EPBD 2024/1275: Deutschland verpasst 29. Mai 2026; strengerer Energieausweis und Nullemissions‑Neubauten 2028/2030

Was sich im EU‑Recht geändert hat – und Deutschlands verpasste Frist

Die Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD, Neufassung) ist am 28. Mai 2024 in Kraft getreten. Die Mitgliedstaaten mussten sie bis zum 29. Mai 2026 umsetzen; eine Ausnahme bildet Artikel 17 Absatz 15 zum Auslaufen von Förderungen für reine fossile Heizkessel mit Umsetzungsfrist bis 1. Januar 2025. Am 15. Juli 2026 versandte die Europäische Kommission Aufforderungsschreiben an alle 27 Mitgliedstaaten – einschließlich Deutschland – wegen ausstehender oder unvollständiger Umsetzung. Das Verfahren kann bei fortbestehender Verzögerung bis vor den Gerichtshof führen.

Die Neufassung gibt den Pfad zu einem Nullemissions‑Gebäudebestand bis 2050 vor und bringt u. a.: Nullemissions‑Standards (ZEB) für Neubauten; eine strengere, harmonisierte A–G‑Skala für Energieausweise mit „A“ als Nullemissionsgebäude; die Offenlegung des Lebenszyklus‑Treibhauspotenzials (GWP) bei Neubauten; nationale Gebäudeleistungs‑Datenbanken mit Anbindung an das EU Building Stock Observatory; sowie Mindeststandards (MEPS) für Nichtwohngebäude und Renovierungs‑Trajektorien für den Wohnbestand. Diese Änderungen betreffen Planung, Verkauf und Bewerbung von Immobilien in Deutschland über den gesamten Rest der Dekade.

Nullemissions‑Neubauten: Meilensteine 2028 und 2030

Nach Artikel 7 müssen neue Gebäude im Eigentum öffentlicher Stellen ab dem 1. Januar 2028 den Standard „Nullemissionsgebäude“ (ZEB) erfüllen; alle Neubauten ab dem 1. Januar 2030. Ein ZEB weist eine sehr hohe Gesamtenergieeffizienz auf und verursacht am Standort keine fossilen CO₂‑Emissionen; der verbleibende Energiebedarf wird durch erneuerbare Energien am oder in der Nähe des Gebäudes, effiziente Fern‑/Nahwärme und ‑kälte, Energiegemeinschaften oder sauberen Strom aus dem Netz gedeckt. Die Richtlinie stärkt zudem die Solarnutzung: Neue Wohngebäude sind so zu planen, dass die solare Erzeugung optimiert wird; wo geeignet und machbar, sind Solaranlagen bei Bauanträgen ab dem 1. Januar 2030 verpflichtend.

Deutschland hat diese Zeitpunkte gesetzlich festgelegt. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), verkündet am 28. Juli 2026, enthält § 10 (ZEB‑Pflicht für alle Neubauten ab 1. Januar 2030) und § 10a (ZEB‑Pflicht für neue, behördlich genutzte Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand ab 1. Januar 2028 bis 31. Dezember 2029). Für Käufer schlüsselfertiger Projekte mit Fertigstellung nach dem 1. Januar 2030 heißt das: Fossile Heizsysteme im Neubau sind unzulässig; Bauträger müssen die ZEB‑Konformität bei Genehmigung und Inbetriebnahme nachweisen.

Energieausweis wird strenger: A–G‑Skala, Inhalte, Datenbanken, Kontrollen

Bis zum 29. Mai 2026 müssen Energieausweise dem Muster in Anhang V entsprechen und die Klasse auf einer geschlossenen Skala A–G ausweisen, mit „A“ für Nullemissionsgebäude und „G“ für die schlechtesten Gebäude; der Primärenergie‑Indikator in kWh/(m²·a) ist anzugeben. Mitgliedstaaten, die zwischen dem 1. Januar 2019 und dem 28. Mai 2024 eine Umskalierung vorgenommen haben, können die Umstellung auf A–G bis zum 31. Dezember 2029 hinauszögern. Vorgeschrieben sind nationale Datenbanken mit jährlicher Datenübermittlung an das EU Building Stock Observatory und ein unabhängiges Kontrollsystem; Energieausweise gelten in der Regel 10 Jahre.

