Hamburg: Zweitwohnungsteuer 12 % ab 2027, 20 % ab 2028 – wer zahlt und welche Pflichten

Was sich ändert – und wann

Hamburg hat eine erste Anhebung der Zweitwohnungsteuer auf 12 % der jährlichen Nettokaltmiete zum 1. Januar 2027 gesetzlich beschlossen. Grundlage ist das „Dritte Gesetz zur Änderung kommunalabgabenrechtlicher Vorschriften“ vom 4. März 2026 (verkündet am 17. März 2026), das in § 6 Hamburgisches Zweitwohnungsteuergesetz (HmbZWStG) die Zahl „8“ durch „12“ ersetzt. Das Gesetz präzisiert zudem die Bemessungsgrundlage, wenn keine vertragliche Miete gezahlt wird. ([umwelt-online.de](https://www.umwelt-online.de/regelwerk/allgemei/laender/hh/z26_0098.htm))

Eine zweite Stufe – auf 20 % ab dem 1. Januar 2028 – hat der Senat im Rahmen des Doppelhaushalts 2027/2028 angekündigt („forcieren“). Der Finanzsenator hat diese Zeitschiene in der Bürgerschaft und in der regionalen Berichterstattung erläutert. Am 20. September 2026 handelt es sich bei dieser zweiten Stufe um eine politische Absicht im Haushaltsprozess; hierfür ist noch ein gesondertes Änderungsgesetz zu beschließen. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/finanzbehoerde/aktuelles/senat-beschliesst-haushaltsentwurf-2027-2028-1190658))

Bis zum 31. Dezember 2026 gilt weiterhin der Satz von 8 % der Nettokaltmiete. Ab 1. Januar 2027 gilt 12 %. Für 20 % ab 1. Januar 2028 sollten Sie – vorbehaltlich Gesetzesbeschluss – einplanen. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/service/info/111142061/))

Wer zahlt: Ansässige, Nichtansässige, Mieter und Eigentümer

Das Hamburgische Zweitwohnungsteuergesetz (HmbZWStG) belastet jede Person, die neben der Hauptwohnung eine weitere Wohnung („Nebenwohnung“) in Hamburg innehat. Unerheblich ist, ob sich die Hauptwohnung innerhalb oder außerhalb Hamburgs oder im Ausland befindet. Maßgeblich ist, dass die Hamburger Wohnung als zusätzliche Wohnung bereitgehalten wird – sei es, weil Sie dort gemeldet sind oder gemeldet sein müssten. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/service/info/111142061/))

Mieterinnen und Mieter: Bei gemieteten Zweitwohnungen geben die Mieterinnen bzw. Mieter die Erklärung ab und zahlen die Steuer. Vermieterinnen bzw. Vermieter sind nicht erklärungs- oder zahlungspflichtig, müssen aber auf Anfrage Auskünfte erteilen. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/service/info/111142061/))

Eigennutzung bzw. Überlassung an Angehörige/Arbeitnehmende: Nutzen Sie als Eigentümerin bzw. Eigentümer die Wohnung selbst als Zweitwohnung oder überlassen Sie sie Angehörigen oder Beschäftigten ohne übliche Miete, sind Sie steuerpflichtig. Die Bemessungsgrundlage ist dann eine vergleichbare Nettokaltmiete nach dem Hamburger Mietenspiegel. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/service/info/111142061/))

Befreiung bei Ehe/Lebenspartnerschaft und beruflich veranlasster Zweitwohnung: Ist eine Person verheiratet oder in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft, lebt nicht dauernd getrennt, hält die Hamburger Zweitwohnung überwiegend aus beruflichen Gründen allein inne und liegt die gemeinsame Hauptwohnung außerhalb Hamburgs, fällt keine Zweitwohnungsteuer an. Hamburg wendet diese Regel an; die Rechtsprechung bestätigt sie. Prüfen Sie genau, ob alle gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/service/info/111142061/))

Bei komplexen Konstellationen (gemischte Nutzung, Teilvermietung, unregelmäßige Aufenthalte) sollten Sie einen Steuerberater beauftragen. Wir erteilen keine individuelle Steuerberatung.

Bemessungsgrundlage und Rechenbeispiele

Bemessungsgrundlage: Besteuert wird die jährliche Nettokaltmiete – also die Miete ohne Betriebs- und Nebenkosten sowie ohne Heizung. Bei Eigennutzung oder Überlassung ohne vertragliche Miete setzt das Finanzamt eine vergleichbare Nettokaltmiete anhand des aktuellen Hamburger Mietenspiegels (Mittelwert) an; die Wohnfläche ist nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/service/info/111142061/))

Beispiele für die Planung - Gemietete Zweitwohnung mit 1.200 € Nettokaltmiete pro Monat (14.400 € pro Jahr): 12 % in 2027 = 1.728 € pro Jahr (144 € pro Monat). Geplant 20 % in 2028 = 2.880 € pro Jahr (240 € pro Monat). - Eigengenutzte 55 m²‑Wohnung; Mietspiegel‑Mittelwert 13,50 €/m² monatlich: fiktive Miete 742,50 € pro Monat (8.910 € pro Jahr). 12 % in 2027 = 1.069,20 € pro Jahr (~89,10 € pro Monat). Geplant 20 % in 2028 = 1.782,00 € pro Jahr (~148,50 € pro Monat).

