Ab 1.10.2026 müssen Notare Anzeigen und Genehmigungen elektronisch übermitteln

Was sich ab dem 1. Oktober 2026 ändert

Am 1. Oktober 2026 tritt das „eNoVA‑Gesetz“ (Gesetz zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen, der gerichtlichen Genehmigungen notarieller Rechtsgeschäfte und der steuerlichen Anzeigen der Notare; BGBl. I 2026 Nr. 192 vom 26. Juni 2026) in Kraft. „eNoVA“ steht für elektronischer Notar‑Verwaltungs‑Austausch. Das Gesetz macht für mehrere Vollzugsschritte nach der Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags die elektronische Übermittlung verpflichtend. Notare müssen sichere elektronische Leitungen nutzen; Papier und E‑Mail weichen strukturierten Datensätzen und elektronischen Dokumenten. Die Anwendung erfolgt gestuft: Die meisten Pflichten unten gelten ab dem 1. Oktober 2026, weitere ab dem 1. Januar 2027 und 1. Januar 2028. ([umwelt-online.de](https://www.umwelt-online.de/regelwerk/bau/baugb/z26_0192.htm))

Ab dem 1. Oktober 2026 sind drei Übermittlungen des Notars zwingend: (1) die Veräußerungsanzeige an das Finanzamt nach § 18 GrEStG, (2) die Mitteilung an den örtlichen Gutachterausschuss mit Übersendung einer Abschrift des beurkundeten Kaufvertrags nach § 195 BauGB, und (3) elektronische Ersuchen an Betreuungs‑, Familien‑, Nachlass‑ und Landwirtschaftsgerichte sowie die elektronische Bereitstellung der Genehmigungen und Rechtskraftzeugnisse durch die Gerichte. ([dnoti.de](https://www.dnoti.de/informationen/aktuelles/details/ueberblick-ueber-die-auswirkungen-des-enova-gesetzes-fuer-die-notarielle-praxis/))

Weitere Stufen: Ab dem 1. Januar 2027 umfasst der elektronische Verkehr auch Verwaltungs­genehmigungen und Bescheinigungen nach BauGB, Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) und Grundstücksverkehrsordnung (GVO). Ab dem 1. Januar 2028 übermitteln die Finanzämter die Unbedenklichkeitsbescheinigung elektronisch an die Notare. ([dnoti.de](https://www.dnoti.de/informationen/aktuelles/details/ueberblick-ueber-die-auswirkungen-des-enova-gesetzes-fuer-die-notarielle-praxis/))

Was genau zu übermitteln ist – und wie

Das Gesetz fügt § 213a BauGB ein, der drei Kategorien notarieller E‑Übermittlungen benennt: (1) Anträge auf bestimmte Genehmigungen und Zeugnisse (z. B. Vorkaufsrechts‑ und sonstige öffentlich‑rechtliche Genehmigungen), (2) die Mitteilung an die Gemeinde über den Inhalt des Kaufvertrags nach § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB sowie (3) die Übersendung von Abschriften der beurkundeten Urkunde (und ggf. gesonderter Angebot/Annahme) an den Gutachterausschuss. Zudem müssen die Länder eine „Liste für den elektronischen Notar‑Verwaltungs‑Austausch“ mit den genauen Empfänger‑Postfachkennungen veröffentlichen. ([umwelt-online.de](https://www.umwelt-online.de/regelwerk/bau/baugb/z26_0192.htm))

Technisch ist das besondere elektronische Notarpostfach (beN) zu nutzen, adressiert an die besonderen elektronischen Behördenpostfächer (beBPo). Die Bundesnotarkammer stellt im XNotar die Anwendung „eNoVA“ bereit, um den vorgeschriebenen Strukturdaten­satz zu erzeugen und die Vertragsabschrift beizufügen. Einzelne Gutachterausschüsse empfangen bereits heute digitale Kaufverträge; bundesweit wird dies ab dem 1. Oktober 2026 verpflichtend. ([onlinehilfe.bnotk.de](https://onlinehilfe.bnotk.de/einrichtungen/notarnet/xnotar/modul-enova.html?utm_source=openai))

