BauO NRW 2018: Drittes Änderungsgesetz seit 1.09.2026—3‑Monats‑Genehmigungsfiktion im § 64‑Verfahren; Folgen für Dachausbau und Dach‑PV in Köln und Düsseldorf

Was sich seit dem 1. September 2026 geändert hat

Das dritte Änderungsgesetz zur Bauordnung 2018 (BauO NRW 2018) gilt seit dem 1. September 2026. Die konsolidierte Fassung führt nun ausdrücklich eine Genehmigungsfiktion für Vorhaben im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach § 64 ein. § 74 Absatz 3 BauO NRW 2018 verweist hierzu auf § 42a VwVfG NRW; bleibt die Bauaufsichtsbehörde innerhalb der gesetzlichen Frist untätig, gilt der Antrag – unter Voraussetzungen – als genehmigt. Die Übergangsvorschrift ordnet die Anwendung der Genehmigungsfiktion auf Bauanträge an, die ab dem 1. September 2026 eingereicht werden. ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/lrgv/gesetz/01092026-landesbauordnung-2018-bauo-nrw-2018/))

Zudem wurde § 63 BauO NRW 2018 neu gefasst. Für Wohninvestoren relevant: (1) Im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) können die Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken – einschließlich der Errichtung von Dachgauben – über die Genehmigungsfreistellung laufen, wenn die dortigen Voraussetzungen erfüllt sind; und (2) Dach‑ und Fassaden‑Solaranlagen sind an anderer Stelle der BauO NRW in der Regel als verfahrensfrei klargestellt. ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/lrgv/gesetz/01092026-landesbauordnung-2018-bauo-nrw-2018/))

Parallel gilt landesweit eine Solaranlagenpflicht nach § 42a BauO NRW; die Details regelt die Solaranlagen‑Verordnung (SAN‑VO NRW) seit dem 19. Juni 2024 mit gestaffelten Startterminen bis 2026. ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/lrgv/rechtsverordnung/19062024-verordnung-zur-umsetzung-der-solaranlagen-pflicht-nach-ss-42a-und-ss))

So funktioniert die 3‑Monats‑Genehmigungsfiktion im § 64‑Verfahren

Seit dem 1. September 2026 gilt Folgendes zweistufig:

- Entscheidungsfrist: § 74 Absatz 2 regelt die Fristen. Bei Regelverfahren beträgt sie 3 Monate; im vereinfachten Verfahren (§ 64) sowie beim Vorbescheid (§ 77) 6 Wochen ab Vollständigkeit der Unterlagen. ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/lrgv/gesetz/01092026-landesbauordnung-2018-bauo-nrw-2018/)) - Genehmigungsfiktion: Wird im § 64‑Verfahren nicht abschließend entschieden, greift § 42a VwVfG NRW. Die Fiktionsfrist beträgt grundsätzlich 3 Monate (eine sachlich begründete Verlängerung ist einmal möglich) und läuft ab Eingang vollständiger Unterlagen. § 74 Absatz 3 präzisiert die Fiktion für § 64‑Vorhaben (z. B. erfasst sie nur beantragte Abweichungen). Die Behörde stellt die Bescheinigung über den Eintritt der Fiktion aus und unterrichtet Gemeinde sowie nicht zustimmende Nachbarn. ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/lrgv/gesetz/01012025-verwaltungsverfahrensgesetz-fuer-das-land-nordrhein-westfalen/?utm_source=openai))

Wesentliche Einschränkungen:

- Kommunale Zustimmungsschritte nach § 36a BauGB können den Fristablauf beeinflussen. Gesetzlich endet die Entscheidungs‑/Fiktionsfrist frühestens einen Monat nach Zugang der kommunalen Entscheidung bei der Bauaufsicht (oder nach Ablauf der § 36a‑Frist). Prüfen Sie dies, falls Ihr Vorhaben eine „Zustimmung“ benötigt. ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/lrgv/gesetz/01092026-landesbauordnung-2018-bauo-nrw-2018/)) - Die Fiktion ist kein materiell‑rechtlicher Freifahrtschein. Die amtliche Synopse weist ausdrücklich darauf hin, dass die Rechtmäßigkeit nicht geprüft wurde – die Verantwortung bleibt bei Ihnen. ([bauordnung.nrw](https://www.bauordnung.nrw/paragraf/74-baugenehmigung-baubeginn/?utm_source=openai))

