Klauseln im Kaufvertrag zur Begrenzung des Risikos der kommunalen Zweitwohnungssteuer in München, Stuttgart und Potsdam

Was die Steuer ist – kurz erklärt

Einige deutsche Städte erheben eine kommunale Zweitwohnungssteuer. Sie wird gegenüber der Person erhoben, die eine Zweitwohnung „inne hat“, und bemisst sich an der jährlichen Nettokaltmiete. Die Satzung jeder Stadt legt Steuersatz, Anzeigepflichten und Fälligkeitsregeln fest – diese unterscheiden sich und wurden zuletzt angepasst. Wer steuerpflichtig ist, regelt die jeweilige Satzung (Beispiel: München § 3 definiert die steuerpflichtige natürliche Person, die eine Zweitwohnung innehat). ([stadt.muenchen.de](https://stadt.muenchen.de/rathaus/stadtrecht/vorschrift/997/version2/0.html))

Wichtige Sätze und Inkrafttreten

München: Die städtische Satzung legt den Satz auf 18 % der jährlichen Nettokaltmiete fest; Stadtinformation und Satzung vermerken die Änderung von 9 % auf 18 % mit Wirkung zum 1. Januar 2022. Die Fälligkeit richtet sich nach den lokalen Regeln; ohne neuen Bescheid nennt München den 1. Juli als allgemeinen Zahlungstermin. ([stadt.muenchen.de](https://stadt.muenchen.de/service/info/zweitwohnungsteuer/1074722/n0/))

Stuttgart: Die Informationsseite der Stadt nennt historisch 10 % und eine Erhöhung auf 20 % zum 1. Januar 2026. Prüfen Sie das zuständige Kämmerei‑/Steueramt und die ZwWStS auf Einzelheiten zur Festsetzung und Abgabe. ([stuttgart.de](https://www.stuttgart.de/rathaus/finanzen/steuern-und-abgaben/zweitwohnungssteuer?utm_source=openai))

Potsdam: Die Zweitwohnungssteuersatzung (5. Änderung) legt den Satz auf 25 % der Nettokaltmiete fest; die Satzungsänderung datiert vom 23. Dezember 2025 und ist im Amtsblatt 2026 veröffentlicht. Potsdam regelt zudem Quartalsfälligkeiten und Bußgelder. ([potsdam.de](https://www.potsdam.de/system/files/document/Lesefassung%20Zweitwohnungssteuersatzung%202000%20mit%205.%20%C3%84nderung%202025_0.PDF))

Warum Käufer das beachten sollten (kurz)

• Die Steuer richtet sich gegen die Person, die die Zweitwohnung innehat – kaufen Sie eine Wohnung und ändern weder Meldeort noch Nutzung, kann die Kommune die natürliche Person verfolgen, die in der Satzung als Inhaber gilt. (Vgl. Definitionen und Anzeigepflichten.) ([stadt.muenchen.de](https://stadt.muenchen.de/rathaus/stadtrecht/vorschrift/997/version2/0.html))

• Kommunale Regelungen erlauben die Schätzung einer ortsüblichen Miete, wenn der Vertragspreis oder die Vertragspauschale unter dem Markt liegt; das erhöht die Bemessungsgrundlage. Potsdam nennt explizit Bußgelder bei verspäteter oder fehlender Erklärung. ([potsdam.de](https://www.potsdam.de/system/files/document/Lesefassung%20Zweitwohnungssteuersatzung%202000%20mit%205.%20%C3%84nderung%202025_0.PDF))

• Die unterschiedlichen Sätze (München 18 %, Stuttgart 20 % ab 2026, Potsdam 25 %) haben spürbare finanzielle Folgen; die Verteilung dieses Risikos sollte vertraglich geregelt werden. ([stadt.muenchen.de](https://stadt.muenchen.de/rathaus/stadtrecht/vorschrift/997/version2/0.html))

Wann Sie auf vertraglichen Schutz bestehen sollten

Bestehen Sie auf zusätzlichem vertraglichen Schutz, wenn eine der folgenden Konstellationen zutrifft: Der Verkäufer ist eine natürliche Person und nutzt die Wohnung derzeit als Zweitwohnung; die Wohnung ist als Nebenwohnung gemeldet; Sie wollen die Wohnung als Zweitwohnsitz, leerstehend oder als Zweitwohnsitz behalten; der Kauf erfolgt nach einer Satzungsänderung mit erhöhtem Satz; oder Sie bleiben als Käufer im Ausland gemeldet. In diesen Fällen rechtfertigt das Risiko eines jährlichen Steueraufwands von 18 – 25 % der Nettokaltmiete Treuhand, Verkäuferwarranty oder Kaufpreisminderung. ([stadt.muenchen.de](https://stadt.muenchen.de/rathaus/stadtrecht/vorschrift/997/version2/0.html))

Musterklauseln (deutscher Wortlaut für Ihren Entwurf)

1) Verkäuferwarranty und Freistellung „Der Verkäufer sichert zu, dass bis zum Tag der Beurkundung keine offenen Bescheide, Forderungen oder ungeklärten Anzeigen im Zusammenhang mit der kommunalen Zweitwohnungssteuer für das Grundstück/der Wohnung bestehen. Der Verkäufer stellt den Käufer von allen solchen Steuerforderungen, Bußgeldern und vollstreckungsrechtlichen Kosten frei, die Perioden vor der Beurkundung betreffen.“

2) Kaufpreis‑Vorbehalt / Treuhand „Ein Betrag in Höhe von €[X] (oder €[Y] je Monat Exposure, berechnet als Satz × jährliche notional Nettokaltmiete) wird für bis zu 12 Monate nach Vertragsvollzug treuhänderisch einbehalten, um nachgewiesene Zweitwohnungssteuer‑Festsetzungen für vor dem Vollzug liegende Zeiträume zu befriedigen; ein verbleibender Rest ist an den Verkäufer auszuzahlen.“

3) Mitwirkung und Anzeige „Der Verkäufer hat auf eigene Kosten dem Käufer und der zuständigen Steuerbehörde alle Unterlagen und Informationen zur Verfügung zu stellen, die für die Feststellung erforderlich sind, ob es sich um eine Zweitwohnung handelt, und für die Beantragung etwaiger Befreiungen. Ergibt sich eine für vor dem Vollzug liegende Periode geltende Festsetzung, erstattet der Verkäufer dem Käufer die hierdurch entstandenen angemessenen Kosten.“

Diese Formulierungen sind Mustertext. Lassen Sie die endgültigen deutschsprachigen Klauseln durch einen Notar oder Steuerberater prüfen und an den konkreten Deal anpassen.

Praktische Schlussfolgerungen

1) Prüfen Sie den kommunalen Steuersatz und die Satzung der betreffenden Stadt und verweisen Sie im Vertrag darauf. Die Satzungen für München, Stuttgart und Potsdam sind unten verlinkt. ([stadt.muenchen.de](https://stadt.muenchen.de/rathaus/stadtrecht/vorschrift/997/version2/0.html))

2) Ist der Verkäufer eine natürliche Person oder die Wohnung als Nebenwohnung gemeldet, bestehen Sie auf Warranty plus Treuhand/Freistellung. 3) Lassen Sie einen deutschen Steuerberater oder Notar prüfen, ob eine Anmeldung/Ummeldung beim Vollzug die Steuerlage ändert, und die finale deutsche Klausel entsprechend formulieren. Dies ist keine individuelle Steuer‑ oder Rechtsberatung; holen Sie fachliche Beratung ein.