Deutschland betreibt bereits Register und Stichprobenprüfungen über das DIBt. Mit dem GModG (verkündet am 28. Juli 2026) bleiben die bisherigen Muster bis 31. Dezember 2026 in Kraft; ab 1. Januar 2027 gelten geänderte Muster und Berechnungen. Für Nichtwohngebäude führt Deutschland ab 1. Januar 2027 eine A–G‑Skala ein; Klasse A ist Nullemissionsgebäuden vorbehalten. Für Wohngebäude weisen deutsche Ausweise derzeit weiterhin A+ bis H nach Anlage 10 GModG aus; die Umstellung auf A–G könnte – bei Nutzung der EPBD‑Übergangsregel – spätestens bis 31. Dezember 2029 erfolgen. In der Vermarktung bleibt der Ausweis verpflichtend: § 87 GModG verlangt u. a. die Angabe der Klasse in Anzeigen, bei Verstößen drohen Bußgelder bis 10.000 € für fehlende Übergabe‑ oder Anzeigeangaben.

Ab dem 1. Januar 2028 ist das Lebenszyklus‑Treibhauspotenzial (GWP) in Energieausweisen für Neubauten über 1.000 m² auszuweisen; ab dem 1. Januar 2030 für alle Neubauten. Banken und Bewerter werden EPC‑Kennziffern und GWP‑Nachweise voraussichtlich standardmäßig in der Prüfung anfordern.

Sanierungsvorgaben mit Biss: MEPS und Trajektorien

Artikel 9 verpflichtet die Mitgliedstaaten, Mindeststandards (MEPS) für Nichtwohngebäude festzulegen, basierend auf nationalen Schwellen, die den schlechtesten 16 % bzw. 26 % des Bestands im Jahr 2020 entsprechen. Bis 2030 müssen alle Nichtwohngebäude oberhalb der 16 %-Schwelle liegen, bis 2033 oberhalb der 26 %-Schwelle (Ausnahmen möglich). Für Wohngebäude ist eine nationale Trajektorie vorzugeben, die den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch bis 2030 um 16 % und bis 2035 um 20–22 % gegenüber 2020 senkt; mindestens 55 % dieser Einsparungen müssen aus der Sanierung der schlechtesten 43 % der Wohnungen stammen. Staaten können Markt‑Trigger wie Verkauf oder Vermietung zur Durchsetzung nutzen.

Deutschland muss diese MEPS‑/Trajektorien‑Vorgaben umsetzen. Ausländische Käufer von Büros, Handel oder Logistik in Deutschland sollten zusätzliche Investitionen bis 2030/2033 einkalkulieren, wenn Objekte zu den leistungsschwächsten Segmenten zählen. Vermieter sollten mit strengeren Anzeigen‑Kontrollen und verpflichtenden EPC‑Datenübermittlungen rechnen.

Was Käufer jetzt tun sollten

- Bei Neubauten mit Fertigstellung nach dem 1. Januar 2030 sollten Sie vor Vertragsunterzeichnung das ZEB‑Konzept des Bauträgers verlangen (Energieberechnungen, Zusicherung „keine fossilen Emissionen am Standort“, Konzept für erneuerbare Energien oder (Fern‑)Wärmenetze). Prüfen Sie die Solar‑Eignung und ggf. Dach‑PV. - Für Bestandsobjekte den aktuellen Energieausweis einholen und die Umstellung auf die A–G‑Skala einplanen. In Deutschland werden Wohngebäude derzeit noch mit A+ bis H ausgewiesen; beobachten Sie, ob Deutschland die EU‑Übergangsregel bis 31. Dezember 2029 nutzt. - Rechnen Sie ab 2028/2030 mit EPC‑Kennziffern und GWP‑Nachweisen als Standard in Datenräumen. Finanzierer können diese zur Kreditvoraussetzung machen. - Immobilienanzeigen ohne die erforderlichen Energieangaben sind riskant. In Deutschland drohen Bußgelder bis 10.000 €. Stellen Sie sicher, dass Makler Klasse und Kennwert in allen Anzeigen nennen und der Ausweis bei Besichtigungen vorliegt. - Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Beauftragen Sie für Transaktionen einen deutschen Notar und ziehen Sie einen Gebäudeenergie‑berater oder Architekten für EPC‑, ZEB‑ und Sanierungsprüfungen hinzu.