Hamburg: IFB‑Eigenheimdarlehen seit 1. Januar 2026 – 2 % fest für 15 Jahre, Obergrenzen, Einkommensgrenzen und KfW‑Kombination für Käufe Ende 2026

Was sich seit dem 1. Januar 2026 geändert hat

Die Hamburgische Investitions‑ und Förderbank (IFB Hamburg) hat ihr „IFB‑Eigenheimdarlehen“ mit einem festen Zinssatz von 2 % pro Jahr für die ersten 15 Jahre neu aufgelegt. Es gibt zwei Förderrichtlinien: für Neubau/Ersterwerb („Neubau“) und für den Kauf einer Bestandsimmobilie mit verpflichtender energetischer Sanierung („Gebrauchtimmobilie“). Beide Richtlinien gelten seit dem 1. Januar 2026 und sind bis zum 31. Dezember 2026 befristet – vorbehaltlich verfügbarer Mittel. Zinssatz und 15‑jährige Zinsbindung sind in den Richtlinien selbst verankert, nicht nur in Werbetexten.

Wer antragsberechtigt ist: Status, Ersterwerb und Einkommensgrenzen

Antragsberechtigt sind natürliche Personen, die entweder deutsche Staatsbürger sind oder einen unbefristeten Aufenthaltstitel (Niederlassungserlaubnis bzw. unbefristeter Aufenthaltstitel nach Aufenthaltsgesetz) oder ein Daueraufenthaltsrecht nach Freizügigkeitsgesetz/EU besitzen. Für Expats ist wichtig: Ein befristeter Aufenthaltstitel erfüllt den Wortlaut der Richtlinie nicht.

Gefördert werden der erstmalige Bau oder der Ersterwerb einer selbstgenutzten Wohnimmobilie in Hamburg. Ein weiterer Erwerb ist nur förderfähig, wenn wegen Familienzuwachs eine Wohnflächenvergrößerung erforderlich ist und die bisherige Wohnung dies nicht ermöglicht.

Es gelten Einkommensgrenzen auf Basis des zu versteuernden Einkommens im Kalenderjahr vor Antragstellung: 75.000 € für einen 1‑Personen‑Haushalt, 100.000 € für einen 2‑Personen‑Haushalt, zuzüglich 20.000 € je weiterem Kind unter 18 Jahren. Diese Grenzen gelten in beiden Richtlinien und sind zum Zeitpunkt der Antragstellung maßgeblich.

Darlehensobergrenzen und zentrale Konditionen

Neubau/Ersterwerb (Neubau): - Maximales IFB‑Darlehen: 150.000 € je Wohneinheit. Bis zu 100 % der förderfähigen Kosten sind finanzierbar; mindestens 50 % der anerkannten Gesamtkosten müssen über vorrangige Bankdarlehen (einschließlich KfW) und das in der Regel nachrangige IFB‑Darlehen fremdfinanziert sein. - Zins: 2 % p. a., 15 Jahre fest. Laufzeit: mindestens 15 Jahre (mit einem tilgungsfreien Anlaufjahr) bis zu 30 Jahre. Auszahlung 100 %. - Abruf: 12 Monate nach Zusage, automatisch in 6‑Monats‑Schritten um maximal 24 Monate verlängerbar; auf noch nicht abgerufene Beträge fallen nach 12 Monaten Bereitstellungszinsen von 1,80 % p. a. an. - Eigenkapital: die IFB erwartet eine angemessene Eigenleistung; in der Regel sollen mindestens die Erwerbsnebenkosten gedeckt sein („grundsätzlich rund 15 % der Gesamtkosten“). - Selbstnutzung: die Verpflichtung zur Selbstnutzung endet spätestens mit Ablauf der ersten Zinsbindung.

Bestandskauf mit verpflichtender Sanierung (Gebrauchtimmobilie): - Förderfähig ist der Erwerb einer Immobilie der Energieklasse D–H zum Antragstermin, die auf mindestens Klasse C saniert wird; Nachweis durch Energieberater. Bei Zielklasse C gilt eine Obergrenze von 150.000 €, bei Zielklasse B oder besser 180.000 €. Förderfähig sind Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Modernisierung, Energieberatung und Energieausweis. - Zins und Laufzeit: ebenfalls 2 % p. a. fest für 15 Jahre; Mindestlaufzeit 15 Jahre (ein tilgungsfreies Anlaufjahr) bis zu 30 Jahre. Abruf/Bereitstellungszinsen wie beim Neubau (12 Monate + bis zu 24 Monate Verlängerung; 1,80 % p. a. auf nicht abgerufene Beträge ab Monat 13). - Eigenkapital: in der Regel 15–20 % der Gesamtkosten, mindestens Erwerbsnebenkosten und ein angemessener Anteil an wertsteigernden Sanierungskosten.

In beiden Richtlinien dürfen im Rang vor der IFB nur euro‑denominierte Grundpfandrechte von Kreditinstituten stehen; private Grundpfandrechte (z. B. Verwandtendarlehen) nicht. Der Antrag wird normalerweise über ein Finanzierungsinstitut mit IFB‑Kooperationsvereinbarung gestellt; im Einzelfall ist die Direktantragstellung bei der IFB möglich. Stellen Sie den Antrag vor Vorhabensbeginn; die IFB lässt „spätestens unmittelbar nach“ Beurkundung zu – verlassen Sie sich darauf nicht, wenn zusätzlich KfW‑Mittel benötigt werden, die grundsätzlich vor Vertragsabschluss zu beantragen sind.