Dachausbau und Gauben: Wo weiterhin Genehmigungen nötig sind

NRW hat den „genehmigungsfreien“ Pfad erweitert. Seit dem 1. September 2026 können Dachgeschossum- und ‑nutzungsänderungen zu Wohnzwecken – einschließlich Gauben – auch im § 34‑Gebiet über § 63 Genehmigungsfreistellung laufen, sofern (i) die Erschließung gesichert ist und (ii) die Gemeinde das Vorhaben nicht innerhalb eines Monats in das § 64‑Verfahren „hineinzieht“. In beplanten Gebieten (Bebauungsplan) gilt die Genehmigungsfreistellung wie bisher, sofern das Vorhaben den Planfestsetzungen und örtlichen Bauvorschriften entspricht. Der Baubeginn ist einen Monat nach Einreichen der Unterlagen möglich, wenn weder eine „Hineinziehung“ noch eine vorläufige Untersagung erfolgt. ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/lrgv/gesetz/01092026-landesbauordnung-2018-bauo-nrw-2018/))

Zwei lokale Ebenen sind in Köln und Düsseldorf entscheidend:

- Gestaltungssatzungen (§ 89): Die Genehmigungsfreistellung greift nur, wenn keine Kollision mit örtlichen Bauvorschriften vorliegt. Düsseldorf und Köln verfügen in mehreren Quartieren über detaillierte Gestaltungssatzungen zu Dachform, Gaubenbreite und Material. Beispiele sind die Satzungen für Karlstadt und Benrath in Düsseldorf. ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/lrgv/gesetz/01092026-landesbauordnung-2018-bauo-nrw-2018/)) - Denkmalschutz: Für Änderungen an Baudenkmalen ist in Köln weiterhin eine denkmalrechtliche Erlaubnis erforderlich – auch beim Dachausbau. Das Amt für Denkmalschutz gibt hierfür Auflagen vor. ([stadt-koeln.de](https://www.stadt-koeln.de/service/produkte/01077/index.html?utm_source=openai))

Praxis: Das Bauaufsichtsamt Düsseldorf weist darauf hin, dass der vollständige Dachgeschossausbau grundsätzlich genehmigungspflichtig ist – reine Innenarbeiten oder Dachfenster können dagegen verfahrensfrei sein. Nach der Novelle 2026 sollten Sie vorab mit der Bauaufsicht klären, ob Genehmigungsfreistellung oder § 64 gewählt werden sollte. Im § 64‑Pfad bietet die neue 3‑Monats‑Fiktion einen Rückhalt, falls die 6‑Wochen‑Entscheidungsfrist nicht eingehalten wird. ([duesseldorf.de](https://www.duesseldorf.de/bauaufsichtsamt/baulexikon-a-z/dachgeschossausbau?utm_source=openai))

Dach‑PV in Köln und Düsseldorf: Genehmigung, Pflichten und Ausnahmen

Genehmigungsstatus: Nach § 62 Absatz 1 BauO NRW sind Solaranlagen in, an und auf Dach‑ und Außenwandflächen in NRW verfahrensfrei (ausgenommen Hochhäuser). Innerhalb von Abstandsflächen sind PV‑Anlagen in weitem Umfang zulässig, sofern u. a. ein Abstand von 2,50 m zur Grundstücksgrenze eingehalten wird. ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/lrgv/gesetz/01092026-landesbauordnung-2018-bauo-nrw-2018/))

Pflicht zur Installation: Die SAN‑VO NRW (seit 19. Juni 2024 in Kraft) setzt die Pflicht nach § 42a BauO NRW um. Stichtage: Nichtwohn‑Neubauten mit Bauantrag nach dem 1. Januar 2024; kommunale Gebäude bei vollständiger Dachhauterneuerung ab dem 1. Juli 2024; Wohn‑Neubauten mit Bauantrag nach dem 1. Januar 2025; sowie Bestandsgebäude bei vollständiger Dachhauterneuerung ab dem 1. Januar 2026. Mindestgrößen u. a.: 30 % der Bruttodachfläche im Neubau; bei Dachhauterneuerung 30 % der Nettodachfläche oder 3/4/8 kWp je nach Wohneinheitenzahl. Die Stadt Düsseldorf stellt diese Schwellenwerte zusammen und verweist auf Befreiungen bei unbilliger Härte. ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/lrgv/rechtsverordnung/19062024-verordnung-zur-umsetzung-der-solaranlagen-pflicht-nach-ss-42a-und-ss))

