Dortmund 2026 Grundsteuer B einheitlich 800 % ab 1. Januar, Bescheid und Widerspruch

Was sich 2026 in Dortmund geändert hat

Dortmund wendet seit dem 1. Januar 2026 einen einheitlichen Hebesatz von 800 % für alle Grundstücke der Grundsteuer B an. Der Rat der Stadt hat dies am 18. Dezember 2025 beschlossen. 2025 galten noch differenzierte Sätze – 625 % für Wohnnutzung und 1.245 % für Nichtwohngrundstücke – auf Grundlage des nordrhein‑westfälischen Optionsmodells. Ab dem Veranlagungsjahr 2026 gilt nun der einheitliche Satz von 800 %. ([application.dortmund.de](https://application.dortmund.de/themen/steuern-und-abgaben/grundsteuerreform/))

Auslöser waren Urteile des Verwaltungsgerichts (VG) Gelsenkirchen vom 4. Dezember 2025. Das Gericht erklärte erhöhte Hebesätze für Nichtwohngrundstücke im Rahmen der Hebesatzdifferenzierung wegen Verstoßes gegen den Grundsatz der Steuergerechtigkeit für rechtswidrig; darauf beruhende Bescheide sind rechtswidrig. Am selben Tag ergingen mehrere Urteile (u. a. 5 K 2074/25, 5 K 3234/25, 5 K 3699/25, 5 K 5238/25). ([zeit.de](https://www.zeit.de/news/2025-12/04/gericht-haelt-hoehere-grundsteuer-fuer-gewerbe-fuer-rechtswidrig?utm_source=openai))

Das Land NRW hatte die Hebesatzdifferenzierung durch das „Nordrhein‑Westfalens Grundsteuerhebesatzgesetz“ (NWGrStHsG) vom 5. Juli 2024 (GV. NRW 2024, S. 490 ff.) ermöglicht. Dortmund nutzte diese Option 2025, kehrte nach den Urteilen jedoch zum Einheitshebesatz zurück. ([recht.nrw.de](https://www.recht.nrw.de/lmi/owa/br_vbl_detail_text?anw_nr=6&sg=0&vd_id=21774&utm_source=openai))

Hinweis: 2026 beträgt die Grundsteuer A in Dortmund 595 %; im Fokus dieses Beitrags steht jedoch die Grundsteuer B. ([application.dortmund.de](https://application.dortmund.de/themen/steuern-und-abgaben/grundsteuerreform/))

So lesen Sie Ihren Dortmunder 2026‑Bescheid

Die Grundsteuer steht im jährlichen „Grundbesitzabgaben“-Bescheid, der außerdem Abfall‑, Straßenreinigungs‑ und Entwässerungsgebühren enthält. Dortmund bereitet die Bescheide im November vor und versendet sie im Januar; Änderungen rund um den Jahreswechsel (z. B. Eigentumswechsel, Behältertausch) werden per Korrekturbescheid Ende Januar/Anfang Februar nachgezogen. ([dortmund.de](https://www.dortmund.de/themen/steuern-und-abgaben/grundbesitzabgaben/))

Wo Sie die Zahlen finden: - Der „Messbetrag“ (vom Finanzamt festgesetzt) steht auf den Seiten 3–4 des Jahresbescheids unter „Berechnungen“. - Der „Hebesatz“ weist seit dem 01.01.2026 bei der Grundsteuer B 800 % aus. Die Formel lautet: Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = Grundsteuer. Bei 800 % ist das 8 × Messbetrag. ([application.dortmund.de](https://application.dortmund.de/themen/steuern-und-abgaben/grundsteuerreform/))

Fälligkeit: In der Spalte „Summe der Fälligkeiten“ sehen Sie die Zahldaten. Gesetzlich ist die Grundsteuer vierteljährlich am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig (Ausnahme: genehmigte Jahreszahlung). Dortmund bestätigt diese Termine in seinem FAQ. Fällt ein Termin auf Sonn‑/Feiertag, verschiebt sich die Fälligkeit auf den nächsten Werktag. ([dortmund.de](https://www.dortmund.de/themen/steuern-und-abgaben/grundbesitzabgaben/))

Wer 2026 zahlt bei Kauf/Verkauf: Steuerschuldner ist die Person, der der Steuergegenstand zu Jahresbeginn zugerechnet ist (§ 10 GrStG); praktisch schuldet der/die Eigentümer*in am 1. Januar das volle Jahr. Dortmund ermöglicht eine verwaltungsinterne Umschreibung ab dem Monat nach wirtschaftlichem Übergang, wenn beide Parteien übereinstimmen und dies anzeigen. Vertragsklauseln ändern die öffentlich‑rechtliche Zahlungspflicht gegenüber der Stadt nicht. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grstg_1973/__10.html?utm_source=openai))