So kombinieren Sie IFB mit KfW bei Abschlüssen Ende 2026

Für Familien, die in Hamburg einen förderfähigen Neubau errichten oder kaufen, bietet die KfW „Wohneigentum für Familien – Neubau (300)“ je nach Kinderzahl und QNG‑Nachweis 170.000–270.000 €. Es gelten Einkommensobergrenzen (z. B. 90.000 € bei einem Kind, plus 10.000 € je weiterem Kind). Die KfW‑300‑Seite zeigt selbst Finanzierungsbeispiele, die KfW 300 mit KfW 124 (100.000 €) und einem Bankdarlehen kombinieren. Für Haushalte ohne Familienstatus oder oberhalb der KfW‑300‑Einkommensgrenzen kommt „Klimafreundlicher Neubau“ (297/298) in Betracht; die KfW hat am 19. Juni 2026 bestätigt, dass die befristete EH55‑Schiene mindestens bis 31. Dezember 2026 weiterläuft (budgetabhängig). Kombinieren Sie das mit dem IFB‑Neubau‑Darlehen (bis 150.000 € zu 2 %) als nachrangigem Baustein sowie einem vorrangigen Bankdarlehen.

Für sanierungsbedürftige Bestandsobjekte hat die KfW „Jung kauft Alt“ (308) ihre Kreditbeträge zum 3. August 2026 auf 140.000–180.000 € erhöht (abhängig von der Kinderzahl). Das passt nahtlos zum IFB‑„Gebrauchtimmobilie“-Darlehen: Zielklasse C ergibt 150.000 €, Zielklasse B oder besser 180.000 €. Ein typischer Stack Ende 2026 für Familienkäufer: erst‑rangiges Bankdarlehen, KfW 308 (140–180 Tsd. €) über die Hausbank, IFB‑Gebrauchtimmobilie (150 Tsd. € oder 180 Tsd. €) nachrangig.

Ablauf und Fristen für einen Vertragsabschluss im November/Dezember 2026: - Vor der notariellen Beurkundung veranlasst Ihre Bank die KfW‑Anträge (300/297/298/308 sowie ggf. 124). Bei Käufen gilt die Beurkundung als Vorhabensbeginn. KfW 124 erlaubt 12 Monate Abruffrist (verlängerbar auf 36), ab Monat 13 fällt eine Bereitstellungsprovision von 0,15 % pro Monat auf nicht abgerufene Beträge an. - Stellen Sie den IFB‑Antrag über ein Institut mit IFB‑Kooperationsvereinbarung. Die IFB lässt die Antragstellung „spätestens unmittelbar nach“ Beurkundung zu; besser ist die Synchronisierung aller Zusagen vor dem Vollzug. Die IFB‑Abrufregel entspricht strukturell der KfW, erhebt aber ab Monat 13 Bereitstellungszinsen von 1,80 % p. a. - Beachten Sie die IFB‑Selbstnutzungs‑ und Einkommensregeln und planen Sie bei IFB‑Gebrauchtimmobilie die Sanierung so, dass Sie spätestens 12 Monate nach Eigentumsübergang einen Bedarfsausweis mit Nachweis der Klasse C oder besser vorlegen können.

Risikohinweise: - Wird die energetische Zielklasse oder die Frist verfehlt, sind die Fördervoraussetzungen nicht erfüllt; die Richtlinie ermöglicht eine Versagung oder einen Widerruf der Mittel. Planen Sie mit Puffer und binden Sie frühzeitig eine/​n Energieeffizienz‑Expertin/​Experten ein. - Vorzeitige Rückzahlungen sind eingeschränkt: IFB schließt außerplanmäßige Teiltilgungen während der Zinsbindung aus; vollständige Rückzahlung löst regelmäßig eine Vorfälligkeitsentschädigung aus. KfW erlaubt in der Regel vollständige vorzeitige Rückzahlung gegen Vorfälligkeitsentschädigung; Teiltilgungen sind vielfach nicht möglich. - Die IFB‑Förderung hängt am Aufenthaltsstatus und an Einkommensgrenzen. Viele ausländische Käufer ohne unbefristeten Titel sind nicht förderfähig und sollten mit Bank/​KfW ohne IFB planen.

Einzubinden sind: eine finanzierende Bank mit IFB‑Kooperation, eine/​n Energieeffizienz‑Experten/​‑Expertin (und bei KfW‑300 mit QNG zusätzlich eine/​n Nachhaltigkeitsberater/​‑beraterin) sowie Ihre Notarin/​Ihr Notar. Stützen Sie die Strukturierung auf die unten zitierten Förderrichtlinien – nicht auf Werbeaussagen.

Checkliste für die Antragstellung

- Gültigkeit: Beide IFB‑Richtlinien (Neubau und Gebrauchtimmobilie) gelten „ab 1. Januar 2026“ und sind bis 31. Dezember 2026 befristet. - Einkommensnachweis: zu versteuerndes Vorjahreseinkommen; Steuerbescheide oder, falls noch nicht vorhanden, vorläufige Einkommenserklärung vorlegen. - Bankpartner: wählen Sie ein Institut, das KfW‑Produkte durchleitet und eine IFB‑Kooperationsvereinbarung hat. - Rangfolge: vor der IFB dürfen nur euro‑denominierte Grundpfandrechte von Kreditinstituten stehen; private Grundpfandrechte nicht. - Abrufkosten: Abrufe so planen, dass Sie 1,80 % p. a. (IFB) nach 12 Monaten und 0,15 %/Monat (KfW 124/300) nach 12 Monaten möglichst vermeiden. - Für KfW‑300 bzw. KfW‑297/298 im Neubau: Bestätigung zum Antrag (BzA) durch Energieeffizienz‑Expertin/​‑Experten sowie ggf. QNG‑Nachhaltigkeitsberatung rechtzeitig sichern.