Gewerbesteuer‑Mindesthebesatz 280 % (BGBl I Nr.197, 02.07.2026) — Cash‑flow‑ und Immobilien‑GmbH‑Checkliste für ausländische Investoren

Die Änderung in einem Satz

Das Neunte Gesetz zur Änderung von Vorschriften im Steuerberatungsrecht sowie im Steuerrecht ist im Bundesgesetzblatt BGBl. I Nr. 197 am 02.07.2026 verkündet worden und erhöht den gesetzlichen Mindesthebesatz der Gewerbesteuer von 200 % auf 280 %, anzuwenden für den Erhebungszeitraum 2027. ([dejure.org](https://dejure.org/BGBl/BGBl._2026_I_Nr._197?utm_source=openai))

Warum das für ausländische Investoren wichtig ist (kurz)

Die Gewerbesteuer ist eine kommunale Steuer; der Hebesatz wird von jeder Gemeinde bestimmt. Bei Kapitalgesellschaften wird zuerst der Steuermessbetrag aus dem gewerblichen Gewinn ermittelt und anschließend mit dem kommunalen Hebesatz multipliziert; die Anhebung des gesetzlichen Mindesthebesatzes erhöht die Untergrenze, unterhalb derer Gemeinden ihren Satz nicht mehr festlegen dürfen. Wenn Ihr Erwerbsobjekt oder Ihre Holding‑GmbH gewerbesteuerpflichtig ist, kann der höhere Mindesthebesatz die jährlichen Steuer‑Cash‑Outflows ab dem Erhebungszeitraum 2027 spürbar erhöhen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/gewstg/BJNR009790936.html?utm_source=openai))

Sofortige Cash‑flow‑Checkliste (was Sie rechnen sollten und wann)

1) Wirksamer Zeitpunkt: Behandeln Sie die Änderung als für den Erhebungszeitraum 2027 anwendbar und rechnen Sie Ihre Planrechnung für 2027 mit dem erhöhten Mindesthebesatz neu. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Gesetzestexte/Gesetze_Gesetzesvorhaben/Abteilungen/Abteilung_IV/21_Legislaturperiode/2025-08-07-9-Gesetz-Aenderung-StBerG/2-Regierungsentwurf.pdf?__blob=publicationFile&v=2&utm_source=openai))

2) Prüfen Sie den örtlichen Hebesatz der Gemeinde, in der die Immobilie oder die Holding‑GmbH eingetragen ist. Hatte die Gemeinde bisher einen Satz unter 280 %, ist mit einer Erhöhung auf 280 % zu rechnen, es sei denn, die Gemeinde beschließt einen höheren Satz. Die Gemeinden veröffentlichen ihre Hebesätze; verlassen Sie sich nicht auf den bundesweiten Mindesthebesatz als Ersatz für die lokal geltende Zahl. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/gewstg/BJNR009790936.html?utm_source=openai))

3) Berechnen Sie den monatlichen bzw. quartalsweisen freien Cash‑Flow neu. Für eine GmbH führen Sie die zusätzliche Jahres‑Gewerbesteuer in die Dividend‑/Ausschüttungs‑ und Schuldendienstrechnung ein: Worst‑Case (Hebesatz = 280 %) und Gemeinde‑Szenario (höherer Satz) gehören in jede Finanzierungs‑Mappe. (Das ist eine Modellieranweisung, keine steuerliche Beratung.)

Checkliste speziell für Immobilien‑GmbHs

1) Gewerbesteuerpflicht prüfen: Ob eine Gesellschaft gewerbesteuerpflichtig ist, hängt von Art und Umfang der Tätigkeit ab. Reines passives Halten versus auf Vermietung und/oder zusätzliche gewerbliche Leistungen kann unterschiedliche steuerliche Folgen haben; gehen Sie nicht davon aus, dass passiver Besitz automatisch außerhalb der Gewerbesteuer steht. Beauftragen Sie vor Festlegung einen deutschen Steuerberater.

2) Liquiditätspuffer: Erhöhen Sie die geplanten Steuer‑Rücklagen für 2027 um den simulierten Mehrbetrag an Gewerbesteuer. Kreditgeber und Notare fordern Sensitivitätsanalysen; legen Sie das höhere‑Hebesatz‑Szenario vor.

3) Schuldendienst und Covenants: Aktualisieren Sie DSCR‑Berechnungen und zeigen Sie die verbleibende Covenants‑Deckung den Kreditgebern frühzeitig. Bei einer kreditfinanzierten Immobilien‑GmbH kann erhöhte Gewerbesteuer zu Nachforderungen oder schlechteren Konditionen führen.

4) Strukturprüfung Transaktion: Bei Share‑Deal vs. Asset‑Deal lassen Sie steuerlich prüfen, wie der höhere Hebesatz die Cash‑Flow‑Prognose und Amortisationszeit verändert. Nehmen Sie keine Umstrukturierung ohne fachkundige Beratung vor.

Praktische nächste Schritte und Ansprechpartner

1) Sichern Sie sich den BGBl‑Text und die einschlägigen GewStG‑Passagen (BGBl. I Nr. 197, 02.07.2026; §16 GewStG nennt nun 280 % als Mindesthebesatz). ([dejure.org](https://dejure.org/BGBl/BGBl._2026_I_Nr._197?utm_source=openai))

2) Beauftragen Sie einen deutschen Steuerberater mit Immobilienerfahrung, der prüft, ob die Holding ein Gewerbebetrieb ist, die Gewerbesteuerberechnung für 2027 neu durchführt und zu Fälligkeits‑/Zahlungsfristen berät. 3) Informieren Sie Ihre Kreditgeber und aktualisieren Sie das Info‑Paket mit dem höheren‑Hebesatz‑Szenario. 4) Bei gemeindespezifischen Fragen zum Hebesatz wenden Sie sich an das zuständige Finanzamt oder das kommunale Finanzamt; die Kommune veröffentlicht ihren aktuellen Satz. Für Hintergrundtexte siehe Materialien des Bundesfinanzministeriums. ([bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Gesetzestexte/Gesetze_Gesetzesvorhaben/Abteilungen/Abteilung_IV/21_Legislaturperiode/2025-08-07-9-Gesetz-Aenderung-StBerG/2-Regierungsentwurf.pdf?__blob=publicationFile&v=2&utm_source=openai))