Frankfurt 2026 Update: Gutachterausschuss-Bericht und vdp Q2—€/m², Umsätze und Renditen

Was sich wann geändert hat

Am 20. September 2026 sind die vollständigsten öffentlichen Quellen zum Frankfurter Immobilienmarkt der „Immobilienmarktbericht 2026“ des Gutachterausschusses für Immobilienwerte (Stand Mai 2026; mit Jahreszahlen 2025 und einem Update für das 1. Quartal 2026) sowie der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) für das 2. Quartal 2026, veröffentlicht am 10. August 2026.

Laut vdp stiegen die Wohnimmobilienpreise in Deutschland im Jahresvergleich bis Q2‑2026 um 1,9 %. In den Top‑7‑Städten lag das Plus bei 2,1 %; Frankfurt verzeichnete +2,4 % (Spitzenreiter: Hamburg mit +3,8 %). Gewerblich zeigte sich das Gegenbild: Büro‑ und Einzelhandelspreise sanken im Jahresvergleich zu Q2‑2026 um 1,2 % bzw. 0,2 %.

Der Gutachterausschuss dokumentiert, wie 2025 endete und 2026 startete. Für 2025 wurden 5.387 beurkundete Verträge und ein Geldumsatz von 4.036,8 Mio. € über alle Objektarten erfasst. Großtransaktionen (Kaufpreis > 10 Mio. €) gingen 2025 auf 34 Abschlüsse zurück (2024: 38); deren Umsatz betrug ca. 1,2 Mrd. € bzw. 31 % des Gesamtumsatzes (2024: 37 %). Im 1. Quartal 2026 lag die Zahl der Transaktionen bei bebauten Wohnimmobilien rund 19 % unter dem Vorjahresquartal, der Geldumsatz rund 14 % niedriger; bei Büros waren die Stückzahlen ähnlich, der Umsatz stieg jedoch durch einen Einzelschluss deutlich.

€/m² nach „Stadtteil“: wie Frankfurt tatsächlich berichtet

Der Gutachterausschuss veröffentlicht keine Durchschnittswerte in €/m² für namentlich benannte Stadtteile. Stattdessen werden die Kauffälle lageklassifiziert (abgeleitet aus den Bodenrichtwert‑Zonen) und €/m² nach Lageklasse und Baualtersstufe ausgewiesen. Für Wiederverkäufe von Eigentumswohnungen (ohne Penthouse/Maisonette), Datengrundlage 2025 und Stichtag 01.01.2026, meldet der Ausschuss folgende durchschnittliche „bereinigte“ Kaufpreise je m² Wohnfläche:

• Zentrale Lage: vor 1950 7.017 €/m²; 1950–1977 6.537 €/m²; 1978–1990 7.147 €/m²; ab 1991 9.024 €/m²; Neubau 8.333 €/m². • Übrige Lagen, sehr gut/gehoben: vor 1950 6.317 €/m²; 1950–1977 4.605 €/m²; 1978–1990 4.876 €/m²; ab 1991 6.713 €/m²; Neubau 8.093 €/m². • Übrige Lagen, mittel/einfach/sehr einfach: vor 1950 4.586 €/m²; 1950–1977 3.892 €/m²; 1978–1990 4.056 €/m²; ab 1991 6.679 €/m²; Neubau 7.812 €/m².

Diese Lageklassen sind keine Marketingkarte. Sie sind in der „Klammerzahl“ der Bodenrichtwerte kodiert und dienen der Bewertung. Wenn Sie eine Zahl auf Stadtteilebene benötigen (z. B. Westend‑Süd versus Gallus), kann der Gutachterausschuss gegen Gebühr einen Auszug aus der Kaufpreissammlung erstellen. Das ist die einzige amtliche Möglichkeit für €/m² nach Stadtteil auf Basis beurkundeter Verkäufe.

Hinweis zur Neubauverteilung: 2025 wurden die meisten Neubau‑Eigentumswohnungen im Gallus veräußert. Das ist Struktur‑, nicht zwingend Preisinformation; die obigen €/m² bilden das gehandelte Marktgeschehen bereits ab.

Geldumsätze: Jahreszahlen 2025 und Frühindikator 2026

Gesamtjahr 2025, alle Objektarten: 5.387 Verträge; 4.036,8 Mio. € Geldumsatz; 110,4 ha Fläche. Nach Segmenten 2025:

• Unbebaute Grundstücke: 321 Verträge; 211,8 Mio. €. • Bebaute Grundstücke (gewerblich und wohnwirtschaftlich): 1.052 Verträge; 1.709,4 Mio. €. • Wohnungseigentum: 3.194 Verträge; 1.716,8 Mio. €. • Teileigentum: 669 Verträge; 205,4 Mio. €.

