Düsseldorfer Mietspiegel ab 1. August 2026: Berechnungsregeln, Wohnlagen und NRW‑MietSchVO bis 31. Dezember 2029

Was seit dem 1. August 2026 gilt

Düsseldorf hat seit dem 1. August 2026 einen neuen Mietspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum. Er wurde gemeinsam von Haus & Grund Düsseldorf und dem Mieterverein Düsseldorf erstellt. Der 2026er Text stellt ausdrücklich klar, dass es sich um einen „einfachen Mietspiegel“ im Sinne des § 558c BGB und der Mietspiegelverordnung (MsV) handelt. Er ist damit eine amtliche Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, jedoch kein „qualifizierter Mietspiegel“ nach § 558d BGB. Der Mietspiegel und die Dokumentation stehen kostenfrei online. ([hausundgrundddf.de](https://hausundgrundddf.de/wp-content/uploads/2026/08/Mietspiegel-Duesseldorf-08-2026_web_s.pdf))

Die Erhebung erfolgte im Frühjahr 2026; ausgewertet wurden Mieten, die im gesetzlich vorgegebenen Betrachtungszeitraum von sechs Jahren verändert oder neu vereinbart wurden (hier: seit 2020). Nach Plausibilitätsprüfungen und gemeinsamen Mietspiegel‑Konferenzen im Juni 2026 verabschiedeten die Verbände den Text und veröffentlichten ihn am 1. August 2026. Der Mietspiegel weist darauf hin, dass er von den Düsseldorfer Gerichten und der Wertermittlung herangezogen wird. ([miete-duesseldorf.de](https://miete-duesseldorf.de/wp-content/uploads/2026/09/Dokumentation_Mietspiegel_Duesseldorf_08-2026s.pdf))

Da es sich um einen „einfachen Mietspiegel“ handelt, genießt er nicht die gesetzliche Vermutungswirkung des § 558d Absatz 3 BGB. In der Praxis kann er dennoch zur Begründung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB genutzt werden; bei Streit empfiehlt sich ergänzend der Verweis auf Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558d.html?utm_source=openai))

So lesen Sie die 2026er Tabelle: Ausgangswerte und Zuschläge/Abschläge

Die Tabelle ist nach Baualtersgruppen und Wohnlage (einfach, mittel, gut) strukturiert. Für jedes Feld werden eine Spanne und ein Mittelwert in €/m² monatlich ausgewiesen. Die Berechnung beginnt mit dem Mittelwert des passenden Tabellenfelds; anschließend werden zulässige Zu‑ und Abschläge angewendet. ([hausundgrundddf.de](https://hausundgrundddf.de/wp-content/uploads/2026/08/Mietspiegel-Duesseldorf-08-2026_web_s.pdf))

Wesentliche Anpassungen: - Modernisierung: Für Gebäude bis einschließlich 1985 kann – bei Erfüllung von drei der sechs aufgeführten Merkmale (z. B. Fassadendämmung, erneuerte Elektroanlage, modernisiertes Bad) und vorhandener Isolierverglasung – zwischen Mittelwert und oberem Eckwert angesetzt werden; bei mehr als drei Merkmalen ist ein Überschreiten des oberen Eckwerts möglich. Ohne Merkmale ist eine Einordnung zwischen unterem Eckwert und Mittelwert vorgesehen. ([hausundgrundddf.de](https://hausundgrundddf.de/wp-content/uploads/2026/08/Mietspiegel-Duesseldorf-08-2026_web_s.pdf)) - Wohnungsgröße: Für Apartments bis 30 m² gilt ein Zuschlag von 20 %, der linear bis 45 m² auf 5 % sinkt. Großwohnungen: Ab ca. 120–125 m² fällt ein Größenabschlag von 0,5 % bis 3 % an, danach je weitere 5 m² 1 % bis max. 20 %; in guten Lagen und bevorzugten Quartieren entfällt dieser Abschlag. ([hausundgrundddf.de](https://hausundgrundddf.de/wp-content/uploads/2026/08/Mietspiegel-Duesseldorf-08-2026_web_s.pdf)) - Ausstattung: Typische Positionen sind +0,30 €/m² für Aufzug; −0,35 €/m² bei fehlender Isolierverglasung; Abschläge für Unter‑/Souterrainlagen; sowie deutliche Euro‑Abschläge, wenn zentrale Heizung und/oder Bad fehlen. ([hausundgrundddf.de](https://hausundgrundddf.de/wp-content/uploads/2026/08/Mietspiegel-Duesseldorf-08-2026_web_s.pdf)) - Ein‑/Zweifamilienhäuser: Je nach Lage und Ausstattung ist ein Zuschlag von 10 % bis 20 % auf den Mittelwert zulässig. ([hausundgrundddf.de](https://hausundgrundddf.de/wp-content/uploads/2026/08/Mietspiegel-Duesseldorf-08-2026_web_s.pdf))