Rechtsbehelf: Zuständigkeit, Form und Fristen

Sie können zwei verschiedene Punkte anfechten – mit unterschiedlichen Stellen: - Den Messbetrag (vom Finanzamt anhand Ihrer ELSTER‑Erklärung) fechten Sie per „Einspruch“ beim Finanzamt binnen eines Monats ab Bekanntgabe an (§ 355 AO; bei fehlender/fehlerhafter Belehrung bis zu ein Jahr nach § 356 AO) an. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__355.html?utm_source=openai)) - Den städtischen Grundsteuer‑Bescheid (Anwendung des Hebesatzes, Adressat, Zeitraum etc.) fechten Sie per „Widerspruch“ bei der Stadt Dortmund nach § 70 VwGO binnen eines Monats ab Bekanntgabe an; fehlt oder fehlerhaft ist die Rechtsbehelfsbelehrung, gilt bis zu ein Jahr nach § 58 VwGO. ([gesetze-im-internet.juris.de](https://www.gesetze-im-internet.juris.de/vwgo/__70.html?utm_source=openai))

Formale Anforderungen sind strikt. Dortmund weist ausdrücklich darauf hin, dass eine einfache E‑Mail – auch mit unterschriebener PDF im Anhang – keinen wirksamen Widerspruch darstellt. Zulässig sind der Brief mit Originalunterschrift oder die elektronische Einlegung nur mit qualifizierter elektronischer Signatur oder per De‑Mail mit Absenderbestätigung. Grundlage ist u. a. OVG NRW, Beschluss 14 B 1351/22 vom 13. März 2023. Ein nicht formgerechter Widerspruch wahrt die Frist nicht. ([application.dortmund.de](https://application.dortmund.de/themen/steuern-und-abgaben/grundsteuerreform/))

Zahlen müssen Sie trotzdem. Ein Einspruch oder Widerspruch hat keine automatische aufschiebende Wirkung; Dortmund weist ausdrücklich darauf hin. Holen Sie vor einem Antrag auf Aussetzung fachlichen Rat ein, um Zins‑ oder Vollstreckungsrisiken zu vermeiden. ([application.dortmund.de](https://application.dortmund.de/themen/steuern-und-abgaben/grundsteuerreform/))

Kontext: Warum die Gerichtsentscheidung maßgeblich war

Am 4. Dezember 2025 hob das VG Gelsenkirchen Grundsteuer‑Bescheide auf, die auf einem erhöhten Grundsteuer‑B‑Hebesatz für Nichtwohngrundstücke beruhten, weil dies gegen die Steuergerechtigkeit verstoße. Die Urteile setzten sich mit dem NRW‑Ermöglichungsgesetz (NWGrStHsG) und im Verfahren herangezogenen Gutachten auseinander. Presse und kommunale Verbände werteten die Entscheidungen als faktisches Ende des Differenzierungsmodells für 2025‑Bescheide. Dortmund stellte daraufhin ab 2026 auf einen einheitlichen Hebesatz um. ([dejure.org](https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Aktenzeichen=5+K+2074%2F25&Datum=04.12.2025&Gericht=VG+Gelsenkirchen&utm_source=openai))

Wenn Ihr 2025‑Bescheid auf einem gesplitteten Hebesatz beruhte, lassen Sie die Optionen von einer/m deutschen Steuerberater*in oder Fachanwält*in für Verwaltungsrecht prüfen. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. ([datev-magazin.de](https://www.datev-magazin.de/nachrichten-steuern-recht/recht/grundsteuer-in-nrw-hoehere-hebesaetze-fuer-nichtwohngrundstuecke-aus-fiskalischen-gruenden-verstossen-gegen-den-grundsatz-der-steuergerechtigkeit-143356?utm_source=openai))

Praktische Checkliste für ausländische Käufer*innen und Vermieter*innen

- Prüfen Sie, ob Messbetrag und Nutzungsangaben Ihrer ELSTER‑Erklärung und dem Finanzamts‑Bescheid entsprechen; sonst binnen eines Monats Einspruch beim Finanzamt einlegen. - Vergewissern Sie sich, dass seit 01.01.2026 der Hebesatz 800 % angewendet und der Messbetrag mit 8 multipliziert wurde. - Kontrollieren Sie die „Summe der Fälligkeiten“ und richten Sie SEPA‑Lastschrift oder Erinnerungen für 15. 02./15. 05./15. 08./15. 11. ein. Verspätungen verursachen Zuschläge. - Bei Erwerb/Verkauf in 2025: Stimmen Sie vertragliche Ausgleiche mit der Rechtslage ab, wonach der/die Eigentümer*in am 1. Januar Steuerschuldner*in ist, und melden Sie Dortmund eine gewünschte Umschreibung. - Wenn Sie den städtischen Bescheid anfechten, senden Sie einen unterschriebenen Brief oder nutzen Sie qualifizierte e‑Signatur oder De‑Mail; keine einfache E‑Mail. Beachten Sie stets die Ein‑Monats‑Fristen für Widerspruch bzw. Einspruch. ([application.dortmund.de](https://application.dortmund.de/themen/steuern-und-abgaben/grundsteuerreform/))