Lokale Überlagerungen:

- Köln: Die Stadt betont, dass Solaranlagen in der Regel nicht baugenehmigungspflichtig sind. Bei Baudenkmalen ist jedoch eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis erforderlich; hierfür existieren Kriterien und ein Merkblatt. Prüfen Sie zudem, ob eine Gestaltungssatzung des Bezirks greift. ([stadt-koeln.de](https://www.stadt-koeln.de/mediaasset/content/pdf480/merkblatt_solaranlagen_-_barrierefrei.pdf?utm_source=openai)) - Düsseldorf: Gestaltungs‑ und Erhaltungssatzungen können die Anordnung von Modulen in historischen Bereichen einschränken. Prüfen Sie quartiersspezifische Satzungen (z. B. Karlstadt) und klären Sie mit der Bauaufsicht, ob Schritte nach § 36a BauGB berührt sind. ([duesseldorf.de](https://www.duesseldorf.de/stadtrecht/6/61/61-302?utm_source=openai))

Risiko-Hinweis: Auch bei Genehmigungsfreistellung oder Genehmigungsfiktion haften Sie für Statik, Brandschutz und Nachbarrechte. Für Finanzierungen oder einen späteren Verkauf kann das § 64‑Verfahren mit Bescheid bzw. Fiktions‑Bescheinigung mehr Rechtssicherheit geben. ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/lrgv/gesetz/01092026-landesbauordnung-2018-bauo-nrw-2018/))

Nächste Schritte (Käufer und Expatriates)

- Für Dachausbauten in Köln oder Düsseldorf klären Sie zunächst den planungsrechtlichen Status (Bebauungsplan vs. § 34 BauGB) und prüfen Sie Gestaltungssatzungen. Gilt eine Satzung für Gauben in Ihrer Straße, greift die Genehmigungsfreistellung nur bei 1:1‑Einhaltung; sonst empfiehlt sich § 64. ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/lrgv/gesetz/01092026-landesbauordnung-2018-bauo-nrw-2018/)) - Entscheiden Sie sich für § 64, reichen Sie vollständige Unterlagen ein und notieren Sie Fristen. Die Behörde soll in 6 Wochen entscheiden; die Genehmigungsfiktion läuft parallel mit 3 Monaten nach § 42a VwVfG NRW. Verlangen Sie die Fiktions‑Bescheinigung, wenn die Frist verstreicht. ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/lrgv/gesetz/01092026-landesbauordnung-2018-bauo-nrw-2018/)) - Dach‑PV an Bestandsgebäuden ist landesweit überwiegend verfahrensfrei. Beginnt eine Dachhauterneuerung nach dem 1. Januar 2026, dimensionieren Sie die Anlage nach SAN‑VO NRW oder begründen Sie eine Ausnahme. In Denkmalbereichen zuerst die denkmalrechtliche Erlaubnis beantragen. ([recht.nrw.de](https://recht.nrw.de/lrgv/rechtsverordnung/19062024-verordnung-zur-umsetzung-der-solaranlagen-pflicht-nach-ss-42a-und-ss)) - Beauftragen Sie eine/n lokal bauvorlageberechtigte/n Architekt/in oder Ingenieur/in. In genehmigungsfreien Pfaden tragen Sie die Verantwortung für Statik und Brandschutz; die Stadt prüft diese nicht. Für Gauben fordert das NRW‑Bauportal bei verfahrensfreier Ausführung eine Bescheinigung der statisch‑konstruktiven Unbedenklichkeit. ([bauportal.nrw](https://bauportal.nrw/dachgaube-bauen-nordrhein-westfalen?utm_source=openai))

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Projektbezogene Fragen gehören zu Architekt/in (LPH 1–4), Prüfingenieur/in Tragwerk sowie an das Bauaufsichtsamt Köln bzw. Düsseldorf.