Einordnung: Hamburg verweist darauf, dass der Satz seit der Einführung 1993 bei 8 % lag; als Vergleich nennt die Stadt Berlin mit 20 % und Bremen mit 12 %. Mit 12 % ab 2027 zieht Hamburg mit Bremen gleich; 20 % ab 2028 entspräche Berlin. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/finanzbehoerde/aktuelles/-ueberpruefung-der-hamburger-kommunalabgaben-1130902))

Erforderliche Erklärungen, Fristen und Zahlungen

Reichen Sie die Zweitwohnungsteuererklärung jährlich beim Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz ein. - Frist: bis zum 31. Mai des laufenden Kalenderjahres. Melden Sie die Zweitwohnung am oder nach dem 1. Mai an, ist die Erklärung bis zum darauffolgenden Monatsletzten abzugeben. - Unterlagen: ausgefülltes Formular (oder Übermittlung per ELSTER als „sonstige Nachricht“) und Nachweis der Nettokaltmiete. Für die Abmeldung: Nachweis der Beendigung/Übergabe; bei Wohnungseigentum Nachweis der Vermietung/Überlassung/Veräußerung. - Zahlung: je ein Viertel des Jahresbetrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. SEPA‑Lastschrift ist möglich. - Wichtig: Eine reine (Um‑)Meldung beim Einwohnermeldeamt beendet die Steuerpflicht nicht. Informieren Sie zusätzlich das Finanzamt, wenn die Wohnung nicht mehr als Zweitwohnung genutzt wird. Diese Punkte sind auf den offiziellen Serviceseiten der Stadt (deutsch und englisch) dargestellt. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/service/info/111142061/))

Rechtsfolge bei Satzänderung: Wird der Steuersatz geändert, sind Steuerfestsetzungen, soweit die Steuer noch nicht entstanden ist, anzupassen. Das ist beim Übergang von 8 % (bis 2026) auf 12 % (ab 2027) und – sofern beschlossen – auf 20 % (ab 2028) zu beachten. ([umwelt-online.de](https://www.umwelt-online.de/regelwerk/allgemei/laender/hh/z26_0098.htm))

Risiken, Durchsetzung und Praxistipps für Nichtansässige

- Nicht davon ausgehen, dass eine Wohnsitznahme im Ausland schützt. Die Steuer ist eine Aufwandsteuer auf das Innehaben einer Zweitwohnung in Hamburg – unabhängig davon, ob Ihre Hauptwohnung in Deutschland oder im Ausland liegt. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/service/info/111142061/)) - Das Finanzamt kann Vermieterinnen/Vermieter zur Auskunft verpflichten. Rechnen Sie mit Abgleichen der Meldedaten; geben Sie Erklärungen und Abmeldungen proaktiv ab, um Nachveranlagungen zu vermeiden. ([hamburg.de](https://www.hamburg.de/service/info/111142061/)) - Verspätete Erklärungen und Nichtzahlung können Zuschläge und Nachveranlagungen nach dem HmbZWStG auslösen (einschließlich einer besonderen Regelung zum Verspätungszuschlag). Planen Sie die Liquidität für 12 % ab 2027 und – bei Beschluss – 20 % ab 2028. ([lexaris.de](https://www.lexaris.de/library/tableofcontents/1335724)) - Halten Sie eine Hamburger Zweitwohnung aus beruflichen Gründen, während Ehe/Lebenspartner und gemeinsame Hauptwohnung andernorts sind, prüfen Sie die Befreiungsvoraussetzungen sorgfältig. Die Rechtsprechung legt diese streng aus. Lassen Sie sich im Zweifel schriftlich beraten. ([bundesfinanzhof.de](https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202010236/?utm_source=openai))

Praxis: Bei eigengenutzten Zweitwohnungen empfiehlt sich eine Ermittlung der fiktiven Nettokaltmiete anhand des Mietspiegels (Baualtersklasse, Lage, Ausstattungsmerkmale). Kalkulieren Sie damit 12 % für 2027 und – bei Gesetzesbeschluss – 20 % für 2028. Bewahren Sie Nachweise über Nutzungsänderungen auf und informieren Sie das Finanzamt umgehend, wenn die Zweitwohnung entfällt.