Der Mietspiegel verweist auf die MsV als maßgebliche Bundesverordnung zu Inhalt, Dokumentation und Veröffentlichung. Die Dokumentation bestätigt die freie Online‑Zugänglichkeit sowie Erhebung und Plausibilisierung im Jahr 2026. ([miete-duesseldorf.de](https://miete-duesseldorf.de/wp-content/uploads/2026/09/Dokumentation_Mietspiegel_Duesseldorf_08-2026s.pdf))

Wohnlagen und stadtteilbezogene Zu‑/Abschläge in Düsseldorf

Die Tabelle unterscheidet die Grundwohnlagen „einfach“, „mittel“ und „gut“. „Gut“ bedeutet typischerweise grünere Straßen, weniger Durchgangsverkehr und gute ÖPNV‑Anbindung in die Innenstadt; „einfach“ erfasst stärker beeinträchtigte oder mischgewerbliche Umgebungen. Zusätzlich sieht der Mietspiegel stadtteilbezogene Zuschläge/Abschläge vor. ([hausundgrundddf.de](https://hausundgrundddf.de/wp-content/uploads/2026/08/Mietspiegel-Duesseldorf-08-2026_web_s.pdf))

Laut 2026er Text sind Zuschläge in bevorzugten Quartieren zulässig: 5 % bis 15 % in Oberkassel, Niederkassel und Carlstadt; 0 % bis 5 % in Wittlaer, Kaiserswerth, Kalkum, Lörick, Stockum, Pempelfort, Golzheim, Altstadt, Düsseltal und Unterbilk. Abschläge gelten in weniger nachgefragten Quartieren: 0 % bis 3 % in Flingern‑Süd, Holthausen und Reisholz; 3 % bis 5 % in Lichtenbroich, Rath, Lierenfeld, Wersten, Hassels, Garath und Eller. Maßgeblich ist stets die konkrete Mikrolage des Objekts an der Quartiersgrenze. ([hausundgrundddf.de](https://hausundgrundddf.de/wp-content/uploads/2026/08/Mietspiegel-Duesseldorf-08-2026_web_s.pdf))

Zusammenspiel mit der NRW‑MietSchVO bis 31. Dezember 2029

Nordrhein‑Westfalen hat am 28. Januar 2025 eine neue Mieterschutzverordnung (MietSchVO NRW) erlassen (in Kraft seit 1. März 2025). Durch Änderungsverordnung vom 28. Oktober 2025 wurde die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. In der konsolidierten Fassung vom 7. November 2025 heißt es in § 3 Absatz 2, dass § 1 Absatz 1 (die Anwendungsregelung zur Mietpreisbremse) mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft tritt; die übrige Verordnung läuft am 28. Februar 2030 aus. Düsseldorf ist in der Anlage für Mietpreisbremse und Kappungsgrenze ausdrücklich aufgeführt. ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/system/files/pdf/law-and-ordinance-gazette/2025/01/28/908e71/verordnung-zur-festlegung-des-anwendungsbereiches-.pdf))