Innerhalb der bebauten Wohnimmobilien 2025: Ein‑/Zweifamilien (alle Typen) 549 Abschlüsse, 419,3 Mio. €; Mehrfamilienhäuser 438 Abschlüsse, 848,7 Mio. €.

Q1‑2026 als Kurzindikator: Eigentumswohnungen 633 Verkäufe (273,3 Mio. €); reine Mehrfamilienhäuser 48 Verkäufe (71,7 Mio. €). Auf der Gewerbeseite wurden im Bürosegment zwar nur 5 Verkäufe gezählt, der Geldumsatz lag durch einen Einzelabschluss bei 267,0 Mio. €.

Die Großtransaktionsquote sank: 34 Abschlüsse > 10 Mio. € im Jahr 2025 (2024: 38). Deren rund 1,2 Mrd. € entsprachen 31 % des Jahresumsatzes (2024: 37 %; 2023: 40 %). Drei Verkäufe lagen 2025 über 100 Mio. € (wie 2023 und 2024).

Wo sich die Renditen in diesem Sommer bewegt haben

Der Frankfurter Gutachterausschuss berechnet Nettoanfangsrenditen aus den tatsächlichen Kaufpreisen 2025 und dem qualifizierten Mietspiegel 2024 (gültig bis 31. Mai 2026). Mit Stichtag 01.01.2026 liegen die Median‑Renditen für Eigentumswohnungen in einem engen Band: in zentralen Lagen typischerweise um 1,4–1,7 % (je nach Baualter), in sehr guten/gehobenen Lagen häufig 1,4–2,3 %, in mittleren/einfachen Lagen etwa 1,5–2,5 %. Die zugehörigen durchschnittlichen bereinigten €/m² sind oben ausgewiesen, sodass sich Preis‑/Rendite‑Paare nachvollziehen lassen.

Für das Sommerquartal selbst (Q2‑2026) geben die vdp‑Kapitalrendite‑Indizes die Richtung vor. Bundesweit stiegen die Neuvertragsmieten bei Mehrfamilien schneller als die Preise; die Renditen erhöhten sich im Jahresvergleich um 1,5 %. In den Top‑7‑Städten kehrte sich das Bild um: Die Wohnrenditen gaben im Jahresvergleich um 0,7 % nach, weil die Preiszuwächse die Mietdynamik übertrafen. Auf der Gewerbeseite stiegen die vdp‑Renditeindizes in Q2‑2026 im Jahresvergleich um 4,0 % (Büro) bzw. 1,6 % (Einzelhandel).

Zwei Warnhinweise: Erstens sind die Ausschuss‑Renditen unverschuldet und spiegeln den 2025er Deal‑Mix; kleine Fallzahlen lassen Medianwerte springen. Zweitens sind vdp‑Renditeindizes richtungsweisend, ersetzen aber keine objektbezogene Cash‑flow‑ und Capex‑Rechnung. Für eine Kaufentscheidung sollten Sie einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragen und Ihren Steuerberater zu Abschreibung und Zinsabzug in Ihrem Fall fragen.

Methodik, die Käufer kennen sollten

• Die Lageklassen stammen aus dem Bodenrichtwert‑System. Der Ausschuss betont, dass die Lagezuordnung ein fachliches Auswahlkriterium für vergleichbare Zonen ist—kein Marketing‑Label. Die Bodenrichtwerte wurden zum Stichtag 01.01.2026 nach § 18 Abs. 1 BauGB‑AV und ImmoWertV 2021 ermittelt.

• Die Nettoanfangsrenditen des Ausschusses basieren auf dem Mietspiegel Frankfurt 2024 (gültig 01.06.2024–31.05.2026) und berücksichtigen nicht umlagefähige Kosten gemäß ImmoWertV. Die ausgewiesenen €/m² sind „bereinigt“ (z. B. ohne Stellplätze/Inventar) und damit näher am reinen Wohnungspreis.

• Unterschiedliche Zeitfenster: Der Gutachterausschuss wertet Verträge 2025 aus und liefert einen Früheinblick für Q1‑2026; die vdp‑Indizes zeigen nationale und Top‑7‑Signale bis Q2‑2026. Legen Sie Annahmen stets objekt‑ und terminbezogen fest (Beurkundung/Valuta).

• Stadtteil‑Prüfung: Wenn Sie einen bestimmten Stadtteil benchmarken müssen, bestellen Sie einen Auszug aus der Kaufpreissammlung für Zone und Objektart und lassen Sie diesen durch eine/n öffentlich bestellte/n und vereidigte/n Sachverständige/n in eine Vor‑Rendite‑ und Capex‑Planung für Ihr Objekt übersetzen. Sich auf nicht verifizierte Angebotsportale zu stützen, ist riskant.