EU‑„Affordable Housing Act“ vom 9.09.2026: Wie „Wohnungsstress“-Zonen 2027 Regeln zur Kurzzeitvermietung und Nicht‑Erstnutzung in Deutschland vere4ndern kf6nnten

Was am 9. September 2026 vorgeschlagen wurde

Am 9. September 2026 hat die Europe4ische Kommission das „Affordable Housing Act“ als Verordnungsvorschlag (COM(2026) 599; Verfahren 2026/0268(COD)) vorgelegt. Zum Paket gehf6rt auch eine Empfehlung der Kommission zur Beschleunigung des Angebots an bezahlbarem, sozialem und studentischem Wohnraum. Ziel ist nicht die Harmonisierung des Wohnungsrechts, sondern ein gemeinsamer EU‑Rahmen, um bestimmte lokale Madfnahmen zum Schutz von Bezahlbarkeit und Verffcgbarkeit rechtssicher zu begrfcnden. Der Vorschlag durchle4uft nun 2026/2027 das ordentliche Gesetzgebungsverfahren in Parlament und Rat.

Das Gesetz baut auf der seit dem 20. Mai 2026 geltenden Verordnung (EU) 2024/1028 fcber Datenerhebung und ‑austausch ffcr Kurzzeitvermietungs‑Plattformen auf. Der neue Entwurf pre4zisiert, wann Madfnahmen zur Kurzzeitvermietung (STR) und Madfnahmen, die Erwerb oder Nutzung von nicht als Erstwohnsitz genutzten Wohnungen beschre4nken, mit dem EU‑Binnenmarktrecht vereinbar sind af sofern sie in nachgewiesenen „Wohnungsstress“-Gebieten erforderlich, verhe4ltnisme4dfig und befristet sind.

Wie „Wohnungsstress“-Zonen definiert werden

Der Entwurf definiert ein „Gebiet unter Wohnungsstress“ als eindeutig abgegrenztes Teilgebiet, in dem ein Missverhe4ltnis zwischen Angebot und Nachfrage zu erkennbaren Marktbelastungen ffchrt. Vor Eingriffen muss eine einheitliche Prfcfung erfolgen:

- Preis‑Einkommens‑Verhe4ltnis von mindestens 8 und fcber die jfcngsten 10 verffcgbaren Jahre steigend; oder mindestens 10 (dann entfe4llt die „steigend“-Bedingung), und - Nachweis, dass sich der Wohnungsstress ohne die Madfnahme in den ne4chsten drei Jahren voraussichtlich nicht entspannt (Bevf6lkerung, Wohnungsangebot, Nachfrage).

Die Kommission stellt Methode und Datengrundlagen ffcr die Berechnung des Preis‑Einkommens‑Verhe4ltnisses bereit; Mitgliedstaaten kf6nnen feinere lokale Daten nutzen, wenn die Schwellenwerte eingehalten werden. Der Gebietszuschnitt darf nicht weiter reichen als notwendig und kann z. B. Bezirk, Gemeinde, Metropolraum, funktionaler Stadtraum oder Teilbereiche sein.

Welche Madfnahmen der EU‑Rahmen erfasst—und welche Anforderungen gelten

Erffcllt ein Gebiet die Wohnungsstress‑Prfcfung, kf6nnen zuste4ndige Behf6rden zwei Arten von Madfnahmen ergreifen—jeweils unter EU‑Bedingungen:

- Madfnahmen, die Zugang zu oder Erbringung von Kurzzeitvermietungs‑Diensten in Wohnraum beschre4nken—jedoch nur ffcr Unterkfcnfte, die nicht der Erstwohnsitz des Hosts sind. - Madfnahmen, die Erwerb oder Nutzung von Grundstfccken und Wohnraum beschre4nken, sofern diese nicht als Erstwohnsitz erworben oder genutzt werden (z. B. Regeln zu Zweitwohnungen oder le4ngerfristigem Leerstand).