Für die Veräußerungsanzeige an das Finanzamt war die elektronische Übermittlung seit dem 1. Juni 2026 freiwillig möglich; ab dem 1. Oktober 2026 ist sie verpflichtend. Maßgeblich ist der „amtlich vorgeschriebene Datensatz“; das Versenden eingescan­nter Papierformulare erfüllt § 18 GrEStG nicht. Für Veräußerungsanzeige und Gutachterausschuss genügen einfache Abschriften; beglaubigte Abschriften sind hierfür nicht erforderlich. ([dnoti.de](https://www.dnoti.de/informationen/aktuelles/details/ueberblick-ueber-die-auswirkungen-des-enova-gesetzes-fuer-die-notarielle-praxis/))

Fristen und Daten, die jetzt zählen

Anzeige an das Finanzamt: § 18 GrEStG setzt eine Frist von zwei Wochen ab Beurkundung (bzw. Unterschriftsbeglaubigung/Entscheidungsbekanntgabe) für die Anzeige. Die Absendung ist auf der Urschrift zu vermerken. Seit dem 1. Oktober 2026 ist die elektronische Übermittlung unter Nutzung des amtlich vorgeschriebenen Datensatzes verpflichtend. Vor vollständiger Übermittlung der Anzeigen nach §§ 18 und 20 GrEStG dürfen Notare Urschriften nicht aushändigen und Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften nicht erteilen. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__18.html?utm_source=openai))

Gemeindliches Vorkaufsrecht: § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB verpflichtet Verkäufer (oder ersetzend den Käufer), der Gemeinde den Vertragsinhalt unverzüglich mitzuteilen; nach eNoVA erfolgt dies elektronisch an das beBPo der Gemeinde. Die Rechtsprechung verlangt eine inhaltlich klare, vollständige Mitteilung eines rechtswirksamen Vertrags, um die Ausübungsfrist in Gang zu setzen. ([umwelt-online.de](https://www.umwelt-online.de/regelwerk/bau/baugb/z26_0192.htm))

Abschrift an den Gutachterausschuss: § 195 BauGB verpflichtet die beurkundende Stelle, eine Vertragsabschrift für die Kaufpreissammlung zu senden. Ab dem 1. Oktober 2026 erfolgt der Versand elektronisch. Ab dem 1. Januar 2027 trifft die Beteiligten auf Aufforderung des Gutachterausschusses eine weitergehende Pflicht, detaillierte Grundstücksdaten (Nutzung, Flächen, Mieten, Energieausweisdaten usw.) über bereitgestellte Online‑Formulare zu übermitteln. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__195.html?utm_source=openai))

Checklisten für Käufer zur Vermeidung von Verzögerungen ab 1.10.2026

Vor der Beurkundung: Klären Sie mit Ihrem Notar, ob Gemeinde, Gutachterausschuss und etwaige Genehmigungsbehörden über funktionierende beBPo‑Postfächer verfügen und in der vom Land veröffentlichten eNoVA‑Empfängerliste stehen. Bitten Sie den Notar, das richtige Postfach für „Ihre“ Gemeinde und den zuständigen Ausschuss vorab aufzulösen. Wo ein Vorkaufsrecht naheliegt, planen Sie die umgehende elektronische Mitteilung ein, um die Frist der Gemeinde in Gang zu setzen. ([umwelt-online.de](https://www.umwelt-online.de/regelwerk/bau/baugb/z26_0192.htm))

Daten für die elektronische Veräußerungsanzeige: Natürliche Personen müssen ihre steuerliche Identifikationsnummer angeben. Juristische Personen müssen – bis die Wirtschafts‑ID technisch verarbeitet werden kann – die bundeseinheitliche 13‑stellige Steuernummer für die Ertragsbesteuerung angeben; die Finanzverwaltung kann die Wirtschafts‑ID derzeit nicht verarbeiten und verlangt stattdessen die Steuernummer. Ohne deutsche Steuernummer (bei ausländischen Gesellschaften häufig) drohen Validierungsprobleme; beauftragen Sie frühzeitig einen deutschen Steuerberater zur Beantragung. Der amtliche Datensatz verlangt zudem Rollen, Erwerbsanteile u. a.; Platzhalter wie „s. Vertrag“ sind unzulässig. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/BJNR017770982.html?utm_source=openai))

