Erbschafts- und Nachfolgeplanung für ausländische Eigentümer deutschen Grundbesitzes (2026)

Geltungsbereich: Wen Deutschland besteuert und warum das wichtig ist

Dieser Artikel hat den Stand 21. September 2026. Das Erbschaftsteuer‑ und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) trennt zwei persönliche Steuerbereiche. Ist der Erblasser/ Schenker oder der Erwerber zum Todes‑ bzw. Ausführungszeitpunkt ein „Inländer“ (steuerlicher Wohnsitz/gewöhnlicher Aufenthalt bzw. Sitz/Geschäftsleitung im Inland), greift die unbeschränkte Steuerpflicht – das Weltvermögen fällt in den deutschen Besteuerungsbereich. Fehlt diese Verbindung, greift die beschränkte Steuerpflicht und besteuert nur das inländische Vermögen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__1.html?utm_source=openai))

Was als ‚inländisches Vermögen‘ gilt

Für die beschränkte Besteuerung verweist das Gesetz auf die Definition des inländischen Vermögens im Bewertungsgesetz (BewG). Grundstücke und Gebäude in Deutschland sind ausdrücklich inländisches Grundvermögen; daneben fallen bestimmte Beteiligungen an Inlands‑Kapitalgesellschaften und inländische Schiffseintragungen darunter. Kurz: ein deutsches Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Anspruch auf Übereignung eines deutschen Grundstücks gilt als inländisch und kann auch dann Erbschaftsteuer auslösen, wenn beide Parteien im Ausland wohnen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__121.html?utm_source=openai))

Ansässigkeitsprüfung und die Fünf‑Jahres‑Regel

Die Abgabenordnung definiert Wohnsitz (§ 8 AO) und gewöhnlichen Aufenthalt (§ 9 AO): Wohnsitz setzt eine Wohnung voraus, die der Person zur Nutzung und Aufrechterhaltung dient; der gewöhnliche Aufenthalt knüpft an tatsächliche Anwesenheit. Diese Begriffe entscheiden, ob jemand für ErbStG‑Zwecke ein Inländer ist. Sonderregel: deutsche Staatsangehörige, die sich nicht länger als fünf Jahre ununterbrochen im Ausland aufgehalten haben, können weiterhin als Inländer gelten – die Besteuerung kann also nach dem Wegzug für fünf Jahre fortwirken. Wenn Sie mehrere Wohnungen unterhalten oder deutscherseits weggezogen sind, dokumentieren Sie Daten und Aufenthaltszeitpunkte genau. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/BJNR006130976.html?utm_source=openai))

Typische Fallen für ausländische Eigentümer

1) Vermächtnis versus Erbe: Der Bundesfinanzhof hat herausgestellt, dass die Übertragungsform entscheidend sein kann – eine Zuwendung in einem ausländischen Testament kann zu einem anderen erbschaftsteuerlichen Ergebnis in Deutschland führen als ein direkter Erwerb durch Gesetz oder eine inländische Eigentumsübertragung. In dem zitierten BFH‑Fall führte ein ausländisches Vermächtnis an Inlandsgrundbesitz nicht zwingend zu deutscher Steuerpflicht des ausländischen Erwerbers. Für Schenkungen oder inländische Übertragungen gilt das nicht automatisch. ([bundesfinanzhof.de](https://www.bundesfinanzhof.de/de/presse/pressemeldungen/detail/keine-erbschaftsteuer-bei-erwerb-durch-auslaendisches-vermaechtnis/?utm_source=openai))

2) Anspruch auf Übereignung ist steuerbar: Der Erwerb eines dinglichen oder schuldrechtlichen Anspruchs auf ein deutsches Grundstück kann als inländisches Vermögen gelten. 3) Minderung der Freibeträge: Bei beschränkter Steuerpflicht werden persönliche Freibeträge nach § 16 ErbStG zum Teil gemindert. 4) Doppelbesteuerungsrisiken: Deutsche Steuerpflicht für inländisches Vermögen kann mit einer Besteuerung im Wohnsitzstaat kollidieren; die Entlastung hängt von bestehenden DBA‑Regeln und Nachweisen ab. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__121.html?utm_source=openai))

Praktische Checkliste – Fragen an Ihren Steuerberater

Bringen Sie diese Unterlagen und Fragen zu Ihrem deutschen Steuerberater mit:

• Lückenloser Wohnsitz‑ und Aufenthaltsnachweis für Erblasser/Schenker und alle Erwerber (Daten, Adressen). Welche Daten belegen oder widerlegen Wohnsitz bzw. gewöhnlichen Aufenthalt nach § 8/§ 9 AO? ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/BJNR006130976.html?utm_source=openai))

• Grundbuchauszug, Kaufverträge, Vereinbarungen, Ansprüche auf Übereignung, Testament/Vertragliches Vermächtnis. Handelt es sich um inländisches Vermögen nach § 121 BewG? ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__121.html?utm_source=openai))

• Klären Sie, ob es sich um gesetzliche Erbfolge, eine Zuwendung durch Vermächtnis oder um eine lebzeitige Schenkung handelt – und wie die BFH‑Rechtsprechung sowie Doppelbesteuerungsabkommen greifen. ([bundesfinanzhof.de](https://www.bundesfinanzhof.de/de/presse/pressemeldungen/detail/keine-erbschaftsteuer-bei-erwerb-durch-auslaendisches-vermaechtnis/?utm_source=openai))

• Welche Freibeträge gelten, werden sie bei beschränkter Steuerpflicht gemindert? Lassen Sie eine Berechnung nach § 16 ErbStG und die Steuerfolgen nach § 19 ErbStG erstellen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__16.html?utm_source=openai))

• Bitten Sie um Prüfung von DBA‑Entlastung, Nachweis‑ und Meldepflichten beim Finanzamt sowie eine schriftliche Fristen‑ und Pflichtenliste; fordern Sie alles schriftlich an.

Abschließende praktische Hinweise

Wenn Sie als Ausländer deutschen Grundbesitz halten, ist das Grundprinzip einfach: inländisches Grundvermögen kann deutsche Steuerpflicht auslösen. Entscheidend sind (a) ob eine Person als Inländer für ErbStG‑Zwecke gilt und (b) in welcher rechtlichen Form die Zuwendung erfolgt. Das sind tatreiche Rechtsfragen – ziehen Sie frühzeitig einen deutschen Steuerberater oder Steuerrechtsanwalt hinzu und bringen Sie die oben genannten Unterlagen mit. Dieser Beitrag erläutert gesetzliche Leitlinien und Gerichtszeichen, ersetzt aber keine individuelle Beratung. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__1.html?utm_source=openai))