In beiden Fe4llen mfcssen Madfnahmen nichtdiskriminierend, erforderlich und verhe4ltnisme4dfig sein, sich auf das betroffene Gebiet (und auf kommerziell gepre4gte STR‑Aktivite4ten, die langfristigen Wohnraum am ehesten verknappen) beschre4nken, bei Eingriffen in bestehende legale Situationen dcbergangsregelungen vorsehen und vor Ablauf von spe4testens ffcnf Jahren fcberprfcft werden. Ffcr STR‑Madfnahmen wird die lokale Durchsetzung der Verordnung (EU) 2024/1028—Registrierungsnummern, Verifizierung, Plattform‑Datentransfers und Takedowns illegaler Inserate—im selben Gebiet erwartet.

Der Entwurf schafft kein neues EU‑Recht zur Beschre4nkung von Eigentum, Nutzung oder STR und schreibt keine Mietpreisdeckel vor. Er beschreibt vielmehr den Rechtsweg, wie Staaten, Le4nder und Ste4dte lokale Regeln binnenmarktrechtsfest begrfcnden kf6nnen, und reduziert Rechtsunsicherheit (z. B. durch Entfallen bestimmter Vorab‑Notifikationen nach Art. 15 Abs. 7 der Dienstleistungsrichtlinie ffcr STR‑Madfnahmen).

Was das ffcr Deutschland bedeuten kf6nnte

Deutschland verffcgt bereits fcber zwei relevante Instrumentenke4sten: (i) landes‑ und kommunalrechtliche Zweckentfremdungsregeln mit Genehmigungspflichten, die in bestimmten Gebieten die vollste4ndige Wohnungsvermietung als Ferienunterkunft begrenzen oder untersagen kf6nnen, und (ii) mietrechtliche Instrumente in per Landesverordnung ausgewiesenen „angespannten Wohnungsme4rkten“ (z. B. § 556d BGB—Mietpreisbremse—mit einer Obergrenze von hf6chstens 10 % fcber der ortsfcblichen Vergleichsmiete bei Neuvertre4gen). Der Europe4ische Gerichtshof hat zuvor beste4tigt, dass Genehmigungssysteme ffcr STR zur Beke4mpfung von Wohnungsknappheit zule4ssig sein kf6nnen, wenn sie verhe4ltnisme4dfig sind.

Der EU‑Entwurf e4ndert weder § 556d BGB noch das nationale Mietrecht. Er kf6nnte aber lokale STR‑ und Nicht‑Erstnutzungsregeln rechtssicherer machen, wenn Land oder Kommune Wohnungsstress nach dem EU‑Test nachweisen und die Erforderlichkeits‑ und Verhe4ltnisme4dfigkeitsanforderungen einhalten. Ffcr STR gilt besonders: Der EU‑Rahmen erfasst nur Unterkfcnfte, die nicht der Erstwohnsitz des Hosts sind. Deutsche Behf6rden dfcrften sich bei neuen STR‑Beschre4nkungen auf Plattformdaten geme4df Verordnung (EU) 2024/1028 (anwendbar seit 20. Mai 2026) stfctzen, um die geforderte „erhebliche nachteilige Wirkung“ fcber die vorangegangenen drei Jahre zu belegen.

Bei Nicht‑Erstwohnungen kf6nnte der Rahmen nichtdiskriminierende, befristete und objektiv begrfcndete Regeln zu Zweitwohnungen oder langem Leerstand in Stressgebieten stfctzen. Ob ein Land solche Regeln erle4sst, ist eine politische Entscheidung und muss mit Verfassungs‑ und Zivilrecht vereinbar sein. Holen Sie vor STR‑ oder Zweitwohnungs‑Strategien in mf6glichen Stresszonen anwaltlichen Rat (Fachanwalt ffcr Miet‑ und Wohnungseigentumsrecht bzw. f6ffentliches Recht) ein.

