Alle Artikel
Grünen‑Entwurf 21/4745 zur Abschaffung der erweiterten Grundstückskürzung: Was ändert sich, wenn Mieten der Immobilien‑GmbH der Gewerbesteuer unterliegen? Stand September 2026
Der Entwurf 21/4745 will § 9 Nr. 1 Sätze 2–6 GewStG streichen, sodass Immobiliengesellschaften auf Mieten Gewerbesteuer zahlen. Der Finanzausschuss empfahl die Ablehnung. Hier steht, was das bedeuten würde und was am 20. September 2026 gilt.
Was sieht der Entwurf 21/4745 vor?
Am 17. März 2026 brachte die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen den Entwurf 21/4745 „Gesetz zum Schließen einer Gerechtigkeitslücke in der Immobilienbesteuerung“ ein. Der Entwurf würde § 9 Nr. 1 Sätze 2–6 des Gewerbesteuergesetzes streichen. Diese Sätze regeln die „erweiterte Grundstückskürzung“. Das Inkrafttreten ist auf den 1. Januar 2027 datiert. Die Einbringer rechnen mit Mehreinnahmen bei der Gewerbesteuer von mindestens 1,5 Mrd. €. Begründung: Kapitalgesellschaften, die ausschließlich eigenen Grundbesitz halten, sollen gegenüber anderen, die sowohl Körperschaft‑ als auch Gewerbesteuer zahlen, nicht länger privilegiert werden. Der Entwurf weist zudem darauf hin, dass die Gewerbesteuer – anders als die Grundsteuer – nicht auf Mieter als Betriebskosten umgelegt werden kann.
Parlamentarischer Stand am 20. September 2026
Der Bundestag überwies den Entwurf am 19. März 2026 an den Finanzausschuss. Am 7. April 2026 gab der Finanzausschuss (sowie die mitberatenden Ausschüsse) die Beschlussempfehlung 21/5199 ab, den Entwurf abzulehnen; dafür stimmten CDU/CSU, AfD und SPD gegen Grüne und Die Linke. Am 20. September 2026 ist kein Gesetz zur Abschaffung der erweiterten Grundstückskürzung verkündet; die geltenden Regeln bleiben anwendbar. Die Einbringung des Entwurfs dokumentierte der Pressedienst des Bundestages am 18. März 2026.
Was die erweiterte Kürzung heute bewirkt
Nach geltendem Recht (§ 9 Nr. 1 GewStG) erhalten Unternehmen zunächst die einfache Kürzung in Höhe von 1,2 % des für die Grundsteuer maßgebenden Einheitswerts. Zusätzlich können Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen (mit begrenzten, unschädlichen Nebentätigkeiten), die „erweiterte Grundstückskürzung“ wählen. Damit wird der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfallende Teil des Gewerbeertrags aus der Gewerbesteuer herausgenommen. Auf diese Regel stützen sich Immobilien‑GmbHs, um bei rein vermögensverwaltender Tätigkeit keine Gewerbesteuer auf Mieten zu zahlen. Die Gewerbesteuer‑Hinweise 2024 des Bundesfinanzministeriums erläutern begünstigende und schädliche Tätigkeiten und bestätigen Toleranzen (z. B. Einnahmen aus PV‑ oder Ladeinfrastruktur bis höchstens 10 % der Mieteinnahmen sind unschädlich).
Was würde sich für eine Immobilien‑GmbH bei Umsetzung des Entwurfs ändern?