Bei der Beurkundung: Vereinbaren Sie mit dem Notar, dass einfache elektronische Abschriften den Meldungen an Finanzamt und Gutachterausschuss beigefügt werden. Halten Sie eindeutige Objektmerkmale bereit (Grundbuchamt und Blatt, Liegenschaftsdaten), damit Ausschuss und Gemeinde den Vorgang sicher zuordnen können. Bei atypischen Strukturen (z. B. mehrere Flurstücke mit unterschiedlichen Quoten oder Tauschgeschäfte) klären Sie vorab die Abbildung im Datensatz, um Zurückweisungen zu vermeiden. ([dnoti.de](https://www.dnoti.de/informationen/aktuelles/details/ueberblick-ueber-die-auswirkungen-des-enova-gesetzes-fuer-die-notarielle-praxis/))

Nach der Beurkundung: Achten Sie auf die Einhaltung der Zwei‑Wochen‑Frist des § 18 GrEStG und darauf, dass die Gemeinde den vollständigen Vertragsinhalt nach § 28 BauGB erhält. Verfolgen Sie gerichtliche Genehmigungen elektronisch, wenn Betreuungs‑, Nachlass‑, Familien‑ oder Landwirtschaftsgericht zustimmen muss; diese Gerichte müssen ab dem 1. Oktober 2026 Genehmigungen und Rechtskraftzeugnisse elektronisch erteilen. Für alle Übermittlungen gilt: beN→beBPo über das XNotar‑Modul eNoVA. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__18.html?utm_source=openai))

Besonders riskant: Fehlende Steuer‑ID oder Steuernummer führen zu technischen Validierungsfehlern auf Seiten der Finanzverwaltung und blockieren den Vorgang; der Datensatz kennt nur begrenzt „Begründungen“ für fehlende Angaben. Die Vorkaufsfrist der Gemeinde beginnt oft erst mit vollständiger, klarer Mitteilung des Vertragsinhalts. Schließlich dürfen Notare Urschriften und Ausfertigungen erst aushändigen, wenn die Anzeigen nach dem GrEStG vollständig abgesandt sind. Diese Punkte verzögern den Vollzug und in finanzierten Fällen die Auszahlung. ([dnoti.de](https://www.dnoti.de/informationen/aktuelles/details/ueberblick-ueber-die-auswirkungen-des-enova-gesetzes-fuer-die-notarielle-praxis/))

Wer macht was – und wen Sie fragen sollten

Ihr deutscher Notar bleibt für alle drei Übermittlungen verantwortlich. Die Notariatssoftware (XNotar mit dem Modul eNoVA) erzeugt den Strukturdaten­satz und leitet ihn an das richtige beBPo weiter. Gemeinden und Gutachterausschüsse müssen erreichbare elektronische Postfächer vorhalten; die Länder veröffentlichen die Empfängerlisten. Gerichte in Betreuungs‑, Familien‑, Nachlass‑ und Landwirtschaftssachen erteilen Genehmigungen und Rechtskraftzeugnisse als qualifizierte gerichtliche elektronische Dokumente. ([onlinehilfe.bnotk.de](https://onlinehilfe.bnotk.de/einrichtungen/notarnet/xnotar/modul-enova.html?utm_source=openai))

Für Käufer gilt: Nicht selbst übermitteln. Geben Sie Ihrem Notar vollständige Identifikations‑ und Steuerdaten und beauftragen Sie bei Erwerb über eine ausländische Gesellschaft mangels deutscher Steuernummer frühzeitig einen Steuerberater. Für Fristen und inhaltliche Anforderungen im Einzelfall ist Ihr Notar die erste Anlaufstelle; für Steuernummern und Meldethemen der Steuerberater. Offizielle Hintergründe zur Reform und ihrem Ziel eines schnelleren Vollzugs finden Sie bei Bundesregierung und Berufsorganisationen. ([bundesregierung.de](https://www.bundesregierung.de/breg-de/suche/digitalisierung-immobilienvertraege-2392190))