Worauf 2027 zu achten ist

- EU‑Gesetzgebung: Verfolgen Sie die Verhandlungen von Parlament und Rat zu COM(2026) 599. Achten Sie auf mf6gliche Anpassungen der Preis‑Einkommens‑Schwellen (derzeit 8 und 10) per delegiertem Rechtsakt sowie darauf, ob die Ffcnfjahres‑Dauer und die dcberprfcfung streng bleiben. - Deutsche Ausweisungspraxis: Im Falle eines Erlasses kf6nnten Le4nder und Ste4dte entscheiden, ob sie „Wohnungsstress“-Gebiete anhand der Kommissionsdaten und lokaler Evidenz bestimmen. Rechnen Sie mit der gesetzlich geforderten Vorabverf6ffentlichung von Prfcfungen, Gebietszuschnitt und Dauer. - STR‑Durchsetzung: Plattformen mfcssen bereits Aktivite4tsdaten nach der Verordnung (EU) 2024/1028 liefern. Kommunale STR‑Register und Takedowns von Inseraten ohne gfcltige Registrierungsnummer sollten sichtbar werden; neue STR‑Limits bestehen EU‑Tests eher, wenn sie auf kommerzielle Vollwohnungsvermietung in Nicht‑Erstwohnungen zielen. - Hebel bei Nicht‑Erstnutzung: In stark belasteten Zonen kf6nnten Vorschle4ge zu Zweitwohnungen oder zum Leerstand auftauchen, kalibriert anhand objektiver Kriterien. Preisregeln ffcr Langzeitmieten bleiben hingegen deutschem Recht (z. B. § 556d BGB) vorbehalten, nicht dem EU‑Entwurf. - Prozessrisiko: Der Rahmen sieht Verfahrensgarantien und effektiven Rechtsschutz vor. Mit Klagen ist zu rechnen, wenn Behf6rden Evidenzlfccken lassen oder nicht zeigen, dass mildere Mittel innerhalb eines angemessenen Zeitraums nicht genfcgen.

Praktische Hinweise ffcr ausle4ndische Ke4ufer und Vermieter

- Erstwohnsitz‑Ausnahme: Der EU‑Rahmen ffcr STR gilt nur ffcr Objekte, die nicht der Erstwohnsitz des Hosts sind. Home‑Sharing in der eigenen Hauptwohnung fe4llt nicht in den Anwendungsbereich dieser Verordnung, kann aber weiterhin lokal geregelt werden. - Befristung und Reviews: STR‑ und Nicht‑Erstnutzungs‑Madfnahmen in Stresszonen mfcssen befristet (bis zu ffcnf Jahre) und regelme4dfig fcberprfcft werden. Kalkulieren Sie das Re‑Authorisierungsrisiko alle ffcnf Jahre ein. - Evidenzanforderungen: Vor Eingriffen mfcssen Behf6rden eine „erhebliche nachteilige Wirkung“ von STR oder Nicht‑Erstnutzung auf Bezahlbarkeit oder Verffcgbarkeit fcber mindestens die drei vorangegangenen Jahre belegen—unter Nutzung von Plattformdaten und lokalen Statistiken. Bei schwacher Evidenz sind Klagen wahrscheinlich. - Keine EU‑Mietpreisdeckel: Mietpreisregeln in Deutschland beruhen weiterhin auf nationalem Recht (z. B. § 556d BGB). Der EU‑Vorschlag schafft keine neue EU‑Kompetenz zur Deckelung von Langzeitmieten. - Lokalen Rechtsrat einholen: Planen Sie STR‑ oder Zweitwohnungs‑Nutzungen, beauftragen Sie deutsche Beratung mit Expertise in Zweckentfremdung, kommunalen Satzungen und Streitigkeiten nach Dienstleistungsrichtlinie/EUGH‑Rechtsprechung. Notarinnen/Notare unterstfctzen bei Anzeige‑, Registrierungs‑ und Genehmigungspflichten.