohnzwecken zusammengelegt oder geteilt wird; oder wenn Wohnraum objektiv unbewohnbar und nicht zumutbar wiederherstellbar ist. Halten Sie Belege bereit, die eine Ausnahme im Einzelfall nachweisen.

Wann eine Genehmigung nötig ist – und wann nicht

Eine Genehmigung der Stadt ist immer dann erforderlich, wenn Wohnraum im Sinne der ZwEWS anderen als Wohnzwecken zugeführt werden soll. In der Praxis betrifft dies jede Kurzzeitvermietung oberhalb der 12‑Wochen‑Obergrenze; die überwiegende (mehr als hälftige) geschäftliche oder berufliche Nutzung; den Abbruch; sowie einen längeren Leerstand von mehr als sechs Monaten ohne beachtlichen Grund.

Genehmigungen werden im Einzelfall erteilt, wenn vorrangige öffentliche Belange oder überwiegende schutzwürdige private Interessen das Erhaltungsinteresse an Wohnraum überwiegen. Genannt werden insbesondere dringend benötigte soziale Einrichtungen oder lebenswichtige Dienste am konkreten Standort sowie Fälle, in denen die wirtschaftliche Existenz der Antragstellenden gefährdet wäre. Genehmigungen können an Ausgleichsmaßnahmen geknüpft werden: Bereitstellung von Ersatzwohnraum innerhalb Hannovers oder eine Ausgleichszahlung. Bei nur vorübergehendem Wohnraumverlust sieht die Satzung eine monatliche Zahlung in Höhe der durchschnittlichen Nettokaltmiete nach dem jeweiligen Mietspiegel vor. Eine Genehmigung nach der ZwEWS ersetzt nicht andere notwendige Genehmigungen, etwa eine baurechtliche Nutzungsänderung.

Liegt Ihr Vorhaben unterhalb der Schwellen oder greift eine Ausnahme, können Sie nach § 8 ein „Negativattest“ beantragen. Dieses bestätigt, dass keine Zweckentfremdung vorliegt und keine ZwEWS‑Genehmigung für das konkrete Vorhaben erforderlich ist. Die städtische FAQ empfiehlt diesen Schritt ausdrücklich für Grenzfälle (z. B. teilweise Büronutzung).

Werbeverbot, Bußgelder und städtische Anlaufstelle

Hannover untersagt die Werbung für ungenehmigte Kurzzeitvermietungen. Die Stadt kann Diensteanbieter anweisen, rechtswidrige Angebote zu entfernen. Für Verstöße können Bußgelder bis zu 100.000 € verhängt werden. Beim Fachbereich Planen und Stadtentwicklung ist ein eigenes „Team Zweckentfremdung“ eingerichtet, das Anträge bearbeitet, Hinweisen nachgeht und Anordnungen erlässt. Kontakt: zweckentfremdung@hannover-stadt.de (Deutsch). Die städtische Leistungsbeschreibung stellt die tatbestandlichen Fälle – einschließlich der 12‑Wochen‑Grenze – kompakt dar.

Vollzugspraxis 2026: Personal, Kontrollen und Ergebnisse

Aus dem Ratsprotokoll vom 28. Mai 2026 ergibt sich, wie Hannover die ZwEWS im ersten vollen Jahr vollzogen hat. Die Verwaltung berichtete, dass ursprünglich zehn Stellen vorgesehen waren, tatsächlich aber nur drei geschaffen wurden; zeitweise bearbeiteten zwei, im Idealfall drei Mitarbeitende Hinweise und Anträge. Bis Ende Mai 2026 waren Vor‑Ort‑Prüfungen an 18 Objekten in Linden‑Mitte und Linden‑Süd erfolgt; weitere Hinweise in Südstadt, Oststadt und Mitte wurden verfolgt. Rund 40 % der Anträge wurden nach Anhörung und angekündigter Ablehnung von den Antragstellenden zurückgenommen. Drei befristete Genehmigungen wurden erteilt; im Übrigen wurden Anträge abgelehnt, sofern nicht ein Negativattest einschlägig war. Ein erster inhaltlicher Bericht an den Bauausschuss war für das 4. Quartal 2026 terminiert. Ergänzend zeigt die lokale Berichterstattung aus Juni/Dezember 2026, dass die Stadt bei Nutzungsänderungen mit Bezug zur Kurzzeit‑ oder Nichtwohnnutzung konsequent am Regelwerk festhält.

Praktische Hinweise für Eigentümerinnen, Eigentümer und Käuferinnen, Käufer

• Vermietungstage dokumentieren. Die 12‑Wochen‑Grenze bezieht sich auf das Kalenderjahr. Führen Sie einen Nachweis, der maximal 84 Kalendertage belegt, wenn Sie das Genehmigungsverfahren vermeiden möchten. Die städtische FAQ bestätigt ausdrücklich die zeitweise Überlassung der gesamten eigenen Wohnung während Abwesenheiten innerhalb der 12‑Wochen‑Gesamtgrenze.

• Getrennte Rechtsbereiche beachten. Eine ZwEWS‑Genehmigung ersetzt keine bauplanungs‑ oder bauordnungsrechtlichen Zulassungen. Bei baulichen Änderungen oder Nutzungsänderungen frühzeitig eine örtliche Architektin oder einen Architekten einschalten.

• Werbeverbot einhalten. Bieten Sie keine Nutzung an, die ohne Genehmigung eine Zweckentfremdung wäre; die Stadt kann Plattformen zur Entfernung nicht konformer Angebote verpflichten und Bußgelder verhängen.

• Negativattest erwägen. Bei Grenzfällen (z. B. gemischte Wohn‑/Arbeitsnutzung) schafft ein Negativattest Rechtssicherheit gegenüber Banken, Käuferinnen/Käufern oder Plattformen.

• Beherbergungsteuer einkalkulieren. Hannover erhebt auf entgeltliche Übernachtungen eine Beherbergungsteuer. Zum 1. Januar 2026 wurde die Staffel angepasst; Übernachtungen bis 25 € pro Person und Nacht sind vollständig befreit. Diese Abgabe ist vom ZwEWS‑Regime unabhängig und wird vom Steueramt durchgesetzt.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Für konkrete Vorhaben wenden Sie sich an eine auf Immobilienrecht spezialisierte Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt in Niedersachsen sowie – bei baulichen Maßnahmen oder Nutzungsänderungen – an eine örtliche Architektin oder einen Architekten.