Würden § 9 Nr. 1 Sätze 2–6 entfallen, könnte eine Immobilien‑GmbH Mieterträge nicht länger aus der Bemessungsgrundlage der Gewerbesteuer herausnehmen. Kapitalgesellschaften gelten kraft Rechtsform als gewerblich; der Mietüberschuss einer Immobilien‑GmbH wäre dann zusätzlich zur Körperschaftsteuer der Gewerbesteuer unterworfen. Die Brutto‑Gewerbesteuer ergibt sich aus 3,5 % (Steuermesszahl) multipliziert mit dem kommunalen Hebesatz. Beispiele 2026: Berlin 410 % (effektiv 14,35 %), München 490 % (17,15 %), Frankfurt am Main 460 % (16,10 %). Zusammen mit Körperschaftsteuer inkl. Solidaritätszuschlag (15,825 %) ergäben sich grob rund 30,2 % (Berlin), 33,0 % (München) und 31,9 % (Frankfurt) auf Gesellschaftsebene – vor Hinzurechnungen oder Verlustverrechnung. Wichtig: Anders als die Grundsteuer ist die Gewerbesteuer in der Wohnraummiete nicht umlagefähig. In der Gewerberaummiete sind erweiterte Umlagen vertraglich möglich, die Gewerbesteuer gehört aber nicht zu den typisierten Betriebskostenpositionen der Wohnraummiete.
Wer wäre betroffen – und die praktischen Risiken heute
- Kapitalgesellschaften (GmbH/AG), die ausschließlich eigenen Grundbesitz halten und vermieten, vermeiden derzeit die Gewerbesteuer über die erweiterte Kürzung; Personengesellschaften und natürliche Personen mit reinen Vermietungseinkünften unterliegen in der Regel überhaupt nicht der Gewerbesteuer. Ohne die erweiterte Kürzung träfe die Änderung vor allem Immobilien‑SPVs und Holding‑GmbHs. - Heute besteht das wesentliche Risiko im Verlust der Kürzung durch schädliche Nebentätigkeiten (z. B. weitreichende Serviceleistungen oder die Vermietung fremden Grundbesitzes). Die BMF‑Hinweise führen unschädliche und schädliche Tätigkeiten detailliert auf. Ein Verstoß kann für den gesamten Zeitraum die Gewerbesteuerpflicht auf sämtliche Mieterträge der GmbH auslösen. - Die Gewerbesteuer ist in der Wohnraummiete nicht umlagefähig; eine Mehrbelastung müsste über die Kaltmiete (unter Beachtung mietrechtlicher Grenzen) eingepreist oder intern getragen werden. Bei Gewerbemietverträgen entscheidet der konkrete Wortlaut der Nebenkostenklausel. - Die einfache Kürzung von 1,2 % des Einheitswerts (§ 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG) bestünde fort, solange sie nicht gesondert gesetzlich geändert wird; der Entwurf 21/4745 adressiert nur die Sätze 2–6 (die „erweiterte“ Regel).
Worauf Sie achten sollten – und wen Sie ansprechen
- Am 20. September 2026 gilt die erweiterte Grundstückskürzung unverändert; der Grünen‑Entwurf ist nicht Gesetz geworden, der Finanzausschuss hat die Ablehnung empfohlen. Verfolgen Sie die Bundestagsdokumente (Drs. 21/4745; 21/5199) für etwaige neue Lesungen. - Die kommunalen Hebesätze bestimmen die Gewerbesteuerlast. 2026: Berlin 410 %, München 490 %, Frankfurt am Main 460 %. Bei Modellen mit Immobilien‑SPVs sollten Sie einen Sensitivitätsfall ohne erweiterte Kürzung und mit aktuellem Hebesatz der Stadt kalkulieren. - Ergänzen Sie den Geschäftszweck einer Immobilien‑GmbH nicht leichtfertig um Serviceleistungen oder weitere Tätigkeiten. Prüfen Sie vorab die BMF‑Hinweise zur Kürzungsschädlichkeit. Das Risiko ist real. - Ziehen Sie vor einer Strukturentscheidung, der Gewerbesteuer‑Kalkulation und der Formulierung von Mietverträgen stets eine:n deutsche:n Steuerberater:in hinzu.
Nichts auf dieser Seite ist Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Die Preisspannen sind indikative Angebotspreise und weichen zwischen den Quellen methodisch bedingt voneinander ab. Prüfen Sie jede Zahl mit einem Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt, bevor Sie Kapital binden.