Die praktische Folge: - Mietpreisbremse bei Neuvermietung: In Düsseldorf darf die anfängliche Miete während der Geltungsdauer grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – es sei denn, ein gesetzlicher Ausnahmetatbestand greift. Bezugspunkt ist die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Absatz 2 BGB; hierfür ist der Düsseldorfer Mietspiegel ein anerkanntes Hilfsmittel. Ausnahmen sind u. a. Erstvermietungen in Neubauten sowie Erstvermietungen nach umfassender Modernisierung; Modernisierungen der letzten drei Jahre können nach § 556e BGB einen Zuschlag rechtfertigen. ([gesetze-im-internet.juris.de](https://www.gesetze-im-internet.juris.de/bgb/__556d.html?utm_source=openai)) - 15‑%‑Kappungsgrenze im Bestand: In den erfassten Gemeinden (einschließlich Düsseldorf) sind Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren auf 15 % begrenzt; zusätzlich muss jede Erhöhung innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete bleiben (Nachweis z. B. über den Mietspiegel). ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/system/files/pdf/law-and-ordinance-gazette/2025/01/28/908e71/verordnung-zur-festlegung-des-anwendungsbereiches-.pdf)) - Achtjährige Kündigungssperrfrist nach Umwandlung: Bei Umwandlung und anschließender Veräußerung setzt NRW in den bezeichneten Gemeinden eine Sperrfrist von acht Jahren fest. ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/system/files/pdf/law-and-ordinance-gazette/2025/01/28/908e71/verordnung-zur-festlegung-des-anwendungsbereiches-.pdf))

Prüfen Sie stets, ob die konkrete Adresse in der Anlagenliste benannt ist; die amtliche Anlage nennt „Düsseldorf“ ausdrücklich. ([mhkbd.nrw](https://www.mhkbd.nrw/system/files/media/document/file/2025_01_28_pdf_mieterschutzverordnung_nrw_mietschvo_nrw.pdf))

Praktische Hinweise und typische Fallstricke

- Richtiges Tabellenfeld wählen: Baualtersgruppe und Grundwohnlage bestimmen, vom Mittelwert ausgehen und die zulässigen Zu‑/Abschläge Position für Position anwenden. Führen Sie eine nachvollziehbare Berechnung für eventuelle Einwände oder eine gerichtliche Prüfung. - Angebotspreise aus Portalen sind keine Rechtsgrundlage. Maßgeblich ist die ortsübliche Vergleichsmiete nach BGB; Ausgangspunkt sind der Düsseldorfer Mietspiegel und seine Dokumentation. ([hausundgrundddf.de](https://hausundgrundddf.de/wp-content/uploads/2026/08/Mietspiegel-Duesseldorf-08-2026_web_s.pdf)) - Bei Neuvermietung Ausnahmen prüfen: Erstvermietungen im Neubau sowie Erstvermietungen nach umfassender Modernisierung unterfallen nicht der Mietpreisbremse; geringere Modernisierungen können nach § 556e BGB einen höheren Startwert rechtfertigen – saubere Dokumentation ist Pflicht. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html?utm_source=openai)) - Im Bestand gelten zwei Hürden zugleich: Einhaltung der 15‑%‑Kappungsgrenze (Düsseldorf ist in der NRW‑Anlage genannt) und der ortsüblichen Vergleichsmiete, belegt z. B. über den Mietspiegel. ([mhkbd.nrw](https://www.mhkbd.nrw/system/files/media/document/file/2025_01_28_pdf_mieterschutzverordnung_nrw_mietschvo_nrw.pdf)) - Risiko: Überhöhungen bei Mietbeginn können Rückforderungsansprüche nach der Mietpreisbremse auslösen. Nicht deutschsprachige Vermieter sollten eine/n Fachanwalt/Fachanwältin für Miet‑ und Wohnungseigentumsrecht sowie ggf. eine/n öffentlich bestellte/n Sachverständige/n für die Mietwertberechnung hinzuziehen.

Die Stadt veröffentlicht zudem regelmäßig Statistikberichte zu Angebotsmieten nach Größenklassen und Stadtteilen. Diese sind für die Markteinordnung nützlich, ersetzen aber nicht die rechtlichen Bezugsgrößen für Mietpreisbremse und § 558 BGB. ([duesseldorf.de](https://www.duesseldorf.de/medienportal/pressedienst-einzelansicht/pld/angebotsmieten-in-duesseldorf-2025-gestiegen?utm_source=openai))